东湖高新长沙环保科技园项目定位深化专题研究2008/12B.A.Consulting︳1?07年末，美国次贷引发的金融海啸逐步蔓延，欧美各国先后陷入经济衰退的泥潭?作为全球最大的发展中国家，中国经济正经受着严重的冲击B.A.Consulting︳2?进入08年，我国先后经历了一系列重大自然灾害，股市泡沫破裂，房地产市场波动?加之外部经济环境的直接负面影响，我国宏观经济面临着一场前所未有的严峻考验B.A.Consulting︳3面对这样一种宏观环境，我们更应该冷静的思考问题?我们的项目是工业地产，产品不是消费品，而是生产工具，生产资料?我们面对的客户不是普通消费者，而是企业，是社会经济实体?客户的购买目的不是刚性需求，不是消费享受，而是投资，是生产投入那么对于我们而言，首先要考虑的问题就是：宏观经济形势对我们的影响？B.A.Consulting︳4?宏观形式长沙的内向型属性，弱化了外部影响中央4万亿投入拉动内需,对基础设施、农业等带动作用明显国家加大中西部地区建设力度，长沙中部崛起政策大力扶持中小企业发展两型社会规划确定，引导产业健康发展沿海城市产业回流，本土企业家将有望落地长沙灾后重建，促进湖南产业发展?截至10月，长沙市工业总产值一直保持30%以上的速度增长，增速分别高于全国7.4个百分点、全省4.6个百分点。今年我市先后通过干部挂职帮扶、抗冰补损、调煤保电、服务经济百日大行动、贷款贴息等一系列有针对性的措施，确保了工业经济平稳较快增长。B.A.Consulting︳5?宏观形式小结：?总体来看，外部经济环境对于湖南、长沙的影响并不明显?反倒是由于国家政策、投资等因素，以及国内产经格局的变化，使本项目的市场空间更加值得期待?综合判断，项目具有较大市场机遇，我们理应抓住时机，快速切入市场，占领绝对优势，化危机为良机，与其坐等大势不如主动出击，以获得项目利益目标B.A.Consulting︳6?报告框架项目再认知目标客户分析目标客户定位项目价值点梳理产品卖点挖掘B.A.Consulting︳7项目再认知－客户角度对区域的看法对项目的看法对市场的看法对产品的看法对价格的看法对品牌的看法B.A.Consulting︳8?区域认知对区域有一定认知度大多数被访客户了解项目所在区域，不少客户路过或亲自到访客户对环科园未来的价值有一定认识，认为未来3-5年有望发展成熟B.A.Consulting︳9?对区域的看法访谈片段对区域的看法长沙市明天制冷设备有限公司傅厂长问：您觉得湖南环保科技园跟麓谷相比怎么样？答：湖南环保科技园我比较熟，那个地方离高速比较近，对外的交通比较方便，但是周边的配套比较差，跟我们园区差不多，另外我觉得发展潜力比较大，因为长沙市是向南发展的。山东中创软件商用中间件股份有限公司张经理问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？答：知道啊，在外环线边上，交通便利，现在搞融城，以后潜力会很大。湖南长天九五机械有限公司姜炎栋财务副总问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？答：我老家是湘潭的，每次来回都会经过哪里。在外环线边上，交通便利，但没有进去过。湖南森源电器有限公司李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便。B.A.Consulting︳10?项目条件对外交通优势突出?区位优势：项目位于湖南省级开发区环保科技产业园内，地处长沙市东南大门，位于长株潭城市群的心脏位置，绕城高速以南，京珠高轻轨线路速二厢，地处长株潭腹地，区位优势明显。?交通优势：湖南省环保科技园交通便捷，四通八达，处于市内半小时经济圈。距株洲，湘潭均35公里，距省政府4.8公里，距机场28公里，距武广高铁客运站较近。环保大道横贯产业园东西，万家丽路和韶山路纵贯南北，京规划黎托站珠高速与三环的交叉互通点，距离本项目500米左右。规划中的城铁被访客户认为项目对外交通便捷，优势突出B.A.Consulting︳11?对项目资源条件的看法访谈片段对交通的看法长沙市明天制冷设备有限公司傅厂长问：您觉得湖南环保科技园跟麓谷相比怎么样？答：湖南环保科技园我比较熟，那个地方离高速比较近，对外的交通比较方便，但是周边的配套比较差，跟我们园区差不多，另外我觉得发展潜力比较大，因为长沙市是向南发展的。山东中创软件商用中间件股份有限公司张经理问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？答：知道啊，在外环线边上，交通便利，现在搞融城，以后潜力会很大。湖南长天九五机械有限公司姜炎栋财务副总问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？