世华龙樾目策划方案汇报北京城建兴华地产有限公司2011.7?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|1?案名建议北京城建●世华龙樾案名解析l世华：以城建股份公司的世华二字为前缀，筑造城建股份公司住宅系列最新力作。l龙：龙脉，龙的传人、上风上水，富有帝王富贵之象；l樾：是树荫的意思，我们取意庇估庇佑的居所。龙樾就是意义就是在龙脉之上，庇佑子孙后代官邸，配以世华，寓意城建品质世华系列高端住宅产品的代表。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|2?LOGO示意建议LOGO应用字体：魏碑?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|3本体分析?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|4?本体分析——项目区位及四至西三旗小营板块：回龙观居住区项目位于海淀区，西三旗小营板块京藏高速小营桥向东700米左右本案四至上北：西三旗南路地西三旗小营板块板南：中国电力科学院块西：规划前屯西路东：东升乡工业园区亚北板块学府板块?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|5?本体分析——周边环境及交通配套地铁及主干道各项交通齐全，未来区域便利性强周边配套丰富，但档次不高临近现有高端居住社区，安静、私密公路交通名称路线级别通车时间连接西三旗路西三旗东双向四车道预计2011到清河小营的路（40米）年12月南北通道西连京藏高西三旗南双向四车道速，东连林翠未定路（45米）路北延莱镇宁静湾南起北五环路东升乡科技园箭亭桥南约1.5预计2010京包高速公里处，向北主干道经万泉河、清年底河、上地南路等。林翠路北起回林翠路北龙观北街，南——　已经施工延至五环路林翠桥莱圳家园专家国际花园轨名称站点通车时间道永泰站交地铁8号线2012年底通西三旗南站地铁16号线回龙观-丰台2015年?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|6?SWOT分析优势劣势?区位优势：拥有丰厚的文化底蕴和历史文脉，并依托于海淀学府区、上地产业园区及亚北区域发展，未来?内部含大量保障房，影响项目整体品质。发展潜力较大?地块较为琐碎，规划难度较大，对住宅的面宽及进深限?交通优势：随着地铁8号线的开通及周边路网不断的制较多。完善，交通将更加便利?限高指标限制较大，影响居住档次?环境优势：自然环境(奥林匹克公园）优美，周边教?内部含商业、学校等物业类型，且临近居住地块，如何育产业、科技产业丰富，带来大量高知、高端客群平衡住宅与其他业态的关系，将成为难点?自身优势：中低密度社区，容积率1.6-2.2，可打造丰富产品线，地块价值稀缺?目前周边环境有待改善，生活配套档次较低。机会风险?高科技产业的发展，周边科技科技园区的建设，?未来政策的不确定性带来更多的购房客群?产品设计和产品打造有极大的突破空间充分挖掘地块价值，结合地块特点，最大限度提高产品档次，才能拥有竞争力打造多种产品线，扩大客户范围，才能最大限度规避风险，实现现金流?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|7项目定位?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|8?项目定位——项目定位学府核心稀世美宅?学府核心：位于海淀区，受海淀学府区辐射，历史积及文化底蕴浓厚?稀世：稀缺型，不可复制性，地块价值极高?美宅：舒适、高端居所?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|9?项目定位——客户定位因此，结合市场分析情况及政策预期，可确定两条客户线：n刚需客户：富裕白领、城市精英以“一步到位”首置及首改需求为主以两口之家及三口之家为主看重教育配套、看重户型的实用性及功能性承受能力有限，对经济型二居、三居需求量高n资源占有型客户：中产富豪、金领阶层手中仍拥有剩余指标或以家人名义购房的终端改善型客户社会成功人士居多两代同堂及三代同堂居多承受能力较强，较为看重户型的奢华感及舒适度，体现自身价值?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|10?项目定位——产品定位为城市知本精英打造的低密度奢适宅邸?城市知本精英：城市高知人群，拥有较高收入和一定的社会地位，注重文化品味，追求居住品质。?低密度：区域内罕有的1.6-2.2低容积率。?奢适：适度的奢侈，从规划、景观、户型等各个角度融入豪宅元素。?宅邸：高端居住类产品。