第壹国际整合推广思路市场环境分析我们处于一个什么样的时代背景？WTO！！！?2001年7月3日，世界贸易组织（WTO）成员国就中国入世问题达成一致，中国在提出申请15年后终于实现加盟！?中国成为WTO成员国后，将全面面向世界开放，是中国的国际化，也是世界的中国化的开始。?加入WTO后，将为中国带来巨大利益——扩大贸易、推动进一步经济改革、吸引更多的外国投资，但也将给中国人民带来重大的责任和挑战。?中国将把加入WTO作为新的起点，用好新机遇，迎接新挑战，以更加积极的姿态参与国际经济合作与竞争，加快经济改革和发展的步伐。?在未来的5年里，中国货物市场的开放将为贸易伙伴提供至少一万五千亿美元的市场机会。服务贸易市场的进一步开放，将为世界各国的投资者提供新的发展领域。WTO，将对中国房地产市场造成什么影响？WTO！中国房地产冲向世界的号角?中国与各国经贸关系正常化，必将使经贸伙伴国增加对华投资，引发更多的外资！公司进驻，增加对办公楼、宾馆、工业用地、标准厂房的需求。?由于房地产市场的需求增加，必然会使土地价格上扬，房价总体上稳中有升，特别是在沿海开放城市、省会城市和海外活动频繁的城市。?入世后，“外销房”与“内销房”界限将自动消失，这种趋势会促进一、二级市场联动，促进住房金融产品的创新。?入世后，从近期看可能对某些行业带来一定的冲击，但从中长期看将促进中国经济的繁荣，就业机会的增加，使居民住房消费能力相应提高。?入世后，国外知名的大型房地产企业集团必将挤占我国市场，有实力的外商竞争将加速国内企业的兼并和重组。?在WTO背景下房地产板块最先获益的，一定是城市商业经济中心。?面对风云变幻的中国房地产市场第壹国际只有站在高人一筹的战略角度上进行整合推广，才能最大限度获利。否则就会陷入被动的同比竞争局面。我们是谁？“第壹国际”是什么？“第壹国际”处于东莞市中心区，北面与东莞会展中心一路之隔，东面紧邻东莞大道，西面和西北面是正在建设中东莞行政中心和文化娱乐中心。?占地面积：21.1万平方米?总建筑面积：近70万平方米?总投资：近30亿人民币?建筑及业态构成：商业街、写字楼、酒店、会馆、商务公寓、博览等。从以上基本资料我们不难看出“第壹国际”为东莞乃至珠三角首屈一指的综合商业项目，并且占领着城市新一轮开发的核心区域，如此高质素的商业项目在全国范围内也是凤毛麟角。由此可见，“第壹国际”将对东莞中心区甚至珠三角洲的发展起到极其深远的影响，势必将引发业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力。我们的竞争对手在哪里？通过对东莞商业项目的调查我们发现：?东莞商业项目的空置率不高，中小面积单位售价颇高，但销售良好；而大面积单位相对销售迟缓。?东莞市民投资意识普遍较强，随着本地人士资金的不断累积，再投资行为频繁，并且有部分台湾、香港投资者对市场的支撑。?利用一些大型超市、品牌商家进驻引发的“羊群效应”，将会促进项目的销售与出租。?东莞商业项目出租率非常高，尤其商业旺地出租率几乎达到了100%。市民较高的生活水平和众多外地人口的支持，东莞的商业项目还是得到了良好的运作，但开发商的开发与经营素质也有许多值得提高的方面。随着“国际制造业名城”形象的树立，低素质项目同样面临着迅猛发展城市形象的挑战，因为我们已经发现——东莞无论街铺还专业市场众商业网点集真正的国际是主题商城多，但大部分顶级品牌，如：中在老城区，Dior、整体商业形规模小，经营CERRUTI、态比较落后，购物环境差，模式落后；街GUCCI、缺乏大型现区网点多以人车混杂，显JORYA等品代复合功能牌无乎寥寥经营建材、得非常混乱。的商业场所。无几。购物档五金为主。次、购物环境显然不能满足高端客户的物质需求。我们产生了一个疑问——东莞众多高端消费群的消费额流失到了何处？虽然东莞有国际品牌店的进驻，但其档次、规模、购物环境都不如深圳、广州同样品牌店，由此可见东莞高端消费者的大量消费额已流向珠三角洲商业发达的中心城市——广州、深圳、香港等地通过对东莞写字楼调查我们发现：?据资料统计，2001年东莞写字楼投资4141万元，仅占本年度房地产投资额的3%，施工面积为76365万平方米，而竣工面积仅5591平方米；销售面积为9922平方米，空置率较高。?东莞企业多为制造业，办公用房多为厂房；再者，东莞很多小企业喜欢在家办公，因此写字楼的需求量较小。?东莞写字楼质素普遍较差，没有符合国际标准的高档写字楼。?东莞写字楼销售手段差，所要求的销售额较大。?随着WTO概念的深入，外资的逐渐进入，写字楼和需求量会进一步扩大。?随着东莞向“中心城市”功能转变和东莞新中心区全面建设，写字楼的开发重心会逐步向新中心区转移。从以上资料我们也产生一个疑问？：东莞是否有国际标准写字楼的市场？通过以下几点我们将得到肯定的回答?