领跑星沙东南新城新豪宅-----项目前期定位方向初探湖南中原事业三部部HuNan.12.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1汇报说明基于与贵司的前期沟通，本案将以“稳中求胜”的思考原则，通过对项目的客观分析，着重针对项目整体发展战略进行研判。我们的一切研究都必须现实条件为基础，通过差异化的定位，创建贵司在地产业的品牌价值。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2目标解析形象目标奠定开发商品牌，为后续进一步进入房地产打下坚实的基础目标利润目标速度目标力求通过项目价值的重塑创造10%以上的毛利3年完成约40万平米去化?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3报告结构项目市场客户策略审视研判分析推导?基于目标下的项目自?未来市场发展趋势与?客户情况分析，有的?制定相关策略完成既身审视，判断项目自项目目标实现的相互放矢完成目标定的目标身优劣因素以及目标关联实现难度?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4报告结构项目市场客户策略审视研判分析推导?基于目标下的项目自?未来市场发展趋势与?客户情况分析，有的?制定相关策略完成既身审视，判断项目自项目目标实现的相互放矢完成目标定的目标身优劣因素以及目标关联实现难度?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5本案位于星沙东南角，隶属星沙片区的金边银角位置，与主城城市价值对接较为匮乏星沙片区长沙主城区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6长沙均价在5800元/平米徘徊，价量双高!?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7星沙整体均价在4000元/平米徘徊，与长沙主城价格相差约2000元/平米，成为距离长沙主城最近且完善配套的价格洼地3500-44003900-3800-500048003500-42005000-5500本本项项目目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8板块分析：星沙重点集中在西部、北部，未来城市北漂现象将成为星沙的主力发展方向?板块概况?5大板块中，各个板块价值较为明显?万家丽北板块、中心板块、中南板块的核心价值为对接长沙主城的价格洼地万家?开元东路核心价值为松雅湖未来前景和星沙主干丽松雅湖&星沙未来城市主轴北道的繁华便捷板开元东块?中心路板块东南星城板块以星沙价格洼地作为核心价值点。接沙对长主城的板块超高性价比星沙东南新城内部的板块中南板超高性价比块本本项项目目9?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9配套：板块内教育资源丰富，交通可达性较好?教育资源?交通资源?以项目为核心，5分钟生活圈内涵盖长郡未?区域内共有6路公交贯穿；来试验学校、县一中、华夏中学、泉塘小学、泉?地铁2A号线途经；塘中学、现代物流学院等近13所中高等院校，?离黄花机场15分钟车程；依附教育所衍生的各类消费将在本区域内汇集?汽车东站规划地?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10配套：靠近板块中心商圈，交通较便利，可达性较好。但由于板块整体开发档次低、配套低端，无法形成较高的溢价。中心商圈中心商圈生活配套生活配套?整体板块位于星沙“内陆”，被工业区分隔，暂处于自主经营消费阶段；?板块商业开发落后，以住宅底商为主，没有大型的、有档次的集中型消费场所；?市政设施落后，政府暂未在该区域设置公共休闲、娱乐的公园、广场；?随着住宅区的开发，引入了多条公交线路：808、102、114等，可达性较高。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11项目四至NN：明天一城：明天一城宿舍宿舍空置地空置地WE工工厂厂本案本案空置地空置地SS：出：出让让地、安置地、安置区区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12项目土地分析：优点——净地、方正、可塑性强、高容积率、交通通达性佳；缺点——面粉比面包贵?项目处于星沙东南区域城乡结合部，附近环绕安博雅路置区、经济型商品房社区?地块范围：东临小塘路，南抵待出让地，西临东六线，北至美国博雅路。?总占地面积11.15万方，有效用地8.8万方东小规划容积率≤4.0；建筑密度≤28%；绿化率≥40%，建筑高度100m六塘楼板价：1100--1200元/平米，预计成本为3500-线路3800元/平米,预计4200元/平米才能保证毛利润10%。?所在区域整体供应档次较低；?地块方正、平整，面宽窄、进深长；?取地成本较高。出让地?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13项目属性界定通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源?项目属性?三线城市卫星城、生活氛围成熟、交通便利、教育配套丰富、高容积率、中等规模项目外部吸引力内部吸引力成熟度快、居住氛围、教育地块可塑性强、有潜配套成熟力打造片区标杆如如何化解何化解抗抗性、性、提升项目吸引力外部抗性内部抗性提升项目吸引力？？低价市场引起的低端形象；面粉比面包贵城市北漂?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14报告结构项目市场客户策略审视研判分析推导?基于目标下的项目自?未来市场发展趋势与?客户情况分析，有的?制定相关策略完成既身审视，判断项目自项目目标实现的相互放矢完成目标定的目标身优劣因素以及目标关联实现难度?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15宏观政策/经济动态发布部门政策动态1月18日，上调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点。2月25日，上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。5月10日，上调存款准备金率0.5个百分点。央行10月13日，对中国银行、工商银行、建设银行、农业银行这四家国有商业银行和招商银行、民生银行实行差别存款准备金率，各家均上调0.5%。11月10日，自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。区域经济动态人民日报连续5天发文论物价中央出措施稳民心2010年11月28日人民网22日人民日报：我国有能力有条件保持价格总水平基本稳定23日人民日报：切实把握好价格调控监管的原则要求24日人民日报：依法加大市场价格监管力度25日人民日报：多措并举稳价安民26日人民日报：稳定价格安定生活关键是要抓好落实各城市稳定物价措施陆续出台。目前，北京、上海、天津、重庆、广州等各个大中城市都陆续出台了农产品价格调控措施，为27日广大市民的菜篮子“减负”。另据中国之声《全国新闻联播》报道，宁夏、河南、广东、海南、南京26日明确：年内不安排出台调价项目。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16行业动态标题内容房贷7折优惠利率全11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房面取消，调至8.5折为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。(11月1日中国网)住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定：1、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。四部委：公积金严禁2、使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于用于投机性购房20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。3、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。4、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。(11月3日观点地产网)一周内共成交了1816套商品住宅成交面积21.4万平方米环比前周增加了33%；成交均价为23011元/平方米环比前一周上上海“量价齐涨”扬10%。这是10月7日“沪十二条”出台后上海商品住宅成交量在连续五周下滑之后上周首次出现了上涨。(11月26日佑威研究中心)11月份，北京外地购房者比例已回升至35%左右，这一比例与4月新政前基本持平。4月份，北京率先出台地方调控新政，其中规定“非京籍人员在京贷款购房需提供一年以上缴税凭证”。5、6两月，异地购房北京购房客户“回升”者在京购房比例出现了直线下滑。8月份，外地在京购房比例降至15%以内。9月份有所回升，至20%左右，10月外地购房者比例进一步回升至24%。（11月26日金融资讯网）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisr