Backup而娱乐业态发展较为良好，家庭娱乐散状分布，以价格导的向美容美发、SPA及足浴子行业少量分布娱乐类业态调研(1/2)行业子行业品牌集中度档次集中度规模品牌举例儿童早教本地品牌为主价值导向单店面积约300m2达州婴幼儿早教儿童娱乐N/AN/AN/AN/A家庭课外教育本地品牌为主价值导向总体规模约300m2NA娱乐儿童摄影本地品牌为主价值导向单店规模约200m2N/A影院、剧院及太平洋红旗影城有二家影院价格导向7厅700座（海逸）其他、海逸影城以本地品牌为主，出现全SPA、足疗价值导向单店规模约500m2富侨国连锁健康鑫源美容、藏名美容美发本地品牌为主，散装分布价值导向单店面积约2格美容养生与运200mspa会所动康乐健身、华夏健身瑜伽本地品牌为主，散状分布价值导向约700m2健身、西外动岚健身等资料来源：实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告114Backup针对年轻人群的娱乐业态相对发展较为成熟，但多以价格导向为主娱乐类业态调研(2/2)行业子行业品牌集中度档次集中度规模品牌举例钱柜、魅力无本地品牌为主，点状KTV价格/价值导向单店规模约1000m2限、流星雨、分布嘉年华等年轻娱乐单店规模约200-零距离、耳语酒吧基本为本地品牌价格/价值导向400m2音乐酒吧等本地品牌为主，点状网吧价格导向单店约300m2金鹰等分布主题及设备大型主题娱乐N/AN/AN/AN/A导向博物馆、画廊、图书馆其他文化设施、汽车展示N/AN/AN/AN/A中心、教堂等资料来源：实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告115达州专业市场概况达州专业市场成散状分布，市场发展成熟，以满足周边市县的生产、生活需求为主达州市专业市场分布位图达州市专业市场概况序体量建筑位置项目档次号(㎡)形式锦泰霖装饰批发城长城装饰城好一新价格导4双狮建材商城1老城区20000集中式3商贸城向21价值生好又新商贸城长城装2老城区5000集中式活方式饰城导向双狮建价值导3老城区20000集中式材商场向锦泰霖价值导4老城区装饰批3000集中式向发城资料来源：实地调研、网络、九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告116专业市场-好一新商贸城好一新商贸城共三层商业，其业态齐全，选择性较好，但档次较低，主要针对本市和周边市县的基本生活需求序号业态租金（元/㎡.月）大小家电、日化工具、IT通讯、文3F化书籍、窗帘布艺、床上用品、约20玩具饰品、鞋类、伞类床上用品、文具箱包、玩具饰品、鞋类鞋类、塑料制品、不锈钢约2F制品、厨房用品、日化用品、喜28庆用品、小百货、小家电1F男装、女装、针织内衣、毛衣约40资料来源：实地调研、九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告117专业市场-长城装饰城而长城装饰批发城是以家装为主导的专业市场，其业态较齐全，选择性较好楼层业态租金（元/㎡.月）家装、灯饰、灯具、橱柜、衣帽间、窗帘、地板、楼梯2F、饰品、地板、墙纸、锁具25-30、油漆、门、石艺卫浴、洁具、瓷砖、板材、油1F40-45漆、衣柜、装饰资源来源:实地调研、九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告118专业市场-双狮建材商场双狮建材市场主要涵盖卫浴、橱柜、地板，业态较齐全、选择性较好楼层业态租金（元/㎡.月）4F灯饰、开关10-15整体衣柜，门、墙纸、玻璃、生3F20-30态木地板、油漆、橱柜、厨电五金、2F30-50饰品、吊顶、衣架、家居洁具、瓷砖、板材、马赛克、五1F70-80金锁具、净水器资源来源:实地调研、九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告119B.立地研究B1.商业格局研究?商业概况?巴中商业格局研究?达州商业格局研究?平昌商业格局研究B2.项目区域研究B3.项目物业条件研究B4.地块和产品匹配性结论以及商圈确定B5.SWOT分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告120地块经济参数项目商业面积约计12.36万㎡，其中仿古街面积约2.98万㎡，集中式商业面积约9.38万㎡项目平面图项目地块四至以及主要经济指标?项目东至通河大桥；西过巴河大桥，与东风路通河大桥相接；北靠临江路东段；南接通河与巴河，王家嘴码头为巴河、通河融汇处?项目地块狭长，长约1453.6m，其中通河桥至东风路王家嘴约492.8m，王家嘴至巴河桥约712.9m，地块进深21m～40m不等商业总规模约㎡，其中商业街区约通河?123577.63临江路东段29000㎡，集中商业（1＃～10＃楼）约商业街区64886.55㎡，11＃～12＃楼独立商铺约巴河大桥王家嘴码头巴河2594.38资料来源：internet，实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告121区域介绍老街位于平昌县城南部，目前整体环境较差，但未来将打造成平昌的城市名片，成为平昌标杆性的集中商业区域平昌县城区功能布局图项目所在地区介绍?