东莞有诺基亚、金霸王、杜邦等具有雄厚经济背景大型企业，而以这些企业为突破目标的发展中企业，他们将成为高档写字楼的主力消费群。?随着WTO的深入，东莞将作为“国际制造业名城”在世界舞台亮相，政府必定加大力度提高城市竞争力，引入大量外资。随着大量跨国大型企业与相关配套机构的进驻，必定会引发国际标准高档写字楼的需求。?东莞没有国际标准写字楼，并不代表当地没有市场，而是“有市无货”的局面。通过对东莞住宅的调查我们发现：?东莞当地人士购买力强、家庭成员数量较多，普遍购买高档楼盘并且为面积较大的单位和别墅。?本地人士购房基本上为二次或二次以上置业，购房不仅仅满足于“住”的基本物质功能，而提升到精神层面的需求，甚至于个性化居住的延伸。?东莞毗邻深港，有大量的港、台、澳客商的入驻，又有部分祖籍东莞的港、台、澳居民，几乎所有楼盘都有一定的外销份额。?基于前几年东莞房地产市场别墅、洋房等高端楼盘开发量较大，本地人口数量有限等因素，今后高档楼盘需求量的增长势头将趋于平衡，并面临着激烈的竞争局面。?以往房地产开发商大多只看准本地、港、澳、台人士居住的高档休闲度假物业市场，而没有考虑到适合高级白领人士与商务人士居住的公寓物业，导致了东莞高质素商务公寓的匮乏。可预计，今后的市场动态——1.随着外来白领人士在东莞工作时间的增长，财富积累也将越来越多，他们的购房能力将会日趋提高。2.随着WOT的深化，外资企业将陆续抢滩东莞，相关配套机构也会相序上马。这些商业举措必定带来大批内外籍高级人材登陆东莞。他们会带来不可预测的住房需求。3.政府已开始运用利好措施鼓励外来白领在东莞置业安家，政府行为会对外来白领安居东莞起到锦上添花的促进作用。三个原因催生东莞未来会形成一个较集中的商务、国际公寓市场需求！通过东莞市场分析和对第壹国际的深入理解我们得到三个问题1.面对东莞房地产项目，“第壹国际”将如何避开与他们的正面交锋？2.“第壹国际”为东莞第一个大型复合型地产项目，我们如何让市场接受？3.“第壹国际”这样一个超大型复合型地产项目，如何让市场快速消化？我们认为——?“第壹国际”只有避免与本地项目的正面交锋，站在一个普通房地产项目所不能到达的市场制高点，才能不被他们低劣形象同质化，得到高端市场的认可。?东莞项目虽然对“第壹国际”的推广能够造成一定的阻力，但最多称之为“隔靴瘙痒”，根本不具备与我们正面竞争的实力。?“第壹国际”并不是一个单纯的地产项目，而是站在城市区域功能改变与城市营运的高度，代表着东莞、珠江三角洲以及全国向世界展示的新生中坚力量。?从“第壹国际”的各项目综合素质和面对WTO的经济趋势来看，他的诞生将昭示着一场地域性经济裂变的到来，将对地域性的经济变动起到极其深远的影响。“第壹国际”做为可能的中国房地产市场巅峰品牌领袖，那么——我们将背负着什么历史使命？让我们看看中国经济的核心地带代表中国经济最前沿的“三核”?京三角都市经济圈：现有体制下全国资源向首都的集中而形成的经济圈，中关村、奥运村的出现均以首都特有的政治文化为背景。?长三角都市经济圈：以上海为核心，包括上海市、苏南以及浙东北地区，共15个城市，土地面积99678.5公里，人口7470.55万人，国内生产总值为13740亿元。?珠三角都市经济圈：包括广州、香港、澳门在内共计14个县市，土地面积41698平方公里，人口2262.14万人，国内生产总值6439亿元。先看看“第壹国际”所在的珠三角昨天的珠江三角洲?广东经过改革开放20多年的艰苦奋斗，从一个相对落后的农业省份发展为相对发达的经济大省，珠江三角洲创造了发展的奇迹，己经形成国内最密集的城市群。?20世纪80年代初，我国率先在珠江三角洲创办经济特区，在对外开放中实行特殊政策、灵活措施的思路，珠江三角洲经济区先走一步，成为外商投资的一块热土。?上个世纪80年代到90年代初，香港资本大量涌入近水楼台的珠江三角洲，造就了珠三角的经济奇迹。?珠江三角洲的迅猛发展所带动的经济能量逐步辐射到内地，对内地的经济发展起到了积极的促进作用，为全国经济的崛起作出了巨大的贡献。今天的珠江三角洲?珠三角地区经济发展相当活跃，经济总量很大，但质量不高。?由于受旧的思想观念、旧的体制和管理方式的束缚，一些地方各自为政，划地为牢，重复建设，造成资源的严重浪费，造成环境的严重污染。?珠江三角洲现在各个镇、各个城市仅仅注重自身的发展，而忽视各自的科学定位和相互间的协调发展，根本谈不上区域竞争力的提升，也制约了各个镇和各个市的发展。?现在珠江三角洲面临着几个制约发展的“瓶颈”：产业比较分散，既影响了产业形成规模，又分割了市场，造成了产业结构趋同、资源浪费和恶性竞争，迫切需要省政府站在广东发展的全局，用政府的力量对各种资源进行整合，对产业结构进行合理规划布局和调整。?现在遇到的问题，不是一个镇、也不是一个市的问题