重庆两江新区房地产调研报告上陵房产营销部2012-9-5目录?Part1.重庆概述?Part2.重庆房地产市场分析?Part3.重庆两江新区概况?Part4.重庆中央公园东侧地块概况?Part5.周边楼盘调研分析?Part6.重庆土地成交分析?Part7.SWOT分析及总结建议Part1.重庆概述重庆简介重庆，中央直辖市，简称渝或巴，别称山城、渝都、雾都、桥都等，典型组团式城市，下辖19区15县4自治县，是五大国家中心城市之一，也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心、长江上游地区金融中心和创新中心，及航运、政治、文化、科技、教育、通信中心，国家重要的现代制造业基地，全国综合交通枢纽。2011年国务院批复的《成渝经济区区域规划》把重庆定位为国际大都市。美国《外交政策》杂志誉为东方“芝加哥”。位于重庆主城区北部的两江新区是中国内陆第一个国家级新区，亦是国家统筹城乡综合配套改革试验区的先行区、内陆重要的先进制造业和现代服务业基地和内陆地区对外开放的重要门户、科学发展的示范窗口。Part1.重庆概述重庆简介Part1.重庆概述行政划分重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖38个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、綦江区、大足区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;19个县（自治县）（潼南县、铜梁县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。Part1.重庆概述重庆市总人口为3090.45万人（包括外来人口，不包括外出人口）人口状况，年平均增长率为0.66%，自然增长率为2.90‰，城市化率33.09%。　　人口年龄结构：0-14岁的人口为677.78万人，占21.93%；15-64岁的人口为2168.57万人，占70.17%；65岁及以上的人口为244.10万人,占7.90%　　城乡人口结构：城镇人口为1022.78万人，占33.09%；乡村人口为2067.67万人,占66.91%；全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口的96.56%，平均每个家庭户的人口为3.21人。　　人口受教育结构：大学（大专以上）86.58万人，占2.80%；高中（含中专）265.67万人，占8.60%；初中909.0万人；229.41%；　　小学1340.85万人，占43.39%；文盲214.7万人，占88.9%Part1.重庆概述重庆“1小时经济圈”一小时经济圈，指中国重庆市以渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等主城9区为核心，一小时交通范围内所覆盖的21个区县。是重庆将来首要发展的地区。Part1.重庆概述重庆优势重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势：　　?区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区；　?基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。　　?工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强，是中国老工业基地之一；?科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员；?市场潜力巨大，重庆人口众多，三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。Part2.重庆房地产市场分析重庆房地产限购政策重庆目前没有明确的限购政策，仅是限贷政策。对于全款购房的客户来讲，不论是本地户口还是外地户口，买几套都不受限制。本地人贷款买二套首付由三成变成六成，利率上浮10%，银行停止贷第三套；对于外地人在重庆贷款购房，需要提供一年以上在重庆的纳税证明或一年以上的社保。Part2.重庆房地产市场分析重庆房地产税收政策首套房契税：①购房面积在90㎡以下，税率为1%；②购房面积在90到140㎡之间，税率为1.5%；③购房面积超过140㎡，税率为3%；（重庆市征收契税的标准税率均为3%，在缴纳完契税以后，再根据以上的政策，相应地办理退税手续，另外本地农村户口首套房购买90㎡以下免征契税）二套或二套以上契税：不论购买多大面积，契税均为3%;房产税：重庆目前没有明确的房产税政策，目前还没有开始征收房产税。Part2.