戴德梁行民主路地产商业部分研究定位报告Page11项目所在区域商业现状分析2消费群体剖析3武汉餐饮市场发展4典型商户访谈和餐饮商户基本要求5竞争性分析6项目定位建议Page21.1.项项目所在目所在区区域商域商业现状业现状分析分析Page3项目所在区域商业特征-重点摘要?由于主力业态百货经营状况欠佳，缺乏竞争力，中南商圈地位逐渐没落，基本辐射周边居民和工作人群。随着地铁的贯通、保利文化广场的入市，结合政府江南金融商务区规划，该商圈核心将转移至洪山广场，两年左右整个中南商圈将发生变革，被重新挖掘和提升，届时，也将拉近民主路与商圈核心区的距离。?区域内商业主要以满足日常基础生活消费为主，业态齐全，但丰富程度、档次都有待提升。除大卖场外，餐饮、酒店相对集中发达，主要用以以满足周边密集的行政事业单位需求。项目处于专业市场和生活休闲零售业态的衔接处。?区域消费群体以周边工作生活人群为主，他们收入高，基本素质好，消费能力强。?区域交通干道多，通达性强，但拥堵现象严重，停车位奇缺，使民主路成为车过而不停的一条交通要道。DTZ观点——虽然中南商圈地位不如以往，但周边长期优质的消费基础、企事业单位的集中现状使得该区域一直保持旺盛的生命力，也酿造着多元的消费需求。未来，该需求必将随地铁的贯通、主力项目的推出而爆发，届时中南商圈面貌焕然一新。本案商业体量有限，现有周边商业环境尚待成熟，但本案推出时机与商圈的革新同步。因此，如何利用好此机遇，如何发挥项目的特色、制造其独有吸引力，使目标消费群进行目的地消费是本案定位的关键，Page4其中餐饮是最适合本案的主打之目的地业态。商圈界定商圈范围：商圈内商业项目主要沿中南路分布，并向中北路及洪山广场周边延伸。商圈地位：市级商业中心，武昌地区的传统成熟商圈。辐射范围：武昌地区，部分洪山地区的人口。本案中发展趋势：南随着地铁2号线的开通，将位于地铁走廊的商中间位置，购物中心形态逐渐出现并延中北圈路扩展，品牌将逐步提升，业态将更加丰富。Page5商圈业态特色商业体量序号名称类别（平方米）1国美电器家电卖场600092苏宁电器旗舰店家电卖场13000105中商广场&3百货商场600007中南商业大楼84银泰百货百货商场30000本案65家乐福大型超市240006滚石音乐厅休闲娱乐60003417巴山夜雨休闲娱乐600028在水一方休闲娱乐48009亢龙太子酒轩大型餐饮10湘鄂情大型餐饮商圈内主要业态包括百货、超市、餐饮、休闲娱乐、家电卖场等，业态齐全，但基本以传统百货商场为主，且品牌档次有待提升。Page6中南商圈商业业态未来规划武昌区政府工作会议明确表示：中?武汉市“十一五”发展规划将武昌区北路定位为江南金融商务区；重点发展娱乐休闲、餐饮产业?民主路主要以门点经营建材的形式已路民主不适应城区经济发展的趋势；保利文本案?民主路现有建材市场将陆续迁出，按化广场中照政府规划发展休闲娱乐产业。南八一路路保利文化广场的建成，将拉近民主路与中武珞路南商圈核心区的距离。公司总部核心区：重点发展商务办公产业Page7项目周边商业基础分析扫街范围：中南路（中南二路口-洪山广场）、中南二路、民主路数量总面积类别数量占比面积占比（间）（平方米）餐饮441146510%13%零售43472910%6%手机通信数码127113%1%银行保险证券1652734%6%广告图文、文具2115565%2%休闲娱乐12119133%14%宾馆酒店4387201%46%家装建材专业店243914357%11%其他3614248%2%合计43084934100%100%Page8项目周边商业基础分析?从店铺数量上来看，家装建材专业店占比超过一半，但是此类店铺面积都较小，而且家装建材已经不符合城区发展的趋势和政府规划，将逐渐迁出该区域；?从店铺体量上来看，宾馆酒店所占比例最大但是店铺数量非常少，只是因为该类型物业单体体量都较大；?餐饮、休闲娱乐和零售从店铺数量和商业体量上来看也占一定比重，表示在区域内已有相应的商业氛围，而且符合政府对该区域未来的发展规划，有发展的基础。Page9区域商业经营特征分析颜色标识业态类别服装配饰零售餐饮、娱乐休闲本案家居建材通讯器材Page10区域商业经营特征分析街道名称主要业态经营特征形成原因武昌最早出现百货的区域，目前三百货、家电卖场、中南商圈核心，人流量、大百货及几大家电卖场聚集，商圈服装鞋帽饰品零售车流量非常大，主要消费内伴随着出现特色的服装鞋帽饰品中南路、群体为武昌区域甚至周边零售小店。通讯器材专卖店区域的逛街购物人群通讯器材专卖都聚集在电信集团湖北省电信公司周边。