2012上半年武汉房地产市场分析报告提纲一、2012上半年宏观政策分析1、经济政策回顾2、楼市政策回顾3、土地政策回顾二、2012上半年武汉市土地市场分析1、供应情况分析2、成交情况分析三、2012上半年武汉商品住宅市场分析1、商品住宅供应分析2、商品住宅成交分析3、商品住宅库存分析四、2012下半年趋势展望一、一、20122012上半年宏上半年宏观观政策分析政策分析1、经济政策回顾2、楼市政策回顾3、土地政策回顾经济存准利息齐降，金融政策渐放松2月5月6月年内首次下调存款准备金率年内第二次下调存款准备金率三年来首次降息2月24日，中国人民银行决定5月12日：中央人民银行决定6月7日：中国人民银行决定，从2012年2阅读24日起，，从2012年5月18日起，下，自2012年6月8日起下调金下调存款类金融机构人民币存调存款类金融机构人民币存款融机构人民币存贷款基准利率款准备金率0.5个百分点。准备金率0.5个百分点。0.25个百分点，并调整了金融机构存贷款利率浮动区间。存款准备金率及贷款利息的下调，再加上利率进一步打折的利好，刚需购房者迎来购房良机，而开发商也抓紧推出面积不大、总价不高的刚需型房源，以迎合市场需求。楼市中央——坚持调控，严格控制变相救市?住建部多次重申：坚持?央行要求满足首次购房2012上半年各地“微调”政策被叫停：房地产调控政策不动摇家庭贷款需求?上海：外地户籍居民持长期居住证满三年，可享本地户籍居民同等购房?温家宝：巩固调控成果?《公共租赁住房管理办资质——一周内被叫停；，促进房价合理回归法》出台租金低于市场?芜湖：针对非“首套住房”免收契价格税并给予购房补贴——新政出台三天被叫停；?“情事变更”将被严格?小产权房清理方案上报?重庆：贷款额度由账户余额的15倍适用退房官司或更难打25国务院措施含强制拆除涨到倍，可补交账户余额——一赢周内被叫停楼市武汉——公积金贷款有所放松，限购、限贷一直严格执行武汉公积金武汉公积金武汉个人住房武汉个人住房武汉四大行武汉四大行武汉行政强武汉行政强武汉对商武汉对商业设业设买房买房最最低首低首信信息息系统已系统已建建房贷松绑房贷松绑拆将成拆将成历史历史施出施出禁禁建区建区付两付两成成成成目前在武汉市武汉新近对用公住建部日前要求全为按国家要求尽快规武汉市政府常务范我市国有土地房屋场上，首套房积金贷款购买首国40城市在6月底会原则通过商业征收与补偿工作，在套住房的贷款人前实现联网，武汉设施空间布局规贷最低执行基征求各区政府、相关放宽了贷款额度作为湖北唯一“入划，首次对商业准利率的银行部门及社区公众意见，最高可以申请网”城市，个人住布点划出“红已占据主流。的基础上，市法制办到八成的贷款，房信息数据库已经会同市国土规划部门线”，商业设施只需支付两成首建成，预计在6月起草了《武汉市国有建设将实施“二付底前实现全国联网土地上房屋征收与补禁、三限”。。偿实施办法》。土地征地、供地、用地层层下令，国土部严把土地关征地供地用地非公益性用地退出今年供地指标从严从紧住宅项目容积率不得低于1.0征地优先保障房《关于发布实施〈限制用地项目目录5月22日，国土资2012年我国将从严从紧投放年度(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012)源部部长、党组书记建设用地计划指标，保障房用地年本〉的通知，《通知》中明要求单独申报和限时完成确限定住宅项目容积率不得低于、国家土地总督察徐1.0。别墅类用地不得以任何形闲置土地超一年按地价20%绍史主持召开第13式审批征闲置费次部长办公会，表示国土资源部土地利用管理司发布了6月7日，国土部正式发布修订通过的《闲置要缩小征地范围，让《2012年房地产用地管理和调控土地处置办法》修订之后的《办法》明确规定明显属非公益性的用重点工作的通知》。《通知》要求，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，按照土地出让或者划拨价款的，今年严格控制高档住宅用地，不地退出征地范畴。20%征缴土地闲置费。2012年7月1日开始得以任何形式安排别墅类用地。执行。二、二、20122012上半年武上半年武汉汉市土地市市土地市场场分析分析1、供应情况分析2、成交情况分析供应上半年大量城中村土地致供应量增长16%，供地策略仍较谨慎2012年1-6月份武汉市供应土地631.36亩，同比增长15.83%。从上半年供应特点来看，今年上半年供应量增加主要是由于1月份供应了大量的城中村土地，总体上还是维持了去年较为谨慎的供地策略。图：2010年-2012年上半年土地供应面积备注：以上统计不包括工业用地供应城市建设向外沿扩展，土地供应区域随之向外环扩散随着武汉快速交通及轨道交通的建设，武汉市各环线间的交通便捷度快速提升。