重庆房地产市场分析重庆开发商交房标准简介1、做外墙保温，外立面不同材料的交汇处均使用美纹纸2、内墙刮腻子（厨房卫生间除外）3、厨房卫生间的墙面不刮腻子，但用细砂纸打磨，用水清洗4、地面做地坪；5、入户门用普通防盗门；6、窗户用铝合金，玻璃为中空玻璃；7、交房前确保三通，即通水、通电、通气，其中天然气把管道装好，由业主自己申请入户，自己购买天然气设备；8、不考虑采暖问题注：以上为清水房交房标准Part2.重庆房地产市场分析房地产开发投资分析2012年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳态势。2012年1-5月，重庆市房地产开发投资完成额783.25亿元，同比增长20.1%，其中，商品住宅投资同比增长16.5%。房地产销售面积与去年同期基本持平，微涨0.8%。Part2.重庆房地产市场分析重庆商品房新增预售量分析根据重庆网上数据显示，2012年1-6月重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为851.53万㎡，环比下降21%。其中，商品住宅批准预售面积709.73万㎡，环比下降19%。???2012年上半年市场销售走势良好，新增供应量不足，预计后市发展商加速推盘的意愿会非常明显，市场批售供应充足。从批准预售项目的性质来看，商品住宅的占比仍然保持80%以上的比例，占据市场供应的主导地位，但同比微跌1.13%。而在针对住宅市场的调控政策下，商业及写字楼物业的市场走势良好，也带动了商业及写字楼项目的加速供应，2012年上半年主城区商业及写字楼产品预售占比达15.80%，同比上涨4.64%。Part2.重庆房地产概述重庆主城区近年批准预售量对比重庆2012年主城区近年批准预售量对比（单位：万㎡）Part2.重庆房地产市场分析重庆各区域批准预售量对比从2012年各个区域的供应情况来看，以江北区、沙坪坝区、南岸区为代表的传统区域供应依然活跃，保持稳定的供应规模，而渝北区批售供应有所减弱，同比降幅较为明显，达46%;江北区2012年上半年批售量达133万㎡，位居各区排名首位。Part2.重庆房地产市场分析重庆主城区近年批准预售量对比Part2.重庆房地产市场分析预售商品房建筑形态对比在2012年上半年批准预售的商品住宅中，高层小高层产品占比达86.91%，仍然为市场新增供应的主导产品，但所占比例同比小幅下降4.69%;而别墅、洋房产品的供应量占比则有小幅上升，其中，别墅产品占比6.85%，同比上浮2.79%;花园洋房产品占比6.24%，同比上浮1.91%。Part2.重庆房地产市场分析预售商品房户型套数分析2012上半年主城区中小户型商品住宅供应量有所减少，单配、一房的供应套数为9581套，同比去年减少2254套，供应占比也相应减少3个百分点;而舒适型两房和三房合计推出39981套房源，约占总数的75%，比去年上半年增加5个百分点;尽管上半年别墅产品供应套数略高于去年同期，但高层中大户型的缩减也使其四房的供应套数有所减少。Part2.重庆房地产市场分析商品房成交量分析2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积990.62万㎡，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.67万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。2012年从3月开始成交量开始激增，当成的成交量即达到243.5万平方米，同比增幅达120%，是近17个月以来的成交最高月。之后的第二季度成交量虽不及3月，但都非常稳定地保持一个相对较高的水平。Part2.重庆房地产市场分析商品房成交量分析2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积990.62万㎡，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.67万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。2012年从3月开始成交量开始激增，当成的成交量即达到243.5万平方米，同比增幅达120%，是近17个月以来的成交最高月。之后的第二季度成交量虽不及3月，但都非常稳定地保持一个相对较高的水平。Part2.重庆房地产市场分析商品房成交量分析重庆主城区近年商品房成交面积对比（单位：万㎡）Part2.重庆房地产市场分析商品房成交价格分析2012年上半年重庆主城区商品房成交金额660.3亿元，成交均价6666元/平方米。与去年同期相比，成交均价下跌407元/平方米，降幅达到5.8%;但与2011年下半年相比，成交均价微涨1.6%。???2011年上半年是重庆商品房成交均价最高的半年，但从2011年8月主城区商品房成交均价下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城区月度成交均价均未超过7000元/平方米，且价格的波动幅度也较大