星海名城七期项目前期策划报告?策略中心—顾问估价部汇报内容1总结论2定位依据（市场分析）3项目规划建议4项目投资分析1总结论1总结论项目开发模式项目总定位各功能物业定位项目盈利模式项目建筑要求建议项目开发模式目前市面上项目的开发主要有两种模式：一、合作开发模式寻求合作买家，按买家的要求“度身定做”，开发建设完毕后整体转让的开发模式。目前市场上存在一些大型投资买家，通常是香港或海外跨国机构，这些机构对合作项目要求的特点如下：①对合作项目的要求比较高；②对合作项目的出价一般很低。二、自行开发模式进行市场调查，准确市场定位，开发建设后销售、出租或经营物业获取投资回报的开发模式。项目开发模式项目开发模式对比因此，从项目的项目自主性、项目的可持续发展、企业的形象展示、项目的经济效益以及项目可行性等各方面考虑，我们认为，本项目不适宜采取合作开发模式。项目开发模式合作开发模式自行开发模式√本次研究排除项目合作开发的情况下，下面分析主要考虑项目的自行开发模式。项目开发模式研究技术路线本次研究重点要解决的问题是本项目开发的物业类型及组合。根据对本项目的区位价值的初步分析，结合本项目地块的开发条件，研究范围涵盖了城市房地产项目所涉及到的商业、办公、酒店物业三种房地产物业类型。城市发展状况研究城市发展状况研究项目区域未来发展研究项目区域未来发展研究区域房地产市场研究区域房地产市场研究项目地块区位价值研判项目地块区位价值研判项目地块研究项目地块研究各功能发展空间研判各功能发展空间研判可比案例借鉴可比案例借鉴项目发展方向确定项目发展方向确定项目发展方向确定项目发展方向确定项目定位研究项目定位研究项目总体规划和发展建议项目总体规划和发展建议项目发展经济分析项目发展经济分析项目总定位项目城市功能定位项目整体功能定位项目整体形象定位项目总定位项目城市功能定位地处交通枢纽及西部产业经济轴中心的建筑综合体，为城市区域提供商业服务、办公及酒店等服务同时担负更多市级功能的城市综合体。项目整体功能定位STREETMALL+酒店公寓+商务平台+住宅群项目整体形象定位西西部部中中心心地地标标物物业业项目各物业定位项目商业定位项目写字楼定位项目酒店定位项目各物业定位项目商业的业态研究1项目商业定位2项目写字楼定位3项目酒店定位项目各物业定位项目商业业态的确定1项目商业定位根据本项目的研究，电器、数码电脑等专业市场，需要交通便利、人流聚集，在可以发展其它商业业态的2项目写字楼定位情况下暂不考虑，在确定本项目商业业态时，主要考虑零售、餐饮和娱乐等商业。确定如下：3项目酒店定位项目各物业定位项目商业各业态面积的确定1项目商业定位2项目写字楼定位3项目酒店定位项目各物业定位1项目商业定位商业功能定位：STREETMALL（集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合商业）2项目写字楼定位商业客户定位：经营客户群定位投资客户群定位3项目酒店定位南山企业高层管理人员南山年轻一族投资客户南山南头片区本地人深圳市区客户香港投资客户宝安区及深圳关外投资客户项目各物业定位商业价格定位：1项目商业定位2项目写字楼定位?商业一层可比价格为22000元/平方米；?根据一般一二层的差项目酒店定位价规律，结合本项目的3特点，二层售价15000元/平方米；?三层在11000元/平方米；?四到六层均价9000元/平方米；?此价格为实际销售价格，不包含返租的所付出的价值。项目各物业定位市场研究结论：1项目商业定位南山写字楼发展较为缓慢，特别是南头和前海片区2项目写字楼定位的商务环境不浓厚，目前中档写字楼为市场主流；项目所处的前海中心区——物流商务中心的初步形3项目酒店定位成和发展，对写字楼的需求将会上升；南山的产业功能定位指明了未来的发展方向，产业的发展带动了写字楼的需求；南头片区的写字楼对外辐射能力小，主要为前海、南头行政文化中心和科技园边缘地带。项目各物业定位1项目商业定位根据本项目写字楼所在片区的竞争劣势和未来机会，分析项目写字楼的未来开发策略：2项目写字楼定位3项目酒店定位项目各物业定位开发方向确定：1项目商业定位项目核心价值挖掘2项目写字楼定位写字楼开发方向确定3项目酒店定位立足南山区域，辐射科技园和物流园区，服务于中小型公司的中端纯办公楼项目各物业定位1项目商业定位写字楼市场定位：中中小小企业企业与与物流企业的商务物流企业的商务基基地地2项目写字楼定位写字楼形象定位：3项目酒店定位西部中心西部中心现代现代商务平台商务平台?