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城市商圈发展专题交流分享2012年5月_部分3
城市商圈发展专题交流分享2012年5月_部分3
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温江,成都商业版图中的“潜力股”109温江历程:从区县到新城,从“西部新城核心区”到“成都都市区温江组团”。?4,000多年前古蜀鱼凫王国发祥于温江;?西魏恭帝(公元555年)建制;?解放后长期为温江地委、行署所在地;?1983年划归成都市管辖;?2002年4月撤县设区,成为成都市中心城区的重要组成部分;?2005年之后,随着光华大道的通车,温江房产进行快速发展期;?2008年,成都“四大新城”规划确立了温江在“西部新城”的核心地位;?2009年,“四大新城”规划升级为“六大新区组团”,将“温江组团”统一到“成都都市区”;?2011年5月成都获批国家首批服务业综合改革区试点城市,温江区作为“现代服务业综合功能区”纳入试点。110地理区位:一个极好的十字交叉(CROSSROAD)地区都江堰崇州郫县温江青羊双流区?东临成青羊区,南毗双流县,西接崇州市,北靠郫县、都江堰市,接壤5大区域?良好的地理位置,为温江商业发展提供了广阔空间,利于加大商业辐射范围111“离尘不离城”商业可独立发展成团,核心消费客群在本区内。绕城高速三环路温江区二环路光华新城5.9KM一环路天府广场112“金温江、银郫县”:经济发展水平在成都第二圈层中领先。川西的富庶,民间历来有“温(江)郫(县)崇(州)新(都)灌(今都江堰)”的说法,温江由于其优越的生态环境,土壤肥沃,水系发达,适宜人居,有“成都后花园”的美誉。?成都市第一个卫星城;?四川省第一个小康县;?西南地区最大的国家级经济开发区—成都海峡两岸科技产业开发园区所在地;?国家级生态示范区;?全国经济综合实力百强县(区);113地区生产总值在二圈层中领先。温江区的地区生产总值在成都下属各区县中处于中游水平,与其余主城区相比差异较大,但在二三圈层中处于较为领先的位置。表:2010年成都区(市)县地区生产总值(单位:亿元)114行政区划温江全区面积277平方公里,现辖四个街道办事处、六个城镇*?镇—和盛、永盛、金马、永宁、万春、寿安?街道办事处——柳城、公平、涌泉、天府2010年数据统计,常住人口数量为39.66万。*全区2004年进行了乡镇调整,柳城、涌泉、天府、公平成立街道办事处,纳入温江城区,踏水、镇子并入万春镇,柳林部分并入金马镇,通平、玉石并入寿安镇,天府部分并入和盛镇。万春、永宁镇列为重点小城镇。115产业情况?第一产业:花木产业绝对优势明显花木生产总规模12万亩,占全市花木面积的1/2,全省的1/3;?第二产业:比较优势明显食品工业、医药工业、造纸及印刷业是温江的三大主导产业,在成都市具有明显的比较优势。?第三产业:迅速发展中?房地产业:发展迅速,销售对象以外地人口为主,“住在温江”的口号已经叫响;?休闲旅游业:发展良好,国色天香乐园年接待量达700万人次;?教育产业:大学城内分布有西南财经大学、四川交通职业技术学院、成都中医药大学等。116自然环境:生态环境优势明显,上风上水的国家级生态示范区相关荣誉:?联合国全球生态恢复和环境保护杰出成就奖?中国人居环境金牌建设示范区称号?中国最佳人居环境示范奖?国际花园城市?2008迪拜国际改善居住环境最佳示范奖?四川省环境保护模范区?2010年10月,获批西部首个“国家级生态区”117地区生产总值增长率高于成都平均水平。地区生产总值增长率高于成都市平均水平,并且在各区县中排名靠前,说明整体的经济发展较为迅猛,这也为区域内的商业发展提供了良好的契机,商业连同经济,均将步入快速发展阶段。表:2010年成都区(市)县地区生产总值增长率(单位:%)成都市平均增幅15%118居民可支配收入高,内蕴购买力强。温江区的城镇居民可支配收入较高,排名全市第三,与部分主城区相比亦具有一定优势,说明区域居民内蕴的购买力强劲,这也是温江商业发展的有力基础。25,000表:2009年成都区(市)县城镇居民人均可支配收入20,000(单位:元)全市人均可支配收入18,659元15,00010,0005,00016,9550武侯区金堂县温江区双流县锦江区成华区青羊区新都区金牛区青白江区郫县龙泉驿区新津县崇州市大邑县邛崃市蒲江县都江堰市彭州市119城镇化率为第二圈层最高,商业发展基础趋近成熟。温江区城镇化水平较高,城镇化率*领先于所有第二圈层区县,大比重的城市人口将是未来商业购买力的有力支撑,同时高城镇率也说明温江与成都主城区的融合更为深入密切,作为城市的一部分温江未来将更多得承担起主城区的城市功能。城镇化率城镇化率常住人口(万人)(%)区域常住人口(万人)(%)锦江区区域68.38100新津县30.7448.20青羊区79.28100都江堰市64.4748.00金牛区108.70100青白江区40.9947.50武侯区100.12100新都区67.0047.30成华区88.90100邛崃市61.1142.00高新区30.34100大邑县50.3741.00温江区39.9166.40彭州市77.9836.50郫县53.1951.30崇州市63.6734.31龙泉驿区62.0049.90浦江县25.0032.67双流县98.5949.00金堂县75.6831.50120社会消费品零售总额偏低,商业消费不足。