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|11?形象定位——核心价值点提炼价值点挖掘凝练整体定位?丰厚的文化底蕴?学府区?学府核心?悠久的历史文脉?低容积率?稀世美宅?绝佳的区位优势?产品线齐全?低密度规划条件?优越的交通条件项目slogan:?完备的教育配套龙脉之首，学府区稀世低密大宅?丰富的产品设计?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|12?形象定位——形象定位形象定位：国脉之首私园大宅PrivateMansionAboveTheNationalPark?关键词：内敛、含蓄、奢美?国脉之上，中轴之北?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|13产品规划建议?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|14?产品规划建议Part1住宅产品建议?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|15?本体分析——经济技术指标C1：安置用房、海淀区重点工程拆迁安置用房用地D1：公租房、普通商品房用?容积率2.5限高60米地?地上建筑规模154088平米，?容积率2.5限高60米其中安置用房8.1万平米，?地上建筑规模145050平米，重点工程安置用房6.81万平其中公租房面积8万平米米C3：小学用地C5：普通商品房用地??占地面积：19100平米容积率2.2限高：25?建筑面积：9550平米米?地上建筑规模56412平米C4：商业用地?容积率3.5、限高：30米C2：幼儿园用地??地上建筑规模14000平米占地面积：4000平米?建筑面积：3200平米C6：商业用地容积率：2限高：18米地上建筑规模20000平米C8：普通商品房用地?容积率1.6限高：18米C7:普通商品房用地?地上建筑规模15434平米?容积率1.6限高18米?地上建筑规模100904平米小营项目总建筑规模为518638平方米，其中普通商品房237800平方米。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|16?产品规划建议——地块价值分析8号线西C7三旗南站社区小路南路西三旗东安静低升高乡C5双向四车道低科嘈杂D1技C1园D1专家低国高西际C8低三C5旗花现东园路有双向四车道小C7嘈杂C1区低高社区小路低原则：安静社区内部路安静l靠近市政道路和地铁站的方向居住价值低低高低l靠近成品社区，安静区域居住价值高l处于外围部分价值较低C8l处于地块中心价值较高?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|17?产品规划建议——总体规划原则总体原则：平衡住宅、商业、学校及车位之间的关系，使之不互相干扰互相影响协调保障房与商品房之间的关系，既独立又统一建筑设计与景观设计统一考虑，尽全力增加观景效果住宅地块规划原则：D1：商品房与公租房之间以铁艺围墙硬隔离+绿化软隔离的组合方式区隔C5：尽量避免学校和幼儿园对住宅的影响，且增加西侧户型的视野通透性C7：规避C6商业对整体住宅的影响，合理分布各类产品，使最高端产品占据最佳位置C8：合理考虑其规划上的难点，尽量打造舒适型居住产品，做到南北通透?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|18?产品规划建议——总体规划原则学校及幼儿园规划原则：充分考虑学校、幼儿园与住宅产品之间的关系，避免噪音干扰考虑幼儿园与学校的安全性，合理布局出入路线及行车路线满足学校及幼儿园所需所有功能，幼儿园12个班，学校24个班幼儿园已经确定为师大幼儿园，学校部分正与较为沟通，积极引进名校，打造教育地产车位设计原则：l住宅部分：整体大开挖，电梯直接入户，C7、C8结合前屯东路做地下通廊连接。140（不含）平米以下——1:1140（含）平米以上——1:2总体车位配比（商品房）：1:1.2l商业部分：C4、C6结合后屯中路，做地下通廊连接；按规范要求，商业车位要求65辆/万平米，为满足大量停车需求，车位配比在规范要求基础上提高一倍lC4、学校及幼儿园适当考虑学校对停车位的需求，避免学校区域交通堵塞。考虑写字楼和商业的不同停车需求，统一设置，满足不同业态的通车需求。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|19?产品规划建议——总体规划C5C1容积率2.2，限高25米，相对紧凑，规划条件限制较大，仅能内部均为保障性住房辅以部作出超16米进深的户型，才能分商品房做满容积率，西侧、南侧受学校及幼儿园影响严重，以经济型二D1居为主，辅以部分经济型三居地块安静、私密，北侧受公租房影响严重，