（暂名）高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部谨呈：保利（成都）实业有限公司ColliersInternational保利集团成都保利国际广场项目市场研究及初步定位建议报告高力国际2房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish“”A1-A2()受保利集团委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区地块）暂名所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的定位方向。本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。报告说明3功能组合功能组合产品优化设计产品优化设计市场竞争分析成都市商业市场分析项目基地分析硬件功能业种业态配比成都写字楼市场分析/租金售价分析/行业细分市场分析消费者问卷调研厂商访谈项目初步定位评估项目初步定位评估定位定位分析分析项目启动和前期准备项目启动和前期准备行业细分市场分析/消费者问卷调研厂商访谈市场竞争分析市场定位业种业态配比成都市商业市场分析目标客群/交通人流动线租金售价分析目标客群市场定位/商业写字楼环境/商业写字楼环境交通人流动线区域商业网点规划区域商业网点规划成都写字楼市场分析成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划主题概念主题概念硬件功能建筑建筑设计设计研究研究房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish供应供应分析分析供需供需分析分析定位定位研究研究宏观分析中观分析微观分析项目基地分析说明：本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。3研究思路4项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位建议1234房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish目录5成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结1.11.21.3房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish项目宏观背景研究6房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish1.2391,1252008“”2,300242.5成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积：万平方公里户籍人口：万（年）成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有天府之国的美誉。成都历史悠久，可追溯到年前的东周时期。成都也是国务院批准的个历史文化城市之一。一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过亿人口。城市概况712,39094620081,125,1,270.61993成都市面积平方公里，辖区市（县级市）县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。年，全市户籍人口万人常住人口达万人。年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。12,39094620081,125,1,270.61993成都市面积平方公里，辖区市（县级市）县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。年，全市户籍人口万人常住人口达万人。年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish主城区近郊区远郊县资料来源：成都市统计年鉴行政区划8环渤海经济圈长三角经济圈圈济经海渤环圈济经角三长圈济经角三珠西三角经济圈房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish珠三角经济圈西三角经济圈环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。西三角经济圈9——休闲商务区：猛追湾游乐园片区文化中心：红星路盐市口片区金融中心：东大街（含攀成钢）房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish“”3~5————科技商务区：人民路（含天府新城）商贸中心：骡马市片区根据成都两轴四片总体目标：通过年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。文化中心：天府广场陕西街片区“”3~5———根据成都两轴四片总体目标：通过年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。城市规划102020600800“”3,681”,1,400-1,500年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近平方公里、人口万的中心城区。包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积平方公里的都市区人口万。布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。2020600800“”3,681”,1,400-1,500多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化6市圈转变。年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近平方公里、人口万的中心城区。包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积平方公里的都市区人口万。布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。中心城区房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish资料来源：《成都市城市总体规划2002－2020》成都市未来发展规划112009250年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速公里；成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山。房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish——1——2——随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：半小时圈大成都小时圈成都市域小时圈成都平原城市群——1——2——随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：半小时圈大成都小时圈成都市域小时圈成都平原城市群成都市未来交通格局GDP12%20104,0008%8.5%65%60%年均增长以上，年达到亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长，农民人均纯收入年均增长；按常住人口计算的城镇化率达以上；民营经济占经济总量的比例达到以上。GDP12%20104,0008%8.5%65%60%年均增长以上，年达到亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长，农民人均纯收入年均增长；按常住人口计算的城镇化率达以上；民营经济占经济总量的比例达到以上。“”成都市十一五规划部分指标资料来源：成都市交通局城市交通规划127274.15km144.24km129.91km20062010200720123120%6地铁系统成都市快速轨道交通线网由条线路组成，线路总长度，其中地下线长度，地上线。目前，地铁一、二号线在建。地铁一号线：从北向南，从年开始建造，预计年完工。地铁二号线：由西北到东南，年底开建，预计年完工。机场双流机场是中国第四大航空枢纽；已开通条国际航线。空客流量以的年增长率快速增长。成都双流国际机场第二跑道基本完工，成都将成为继北京、上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市。成都金堂第二机场，规划设计跑道，已报国务院审批。建成后，成都将成为继北京、上海之后，全国第三个拥有两个民用机场的城市。房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish城市交通规划13成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结1.11.21.3房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish项目宏观背景研究14成都市的整体经济表现出强劲的增长势头。+97%同比增长：+9.8%同比增长：+12.1%+19