答：我老家是湘潭的，每次来回都会经过哪里。在外环线边上，交通便利，但没有进去过。湖南森源电器有限公司李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便。B.A.Consulting︳12?项目条件产业联系松散，未形成聚集氛围?目前环科园入园企业70余家，产业以机械制造和汽车零部件为主，高新技术企业稀少?与麓谷、高新园区相比，环科园在大型旗舰企业的产业支撑方面存在一定欠缺被访客户认为环科园目前产业联系较为松散但通过调查发展现有园区内，存在大量产销相对独立的中小型企业B.A.Consulting︳13?对所在园区产业联系的看法访谈片段对所在园区产业联系的看法长沙市明天制冷设备有限公司傅厂长问：你们原料主要从哪里来？产品销往什么地方？与麓谷有联系吗？答：我们厂主要加工制造小型工业制冷设备。原料与园区基本没什么联系，像铝合金、铁皮等都是市里采购的，而半成品多是进口的。主要是接全国各地的订单，产品主要是面向大型的石油炼化、食品加工工业企业。长沙长源变压器有限公司姚景辉副总经理问：你们原料主要从哪里来？产品销往什么地方？与经开区有联系吗？答：没联系。公司主要从事城市轨道车辆、干线机车、客车及各种电源干式变压器及电抗器开发及制造。公司原材料，设备主要采购渠道是长沙市区，公司产品面向全国及湖南铁路系统。B.A.Consulting︳14?项目条件目前园区配套相对缺乏配套缺乏?交通：1条公交线?住宅：景环小区?教育：长沙理工、金海中学、职教基地客户认为目前环科园生活配套少，需通过项目自身扭转此种担忧B.A.Consulting︳15?对项目资源条件的看法访谈片段对配套的看法湖南森源电器有限公司李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便，就是没有配套。长沙市明天制冷设备有限公司傅厂长问：您觉得湖南环保科技园跟麓谷相比怎么样？答：湖南环保科技园我比较熟，那个地方离高速比较近，对外的交通比较方便，但是周边的配套比较差，跟我们园区差不多，另外我觉得发展潜力比较大，因为长沙市是向南发展的。湖南森源电器有限公司李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便，但配套不怎么样。B.A.Consulting︳16?市场认知市场存在明显空白传统工业地产形态，如孵化器、创业基地/中心、科技园小区、标准厂房等主要集中于长沙经开孵化器－软件大楼创业基地－巨星科技园小区－和祥区、长沙高新区近年在电子信息产业相对发达的长沙高新区出现了工业地产的雏形，如麓谷国际工业园、普洛斯物流园。麓谷国际工业园建设中的环科园标准厂房被访客户普遍对市场有一定了解，类似的可购买的工作用房稀缺，可选余地小B.A.Consulting︳17?对购买原因的回答访谈片段对市场的看法长沙太阳人电子有限公司刘正元总经理问：现有的企业用房，当时是怎么选择在这个位置的呢？答：无意中，员工反馈回来这个信息，觉得可以就买了。买厂房不像个人买房，有得选择，找到个好的，合适的地方要碰巧。当时买这里是因为这有，又正好我们需要所以就买了。湖南森源电器有限公司李总问：怎么会想到来麓谷这边？答：园区环境好，发展空间大。我们原先是在市内，后来根据国家政策，搞了科研机构企业改制。原先的地方太小了，碰巧有这么个厂房，办公生产都能容得下，就买了半层，后来就搬过来了。长沙市明天制冷设备有限公司傅厂长问：你是从其他工业区迁徙过来的吗？原来的厂房是租用还是购买的？答：是的，我们是从星沙过来的。原有的厂房大概1000平方米左右，后来出于长期发展的考虑，我们在这边购买了厂房，也就搬过来了。长沙恒辉环保科技发展有限公司（中山厨具）毛副总问：你们公司是从哪儿来经开区的？答：我们生产厨具的，原先在邵阳。但进货和销售都不太畅通，做大之后老板就通过朋友的关系来了这儿。对面就是我们老板的朋友的厂子，他们搞环保的。早先买地自建，当时预留了些空间，通过关系我们就搬了进来。长沙市明天制冷设备有限公司傅厂长问：你们是怎么选择这个地方的？答：主要是通过朋友介绍的，之前我们在星沙那边找了好几个月，都没有合适的。后来听了介绍，就来了。B.A.Consulting︳18?产品认知产品规划设计认可度较高被访客户认为产品实用、细节考虑周到，环境打造会对企业形象提升有很大帮助B.A.Consulting︳19?对本项目的看法访谈片段对本项目方案的看法长沙市明天制冷设备有限公司傅厂长问：你觉得我们项目的整体规划布局，立面的设置怎么样？答：感觉上非常不错，通行上采取了客货分流，而且厂房立面非常漂亮。另外如果真的是花园式办公，那么就比这里要好多了，我们这里的绿化很差，门前乱停车，而且没树木。长沙太阳