主要消费群体为周边常住周边无商务、商业氛围，主要以住中南二路居家日常购物居民，以满足日常生活消宅区为主费为主家装建材专卖店在店铺数以小东门建材市场、宜家建材超市量上占绝对主流，主要针家装建材专卖店、为龙头的小东门建材家居集合地;民主路对家装建材需求的特定消餐饮、休闲娱乐周边政府部门、企事业单位众多，费者；休闲娱乐、餐饮日是休闲娱乐和餐饮的主要消费人群渐增多周边政府部门、企事业单位众多，体育馆路餐饮、娱乐休闲大中型中餐酒楼聚集地大型中餐酒楼是商务宴请的首选地Page11中南商圈临街商铺租金情况一层租金（元/建筑平方米·月）路名形态较好铺位形态较差铺位中南路300~400170~260中南二路100~12060~80本案民主路80~12050~70注：形态较好铺位指物业建成年代比较近、状态较新、形状较规整的店铺；形态较差铺位指物业建成年代比较远，状态比较旧、形状不规整的店铺。Page12区域交通情况优势?中南路、中山路、民主路、武珞路均为地铁2号线城市交通主干道；地铁4号线(在建)(在建)?距离武昌火车站10分钟车程；?距离长江过江隧道12分钟车程；?15条公交线路从民主路经过，通达武汉三镇；?2012年地铁2、4号线建成通车后都将地铁洪山广场站经本案过此区域。?区域交通通达性强；?从该区域可方便到达武昌任何地方；?过江隧道与地铁将加强该区域与汉口武昌火车站、光谷的联系。Page13区域交通情况劣势?本案距离地铁洪山广场站约800米，步行时间并不短；?小东门、中南路、民主路都是武昌交通容易拥堵的路段；?民主路上的停车难问题比较突出。800米地铁洪山广场站本案?项目周边交通比较拥堵；?本案距离未来的地铁站有一定距离，如何吸引人群到本案是一个需要考虑的问题。图中紫色标注为交通拥堵路段。Page14项目周边消费群体以本项目为圆心，1千米为半径，步行约15分钟、车行约5分钟的区域内，覆盖了5个专业写字楼、5写字楼酒店个酒店、至少6家企事业单位以及10来个居民社区。??中商广场白玫瑰大酒店??世纪大厦洪广大酒店??华银大厦总督府??洪广宝座鑫东方大酒店??中铁大厦中南电力宾馆约1千米企事业单位居民社区?湖北省建设厅?拜赞庭小区本案?中国人民银行武汉分行?金都华庭?武汉市水务集团?凯乐花园?中交二航务工程勘察设计院?知音花园?中南电力设计院?紫荆花苑?中南建筑设计院?洪山花园?武汉铁路局等等Page15项目周边消费群体周边消费群体数量及质量??根据根据20082008年武年武汉汉年年鉴数鉴数据据，本案所在的武昌，本案所在的武昌区区中南路中南路街街人口人口为为218,745218,745人人，，面面积积5.955.95平方公平方公里；里；??以本案以本案为圆为圆心，心，11公公里里为为半半径径，本案，本案辐辐射面射面积约为积约为33平方公平方公里里，，可可以大以大致致推推算算??本案周本案周边众边众多多省省级级行政行政单单位及事位及事业单业单位，公位，公务员务员及事及事业单业单位位员员工都工都属属于武于武汉汉辐辐射人口射人口约为约为1111万万人人。。中高收入中高收入者者，消，消费费能力能力较较强强；；??本案所在的中南路本案所在的中南路属属于武昌核心于武昌核心城城区区，也是高，也是高房价房价区区域，域，购购房者房者属属于武于武汉汉市市富富裕裕阶层阶层；；??本案周本案周边写边写字字楼楼工作的工作的白白领领收入也收入也较较高，且消高，且消费费理念比理念比较较新，新，追追求求时尚时尚。。本案商业体量有限，辐射的面积较小，但是项目位于主城区，人口密度较大，且周边潜在消费人群收入都较高、消费能力强。Page16中南商圈商业档次武广商圈街道口商圈档次江汉路商圈中南商圈徐东商圈鲁巷商圈钟家村商圈商圈行成时间相比同时期形成的武广商圈和武昌新兴的街道口商圈，中南商圈的档次明显偏低，有提升空间。Page17项目周边餐饮行业分析餐饮类型代表餐厅消费人群消费性质主要分布亢龙太子酒轩主要针对政府、企中餐酒楼湘鄂情商务宴请体育馆路事业单位青莲酒家绿茵阁主要针对逛街购物朋友聚会、民主路咖啡·简餐卡萨布兰卡咖啡人群、周边办公人商务简餐、中南路华祥苑茗茶群家庭情侣聚餐独品时尚餐厅时尚餐厅主要针对周边居住朋友聚会、茶余饭后民主路主题餐厅、办公人群家庭情侣聚餐大班葡国城堡主要针对逛街购物朋友聚会、美食广场金色池塘中南路人群逛街途中用餐永和大王主要针对逛街购物个人便餐、中西快餐KFC人群、周边办公人中南路逛街途中用餐麦当劳群特色小吃皇冠蛋糕主要针对逛街购物中南路糕点罗莎蛋糕逛街途中用餐人群、周边居民中南二路零食周黑鸭Page18区域商业经营状况分析经营时间较长的餐饮娱乐休闲项目举例近两年新增餐饮娱乐休闲项目举例代表项目开业时间代表项目开业时间大班葡国城堡1998年11月独品时尚餐厅2007年6月巴山夜雨老茶馆2003年底茶余饭后2007年亢龙太子酒轩2003年在水一方2008年初湘鄂情2006年总督府2008年11月大卫营娱乐城19