案例：杭州，钱江新城位置钱江新城位于杭州市城区的东南部，钱塘江北岸规划面积15万平方公里（核心商务区3.29平方公里）规划人口14万人规划时间2002年轨道交通地铁1号、2号、4号线（2012年）入驻政府部信访接待中心、市民服务中心、杭门州市青少年发展中心、杭州市图书馆新馆、城市规划展示馆、集中办事中心和商务用房。新区定位钱江新城核心区定位为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，具有行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游、居住等六大功能根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里,可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华的景观大道。55休闲活动中心会展中心行政中心文化中心?钱江新城位于杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。56?政府通过“大杭州”概念，确定了钱江新城发展定位，并启动了新城开发。整体及核心区住宅及商业菜地、池塘规划完成建设逐步开工2000年以前2001年2002年2003-2006年2005-2009年2010-2012年大杭州概念出台基础设施及公共建设中央商务区确立钱江新城发展方向开工建设基本建设完成?钱江新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。?钱江新城商业及办公的供应主要集中在2010年至2012年之间。其中商业供应预计在50万平方米左右。?由于项目多为综合体项目，办公及酒店也集中在2009至2013年间面市。57钱江新城规划了市政府新办公区，市政府将搬迁进入，催化区域成熟。5859商业面积序号项目名称（平米）1华润万象城240,00012来福士广场80,0003华联UDC时代15,04724国际时代广场30,00065钱5高德置地广场50,0007塘34江6波浪文化街60,0007城市阳台17,000总计492,047*商业项目60杭州钱江新城代表商业华润万象城开发商/持股方华润置地新鸿基地产位置钱江新城E－06、07、08地块预计开业时间2010年3月总建筑面积80万平方米商业面积24万平方米功能板块购物中心、写字楼、酒店、服务式公寓、住宅?杭州第一个大型都市综合体项目——“杭州万象城”由华润和新鸿基携手打造，占地面积150亩，将形成以24万平方米“万象城”购物中心为核心，包括11万平方米写字楼、6万平方米酒店、25万平方米服务式公寓、14万平方米住宅等多种物业形态的国际高标准建筑群。?首期的24万平方米大型购物中心和住宅部分将于2010年正式对外营业，采用完全招租的形式。61杭州钱江新城代表商业来福士广场开发商/持股方凯德置地东至相樟街，南至富春路，北至民心路，西位置至新业路预计开业时间2012年下半年总建筑面积约283,567平方米商业面积8万平方米功能板块酒店、甲级写字楼、商场、服务式公寓?杭州来福士是凯德置地继上海、北京、成都来福士后，着手在国内打造的第四个“来福士”项目。杭州来福士位于杭州市江干区钱江新城核心地段，它将由办公楼、商场、星级酒店以及服务公寓等组成，将成为杭州钱江新城的又一个地标性建筑。该项目还与2010年建成的地铁1号线市政府站相通，地铁的贯通将会使钱江新城的核心地位更加突出。62?政府在钱江新城的发展过程中起到重要的推动作用?通过城市总体发展方向的调整，确立杭州新城的定位，奠定起步基础；?舆论引导，强势宣传，大大提高公众对新城开发的认知与了解；?投入基础设施建设：规划中的3条地铁线预计2012年底前可全部建成通车；?带头招商引资：引进华润、凯德等大型开发商进驻，催化开发速度。63品牌要素5：品牌项目?商圈的最终表现形式为众多特色鲜明的城市开发项目聚集，如知名开发商运作的大型综合体、酒店、写字楼、购物中心等，以及高品质的商家品牌的集合，如知名的百货、超市、零售等品牌，从品牌商家某种程度上看，品牌的层级决定了商圈的层级。64发展商对购物中心、商业街等经营性物业进行品牌招商，形成商圈品牌架构。经过土地二级开发，在部分主力店由政不同的发展商运作下，府直接招商引进开发项目逐渐成型。（如百货、超市），或者主力店同时兼具开发土地出让环节把控发展商实力、品牌、商（如银泰、仁擅长项目类型等和春天等）65要素6：文化?一个商圈要想做“活”，要在文化上做文章，特别是要与当地文化相融合，文化与商业地产联姻肯定是未来的发展趋势之一。商圈只有被赋予了文化色彩，才更有生命力。如果不能结合所在商圈、区域或城市的消费文化，去寻找项目的支撑点，最后极有可能变成一个根基浮浅、甚至游离于城市需求之外、没有灵魂的“躯体”。66城市发展历史的渗透与积淀，是国际知名商圈形成的必要条件。案例：香榭丽舍大街?香榭丽舍大街(爱丽舍田园大街)是巴黎城一条著名的大街，全长约1800米,宽100米，是全球著名的商业旅游景点。?沿街两旁分布着路易·威登（LouisVuitton）、星巴克(Starbucks）、高级时装店、高级轿车展示中心、电影发行公司、影剧院、娱乐品专卖店，高品味餐厅酒吧和夜总会星罗棋布，体现着现代化时尚感。67北高级商业区林荫大道约1200米约700米星形广场圆点广场协和广场以自然风光为主，道是全球世界名牌最密路是平坦的英式草坪，集的地方。而一流的绿树成行，是闹市中服装店、香水店、靠一块不可多得的清幽近凯旋门一段商店最之处。多。68?香榭丽舍经过了数百年的发展，积淀了丰厚的人文内涵。拿破仑三世塞纳省省长奥斯曼耗时18年轰对卢浮宫前的园计中延伸了花园中心杜乐丽花的重新设小轰烈烈地扩建巴黎。奥斯曼主持扩建工程。为在阻塞的城市重新安排风景设计师路的长度，交通，奥斯曼把交叉路勒诺特新的林荫道口的广场改为交通枢纽，从卢浮宫出改变了对香榭丽舍最初的规划方案：他们为香榭为此扩建了许多街头广接手了园林管理，在此的建设皇家设计师希托夫场，连接各大广场路口皇后玛丽发直至现今昂丹公爵和丽舍添加了期间他们完和阿尔方德的是笔直宽敞的梧桐树德·梅德的香榭丽舍玛雷尼侯爵喷泉、人行成了香榭丽大道，两旁是五六层建西斯圆形广场。道和煤气路舍的全线规灯。筑；远景中，每条大道决定把卢浮划工作都通往一处纪念性建筑宫外一处到物。处是沼泽的田地改造成一条绿树成荫的大道1616年十七世纪中叶1724年1828年第二帝国时期皇后林荫大道雏形最重要的街道法国花园史香榭丽舍大道上第一条林荫大道69历史悠久的广场树木、道路及建筑保护纪念性建筑交叉路口的广场为交通枢纽，连接各大广场路口的是笔直卢浮宫、凯旋门，每条大道如星形广场·巴士底广场等，宽敞的梧桐树大道,两旁是都通往一处纪念性建筑物，均具有数百年来的历史。保留下来的历史建筑体现出浓厚的历史厚重感70对标：国内主要城市商圈发展概况71北京北京市的城市商圈发展历史呈现了从传统到现代，从供给导向到需求导向的转变和特征；新中国成立经济平稳发展改革开放经济飞速发展1949年1949～1978年1978-1999年1999年-今中关村商圈CBD商玉泉营宣武门商圈88年圈93年96年98年泛CBD商圈亚奥商圈望京商圈崇文门商圈90年代王府井商圈90年赛特商圈98年亦庄商圈93年阜成门商圈上地商圈97年三里屯商圈前门商圈西单商圈90年代末50—60年代金融街燕莎商圈93年公主坟商圈92年97年72北京?商圈的空间布局从空间分布来看，城市商业布局呈现明显的外扩发展，多中心发展格局已经基本成形，以区域型商圈为主的发展态势开始形成。社区商圈区域商圈市级商圈73北京目前，中心区主要商圈商业发展相对成熟，都已形成了自身独特的商业氛围。燕莎商圈东直门商圈?高档、品质?年轻、时尚?代表项目：燕莎购?代表项目：来福士、物中心、都汇天地银座MALL西单商圈?年轻、潮流?代表项目：西单三里屯商圈大悦城王府井商圈?中高档、时尚、小资?传统、旅游、时尚、年轻、?代表项目：三里屯中档至高档VILLAGE，酒吧街?代表项目：东方广场、金融街商圈APM、乐天银泰、半岛酒?高档、品质店?代表项目：金融街购物中心、百盛前门商圈崇文门商圈CBD商圈?传统、旅游?年轻、生活?高档、品质?代表项目：前门大街、?代表项目：新世界?代表项目：新光天地、大栅栏百货、国瑞城国贸商城74北京随着北京市不断向外围区域发展，北京整个商业版图也开始了外围组团时代。商业发展的多元化导致了明显的市场细分特征。金隅?万科广场永旺（15万平米）北京市重点商圈/商业体分布（10万平米）在建?近年来，北京快速的龙德广场（23万平米）郊区化带动了商业项目的去中心化发展（Decentralization)。望京?在原有位于城市核心中关村区的市级商圈的基础上，朝北大悦城龙湖项目（20万不断出现了位于城区边平米）在建王（23万平米）缘的区域型商圈西府三里屯单井CBD?近两年，位于外围新公主坟崇文门外城的大型郊区商业项目石景山万达陆续出现，表示着北京（10万平米）市级主要商圈/超区域型商圈商业地产进入外围区域化时代。市级次级商圈/区域型商圈英特宜家（30外围区域商圈/商业体万平米）在建75北京从空间上讲，未来的商圈发展将呈现多中心，向外围区域蔓延的趋势。商圈形成时间新兴传统76北京?从近几年新交付的商业零售设施发展情况来看，高档/精品化、多元/综合化、娱乐/体验化和生活/社区化成为了购物中心发展的主要方向；新光天地SOL