城市商圈发展专题交流分享2012年5月25日ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformationcontainedherein.NothingcontainedhereconstitutesacommitmentorConfidentialagreement.商不出,则三宝绝。——《史记·货殖列传序》天下为之圈。——《淮南子·原道》2“商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离或地理区域。”——日本商圈问题研究专家井铁卫3?根据美国购物中心发展理论,三级商圈的划分是基于商业中心在不同地理区域获取的顾客数量所做出的地理区域划分:商圈对异地顾客消费的吸引力，异地商圈异地顾客占据顾客总数的比例，次级商圈外围，较远辐射区域均依地段而有所不同顾客非常的分散边缘商圈占顾客总的比率相当少次级商圈核心商圈以外的邻近区域占顾客总数较少顾客较为分散大约吸引15%~25%的顾客最接近商业聚集区或中心地核心商圈该商圈的顾客占顾客总数比率最高顾客平均购货额最高顾客集中度高（吸引整个商圈50%~70%的顾客4商圈的类型?根据商圈的功能定位、规模体量、服务对象、辐射范围等因素的不同，大致可以将城市的零售商圈分为四个类型：区域型都市型特色型社区型5都市型商圈?一般是指商业高度集聚、经营服务功能完善，辐射范围超广域型的商业中心，是最高等级的城市商业“中心地”?是城市最为繁华的、最具活力的商业区；?服务范围和影响面一般涵盖整个城市和周边地区，甚至国内外更大的范围，一般都市型商圈的购买力有50%以上来自该区域以外的地区。6位于城市中心区、主要交通枢纽，商务区或旅区位特征游区，大多是历史悠久的商业集聚区业态、业种齐全，一般有大型百货店、都市型购物中心、功能特征专业店、专卖店和餐饮娱乐等，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、服务、商务和金融的有机集聚商业网点密集，市场最具活力、最为繁华，大规模特征城市都市型商圈的营业面积达30万平方米以上客流量大，日客流最一般在30万人次及以上，区域客群特征外（市外、海外）客流占50%以上7莫斯科，英国伦敦，特维尔大街牛津街法国巴黎，韩国首尔，香榭丽舍明洞大街美国纽约，第五大道日本东京，银座新加坡乌节路澳大利亚皮特大街8银座“东京的心脏”，与巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道齐名的世界三大繁华中心之一9和光百货乌节路狮城旅游的必到景点“10香榭丽舍大街充满时尚浪漫风情的景观商业大道“11北京，王府井西安，钟楼武汉，武广/江汉路上海，南京路成都，春熙路重庆，解放碑深圳，罗湖东门12北京,王府井，南北长1800米，未来5年将新增总建筑面积80万平方米，总计建筑规模预计将达到260万平方米。13上海,南京路成一字形，全长5.5公里，纯步行街区1033米，商业及商务面积总计400万平米，集聚1200多个国内外知名品牌，其中国际品牌700多个，世界顶级和一线品牌52个14成都,春熙路未来随着九龙仓、太古大慈寺项目的开业，将朝向高端化调整升级。15区域型商圈?一般是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，辐射范围较广的地区商业中心；?一般分布在各区通达性较好的地段，主要满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要；?随着商圈的不断发展和整个城市功能的调整，某些区位条件好，交通便利的区域型商圈将发展提升为都市型商圈；?反之，有些区域型商圈也可能因交通、商务、旅游、居民以及经营的变化在竞争中衰退为社区型商圈。16区位特征位于交通枢纽、商务集聚区、居民集聚区功能比较齐全，一般有主题型或中型百货店、购物中心、功能特征大型超市、专业店、专卖店和餐饮娱乐等，能基本满足区城内居民或商务购物、餐饮、休闲、娱乐需要。网点比较密集，业态多样，结构合理，商业营规模特征业面积达到10万平方米以上。客群特征服务人口20万以上，区域外客流占30%左右17北京,三里屯商圈三里屯靠近北京第二使馆区，外国人较多，加之东城区外资企业众多白领、传媒工作者因此商圈定位于特色时尚型消费，吸引高学历、高收入的年轻客群。18三里屯village三里屯soho酒吧文化19成都,新南天地新南天地商圈，位于天府新城站南组团内，是天府新城首个全面建成的大型商圈，已聚集众多国内外商贸企业，已建成面积55.5万平方米，营业面积40万平方米，2010年实现营业总收入达31亿元。20社区型商圈?一般是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需的商业和生活服务业的商业集聚区；?是比区域型商圈低一个等级的商业中心地，是最基本的商圈层级；?通常认为，城市商圈规划发展距都市型商圈、区域型商圈1-2公里以外的居住区应有一个相应规模的社区型商圈，同其他商圈实现联动错位发展。21区位特征位于社区，居住相对集中满足本社区居民“开门七件事”，以社区型购物中心或大中型超市为主，有标准化菜场、医药店、便利店、餐饮、文化活动中心、邮功能特征局、银行、美容美发、沐浴、修配、物资回收等各种服务设施。规模特征营业面积一般为数万平米居住型，服务人口一般为5万以上，本社区以外客客群特征流一般不到10%22上海,联洋国际社区联洋社区规划建筑面积250万平米，规划人口5-6万人，现有居民3.4万余人，其中境外人员5,300余人，约占全区总量的10.3%，分别来自全球78个国家和地区，是上海较为典型的高品质新兴社区。23联洋广场大拇指广场24特色型商圈?具有浓厚文化氛围、城市风情特色，能够增强人气，吸引市外、海外游客和本市消费者的商业休闲功能集聚区；?特色商圈一般休闲业态集中、文化内涵丰富、品牌效应突出，有时与会务、旅游、商务等相配套，作为一个城市的橱窗和名片；?特色商圈对城市经济有着巨大的影响。25位于城市主要交通枢纽、商务区、旅游区或历区位特征史悠久的商业街区。同类业种集聚、扎堆，消费选择余地大。一般有文功能特征化休闲、特色专业店、专卖店和餐饮娱乐等。规模特征商业网点密集，营业面积为10万平方米左右客流量较大，日客流量一般在10-20万人次，客群特征区域外（市外、海外）客流占50%以上26秋叶原俗称AKIBA，是世界上屈指可数的电器街，商务、饮食等服务功能具备齐全，面向外国顾客的免税店是一大特色。日本，秋叶原武汉，光谷商圈周边分布众多高校，做足高校经济文章，打造成功商圈。27上海，新天地石库门建筑与时尚体验商业的融合，一张响亮的“城市名片”。28武汉，中央文化区正在成形中的都市文化旅游型商圈。29武汉中央文化区概况?武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。?武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。30武汉中央文化区概况沙湖?武汉中央文化区项目投资巨大，将沙湖与东湖直接开挖人工河—“楚河”连通，主要物业沿河两岸分布，形成核心水景轴线，对整体的商业价值及物业品质提升起到重要作用；?楚河全长2.2公里，最大宽度70米，最小宽度20米，平均宽度25米，面积5.3公顷，为方便东湖、沙湖与楚河的观光游览，万达集团重金打造五艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间东湖水上旅游观光。31项目规划电影主题公园——汉街西端万达将投资30亿打造一座占地8万平方米的电影主题公园，内设4D、5D、6D影院、仿真影院、互动影院、室内过山车等八个电影科技娱乐项目，汇集了全球最新顶尖电影娱乐科技，堪称“室内环球影城”。这也是全球唯一的电影主题公园。汉秀——万达集团将投资25亿巨资定制万达广场全国1号店汉秀节目，该节目由导演了著名的拉斯——18万平米的万达广场，规划一个建筑面积维加斯的“O”秀和澳门的《水舞间》将打造为全国1号旗舰店，的弗兰克·德贡和由北京奥运会、广州定位于高端，众多国际奢侈品牌将进驻，将是“万达广场”系列的巅峰作品。亚运会、伦敦奥运会开闭幕式艺术总监马克·费舍尔，以及加拿大世界排名第一的主题公园设计公司Forrec首席执行官高顿·多瑞特联袂打造。汉街——中国最长水岸步行街长达1500米的汉街目标是打造成为武汉市乃至全中国最重要的国际时尚品牌秀场，成为世界级水岸休闲步行街。32汉街概况?汉街位于楚河南岸，总长1.5公里，总建筑面积18万平方米，功能包括商业、美食、休闲、娱乐多种业态。共有大小约300个商家；?汉街的定位为“中国第一城市水岸步行街”；?汉街从开工到开业仅用时9个月，于2011年9月正式开街。33民国风格+欧式风格建筑34品牌进驻情况理想汉街号称为“中国商业业态最丰富，商业内容最完整的商业步行街”聚集十大多个品牌三十余家旗舰店文化体验业态主流时尚品牌首入武汉ZARAH&MNIKE翠华茶餐厅鹿港小镇MORGANLAVAZAGAP青花元年DAZZLE辉哥火锅正刚艺术