项目区位：本项目位于平昌县县城南部，项目的一期主要集中于巴河大桥与通河大桥之间的狭长沿河区域?区域发展：本项目属于平昌县的传统棚户区，目前整体环境呈现“脏、乱、差”的景象，商业氛围较淡，且每年的洪灾也给该区域带来较大的物资损失与生活不便；但老街棚户改造工程为四川省和巴中市的重点改造工程，期望打造成平昌的城市名片，与重点规划的金宝组团（未来行政中心）隔河相望，以实现“再造一个平昌”的十二五规划构想资料来源：internet，实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告122周边区域项目地处平昌县城南隅，现阶段交通配套均不完善，随着交通条件改善、城市扩容，项目区域变化将较为显著；金佛望江名都与新平城市广场将是项目潜在竞争对手项目周边主要物业项目周边状况介绍?项目地处巴河与通河融汇处，沿河长度1400余米，有丰富的河景资源?项目东临平昌汽车东站，主要辐射笔山、镇龙等乡镇；巴达高速平昌段入口之一将设置在项目东侧，可有效解决物流、车行等问题?项目王家嘴码头北侧可通过简易栈道与天使广场汽车东站相连，引动新平街商圈人气下移金佛望江名都?新平街新城市广场体量约7万㎡，预期将与项目新平城市广场产生直接竞争，金佛号楼与项目距离不足公里，金宝新平街商圈天使广场71组团商圈将会部分重叠火车站本项目?金宝组团的建设，将会给项目带来潜在客群巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告资料来源：internet，实地调研，九洲远景分析123交通分析在城市交通中，各区域主要通过巴河大桥、通河大桥以及临江东路进入项目所在地江口老街，项目可达性较差道路交通项目道路交通说明?项目整体交通组织较为简单，巴河大桥与通河大汽车东站桥之间的临江东路为项目所在区域的主要交通道东风路通河大桥路?项目的11#、12#则北靠东风路，可通过小道下本项目至项目通河临江东路?202省道经巴河大桥连接平昌主城区，202省道巴河大桥为巴中市与达州市之间联通的唯一道路巴河通河大桥一侧平昌汽车东站主要为县域交通与城202省道?乡交通的主要集散地，主要辐射笔山镇、镇龙镇等乡镇资料来源：internet，实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告124交通分析现阶段项目交通十分滞后，道路质量较差；城市交通规划对于项目改建具有一定支持车辆交通项目车辆交通说明?现阶段：巴达高速东风路1.项目西侧：只能沿202省道与东风路在巴河大桥汇合处由临江东路进入项目金宝大桥归仁路通河大桥2.项目东侧：车辆主要经由通河大桥进入项目，本项目部分车辆可通过归仁路由天使广场进入项目临江东路?规划：1.项目西侧：从金宝新区可以通过规划的金宝金巴河大桥宝大桥沿东风路进入项目，也可以从巴河大桥新区进入项目火车站2.项目东侧：巴达高速出口将沿规划道路进入项目资料来源：internet，实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告125交通分析平昌公交系统较落后，途径项目所在地江口老街的公交路线只有一条，建议在适量增加公交线路与运营时间公共交通项目公共交通说明公交线路途径区域运营时间3路公交车金宝—华严乡7:00-17:30现在主要公共交通主要为3路公交车，但是公交车华严乡的发车频率较小，一般为15-20分钟一班，整个公3路交运营车辆也较有限，收车时间较早本项目金宝资料来源：internet，实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告126交通分析项目人流导入主要从水平以及垂直两个方面导入，可有效连接城市中心地带步行交通项目步行交通说明?项目现阶段的人流导入主要分为两个水平面导入以及垂直导入两个方面④?水平人流导入主要从3#、4#导入，3#主要是城区人口以及主城区外人口沿临江东路进入，②4#主要是汽车东站下站旅客进入区域?垂直人流导入主要是从1#、2#导入，1#位于项目9号楼附近，以坡道连接到天使广场，将新平街、骏东广场人流进行分流导入；2#位于归仁③①路与临江东路交接处，可将农场、伯坚广场等区域人流进行导入资料来源：internet，实地调研，九洲远景分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告127B.立地研究B1.商业格局研究?商业概况?巴中商业格局研究?达州商业格局研究?平昌商业格局研究B2.项目区域研究B3.项目物业条件研究B4.地块和产品匹配性结论以及商圈确定B5.SWOT分析巴中平昌荣新两江国际项目初步概念报告128地块规划指标地块规划指标地块规划指标地块规划指标数值用地面积（㎡）规划总用地面积127195.6实际总用地面积123445.74小学用地面积7163.5保留建筑用地面积2253.4市政用地面积2649.1公共绿化用地面积9156.3码头用地面积5457.8本项目滨河路1/2占地面积11