温江区社会消费品零售总额在整个成都市处于中等偏下,不足50亿元的全年统计总额仅为主城区的1/7,说明商业消费尚有较大空间可挖掘。表:2010年成都区(市)县社会消费品零售总额(单位:亿元)121固定资产投资可观,区域开发建设提速。温江区正进入加速建设与发展阶段,2010年温江区的固定资产投资总额超过地区生产总值,表明区域内的基础设施建设、房地产开发、产业园区建设等正以较快速度发展,而温江区城市建设的加速将对商业升级产生积极影响。表:2010年固定资产投资超过GDP的区县2010年地区生产总值2010年固定资产投资总额区域(单位:亿元)(单位:亿元)温江区214220大邑县92105新津县119126都江堰143203彭州149180邛崃104111122“住在温江”已广为人知,“生活在温江”还需逐步实现。住宅开发量井喷国内实力开发商进驻和记黄埔彩叠园和记黄埔彩叠园置信芙蓉古镇建信奥林匹克花园提出“住在温江”珠江国际花园蓝光香境倾力打造温江“亲水花城”,建立“缘起森宇音乐花园通惠七彩花都自然,天人合一”的居住文化。…….2001年2002年…….2005年……2011年2001年,提出“住在温2002年,温江撤县设2005年,花博会召开江”成都房地产高层区光华大道开通论坛举行123第三产业发展相对滞后,预计未来3-5年占比升至50%以上。温江区目前产业结构仍然是以第二产业为主,第三产业占比仍需提高。同比下,成都市整体第三产业比重2010年已经达到50%,商业作为现代服务业的重要组成部分,在温江具有较大的发展空间。温江作为第二圈层唯一一个成都市现代服务业试点的区域,目标是在未来3—5年,现代服务业占全区GDP的比重达50%以上,构建以服务业为主导的现代经济体系。124从现状看未来,温江的商业发展方向?125区情前景:温江有望成为成都第一个成型的城市副中心。126都市副中心演变理论?城市工商业的发展和人口的集中,使城市出现繁荣,但城市机能的过度集中会带来城市中心的一系列矛盾和问题,如人口密度增大、地价飞涨、环境恶化、交通拥挤、生活质量下降等问题。在此基础上,学者通过对城市的多年研究,都市副中心理论得以产生。PhaseIPhaseIIPhaseIII城市中心区作为成为城市随着城市不断的扩张和在人口、产业的郊区化过的核心,其承载了城市政桥梁、内、外环线高速公程中,在相对远郊更有区治、经济、商娱、文化、路、轨道交通等便利交通位优势的城市边缘区便出教育等综合核心功能,具路网的建设,居民和企业现了新的要素聚集点,从有最优越的区位优势和交纷纷迁往城市外围区。而形成城市新的功能区。通可达性。127都市发展到一定阶段,功能逐渐外延?人口达到一定程度的特大城市其发展规划,均呈“一个核心,多个功能区”的城市发展格局,以缓解巨大的人口、交通、环境的承载压力,新兴都市区与城市老核心区保持一定空间距离,在城市的某一局部空间范围内有相对的中心区位优势。多种城市功能汇集于城市核心区城市功能向核心区以外的片区转移教育商务城市城市核心区服务居住核心区(商务、居住、办公服务、医疗、高科技)高科技商贸产业128案例:东京都市区的变迁?东京在发展过程中的“单都心”模式造成了地价飞腾、自然环境破坏等诸多问题;为了减轻旧城市中心的压力,东京跨入多副都心(城市副中心)的新发展阶段。?东京已经形成了六本木、涩谷、新宿、池袋、上野、大崎、临海等副中心东京的城市结构从单中心结构变成了多中心结构,每个都市区各自配备有不同的职能并形成不同的特色。目前东京已形成了包括七个副都心和多摩地区五个核都市的多心型城市结构。七个副都心是池袋、新宿、涉谷、大崎.上野、浅草、锦系町、龟户、临海,它们基本上位于山手线(环线)与各个铁路放射线的交汇处,充分利用了交通枢纽对商务及人流的聚集效应。129东京已经形成了六本木、涩谷、新宿、池袋、上野、大崎、临海等“副都心”(城市副中心)东京的城市结构从单中心结构变成了多中心结构,每个副中心各自配备有不同的职能并形成不同的特色。城市副中心的发展依赖便利的轨道交通东京都通过高速道路网、城市干线道路、铁路系统三方面,不仅将东京都的都心与副都心进行有效连接,而且各副都心之间的交通也得到改善,为多副都心的发展提供了强大支持。130东京副中心商圈的功能差异化定位区域名称主要功能定位核心区日本政治经济中心、国际金融中心新宿第一大副中心,带动东京发展的商务办公、
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纤纤雨梦
贡献于2014/3/6
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商圈发展
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市场研究
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根据钱江新城总体规划,核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里, 可建建筑面积约为650 万平方米,包括八个功能区,即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休 闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区 商务发展轴,将是钱江新城最繁华的景观大道。
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