另外，随着武汉城市化建设的加快及内环内及二环内土地资源的逐渐减少。近几年武汉市加大了二环外及三环外的土地供应。图：2012年上半年各环线土地供应面积供应洪山、江岸、高新土地供应量大，将成未来楼盘集中供应区洪山区及江岸区今年上半年供应量位居一、二位主要是由于供应了大量的城中村土地，其中洪山区供应了7宗城中村土地。而江岸区作为武汉市的中心城区，在武汉市加快城中村改造步伐的压力下，仅今年上半年就供应了9宗城中村土地。图：2012年上半年各区域土地供应面积成交开发商拿地谨慎，土地延期增加上半年成交土地占地面积为446.32万㎡，同比下降12.51%，成交土地建筑面积1485.36万㎡，同比下降4.86%。图：2012年上半年成交土地面积成交城中村地块成交量占比达51%2011年以来武汉城中村改造明显提速，2012年上半年更是举行了多场城中村土地专场拍卖会。大规模出让吸引了知名房企的介入，其中万科拿下多宗城中村改造用地，保利将南湖地块揽入怀中，福星惠誉同样拿下多宗改造用地。图：2012年上半年不同来源地块成交量占比成交城市价值提升，支撑地价环比上涨2012年上半年武汉市土地成交均价为1799元/㎡，环比上涨6%。在今年上半年供应如此大量的城中村土地的情况下，地价还能保持小幅上涨，主要是受到武汉城市发展、区域成熟度提高、土地资源越发稀缺这几点客观因素的影响。图：2010年上半年至2012年上半年土地成交均价成交上半年土地市场地产大腕未缺席亩单价楼面地价土地面积土地面积建筑面积成交价格竞得企业地块编号位置来源用途容积率（万元/（元/平方成交时间（平方米）（亩）（平方米）（万元）亩）米）居住、社群光实业武P（2011洪山区珞瑜路6号1362820.4474954.00限价房会停车场5.530480149140662012.1.17汉有限公司）248号库根据建筑面积P（2011居住、商洪山区和平村A包159760239.64/城中村与净用地比值131500//2012.1.20）255号业金融业武汉福星惠计算誉欢乐谷有根据建筑面积限公司P（2011居住、商洪山区和平村B包125990188.98529081.63城中村与净用地比值10370055019602012.1.20）256号业金融业计算东湖新技术开发区武汉保利金根据建筑面积P（2011关山村居住、商谷房地产有170919256.38698958.33城中村与净用地比值16775066024002012.1.20）265号GZ（2011）008业金融业限公司计算号地块东湖新技术开发区根据建筑面积P（2011关山村居住、商119884179.83461692.31城中村与净用地比值12004066726002012.1.20）260号GZ（2011）001业金融业计算武汉金地房号地块地产开发有东湖新技术开发区限公司根据建筑面积P（2011关山村111444167.17430083.33城中村居住与净用地比值10322062024002012.1.20）261号GZ（2011）002计算号地块根据建筑面积武汉美联地P（2011居住、公江岸区石桥村A包170500255.75578180.21城中村与净用地面积13090051222642012.2.24产有限公司）243号共设施比值计算武昌区白鹭街与中居住与公按总建筑面积万达东湖置P（2012北路、天鹅路与东5126476.90276000储备地共设施混除以净用地面4600059816672012.4.26业有限公司）019号湖路、西岭路与中合积的比值计算北路交汇处东西湖区金银湖街武汉TCL置P（2012环湖中路西、柏环97868.83146.80293685.76储备地居住2.5-3.040000272.4713622012.6.27地有限公司）025号二路北深圳兆瑞景洪山区青菱乡白沙P（2012商业经营有二路与青菱东路交6409096153816储备地居住22660027717292012.6.27）035号限公司汇处成交上半年房地产企业拿地特点?地产大鳄谨慎拿地6月27日，深圳佳兆业的以总价2.66亿元，拿到洪山区性价比最高的青菱地块。而拿到该地块的也并不是佳兆业直接拿得，而是该集团旗下的全资子公司——深圳兆瑞景商业经营管理有限公司，也是我们俗称的“马甲”、“小号”。一直以来，拿地是开发商最大的秘密之一，房企之间的争夺全是暗中角力，小号拿地似乎让土地的“明争”变成了“暗斗”，抑或是开发商在一年多来调控下的愈发谨慎。?拿地渠道呈现多样化城中村与旧城改造方式拿地依然受到品牌房企热捧，2012年上半年城中村地块上市以来，福星惠誉、金地、保利等大型房企的身影频繁出现，仅1月17日和20日两次拍卖，福星惠誉和金地分别豪掷20多亿拿下城中村地块。积极涉入保障房建设也成为当前不少品牌房企的选择，如南国置业开发的南国花郡项目配套建设了5