西部中心位于特区西部的核心区域，项目增值潜力极大?现代商务平台项目在产品上力求独特，展现现代的商务气息项目各物业定位1项目商业定位写字楼客户群锁定：?网络工程公司（创业型或子公司）2项目写字楼定位?软件开发公司（创业型）?中、小型物流公司3项目酒店定位?运输代理和快递公司?金融、保险、会计事务所、律师事务所等中介服务公司?房地产开发、中介公司?装修设计公司?电子代理商项目各物业定位价格定位：1项目商业定位结合本项目的自身位置、市场定位等相关2项目写字楼定位因素，同时参考目标客户对项目销售价格3项目酒店定位的感受分析，预测本项目入市时销售水平将在8300-9000元/平方米之间，后市待经营成熟后将会有较大的提高。项目各物业定位市场研究结论：1项目商业定位通过对区域传统酒店市场的分析，传统低星级的酒店的整体经营状况都较差，毫无竞争力可言，经营2项目写字楼定位风险大；而相对高星的酒店（四星）的竞争力就较大，经营状况也较好；目前区域内的高星级（达到五星标准）的酒店存在空白点，市场发展空间大。3项目酒店定位经济型连锁酒店以独特的产品和特色服务，走出了传统酒店的竞争领域，甚至是传统低星酒店的强大竞争队伍，前景看好，市场空间大。随着区域内商贸活动的频繁，商务人群的增多，为酒店式公寓带来市场契机，同时目前酒店式公寓的市场未饱和，发展空间还很大。项目各物业定位开发方向确定：1项目商业定位2项目写字楼定位3项目酒店定位结合项目的分析和酒店发展方向的要求，项目本身条件不能完全满足高星级酒店和经济型连锁酒店的诉求，建议本项目的酒店以酒店式公寓为开发方向。项目各物业定位酒店功能定位：1项目商业定位西部商务中心西部商务中心独创独创酒店公寓酒店公寓酒店形象定位：2项目写字楼定位商务商务坐坐标标蓝钻蓝钻公寓公寓酒店客户定位：3项目酒店定位?外企高管?外企技术人员?驻深长期出差人员?高级白领?SOHO商务人士?本地投资客?宝安、福田、罗湖投资客以上客户群的购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。项目各物业定位酒店价格定位：1项目商业定位结合本项目的自身位置、市场定位等相关2项目写字楼定位因素，同时参考目标客户对项目销售价格3项目酒店定位的感受分析，预测本项目酒店式公寓入市时销售水平将大致维持在9300-9800元/平方米之间，后市待经营成熟后将会有较大的提高。项目各物业定位酒店和写字楼面积确定：1项目商业定位2项目写字楼定位3项目酒店定位写字楼投资价值分析项目各物业定位酒店和写字楼面积确定：1项目商业定位2项目写字楼定位3项目酒店定位酒店式公寓投资价值分析项目各物业定位酒店和写字楼面积确定：1项目商业定位项目规划设计要点中规定：2项目写字楼定位酒店式公寓+写字楼面积=38078.78平方米结合市场投资价值和风险的分析：3项目酒店定位酒店式公寓投资价值：写字楼投资价值=1.1：1因此确定：酒店式公寓的开发面积为20000平方米写字楼的开发面积为18078.78平方米项目盈利模式整体盈利模式商业盈利模式写字楼盈利模式酒店式公寓盈利模式项目盈利模式三种盈利模式的优劣势分析1整体盈利模式2商业盈利模式3写字楼盈利模式酒店式公寓4盈利模式根据以上分析，结合项目的市场定位、开发商实力以及对项目未来的投资回报期望，我们认为，项目的整体盈利模式以租售结合的模式为佳。项目盈利模式1整体盈利模式2商业盈利模式3写字楼盈利模式酒店式公寓4盈利模式结合项目自身条件，兼顾项目的资金压力和销售压力，我们认为，本项目商业一至四层尽量采取出售的盈利模式，回笼部分资金，五至六层开发商持有，采取出租经营的盈利模式。项目盈利模式1整体盈利模式2商业盈利模式3写字楼盈利模式酒店式公寓4盈利模式根据以上两种盈利模式的优劣势分析，结合目前写字楼的市场条件和项目自身条件，综合考虑整体项目的开发风险和未来经营难度，我们认为，写字楼较适宜采取出售的盈利模式。项目盈利模式1整体盈利模式2商业盈利模式3写字楼盈利模式酒店式公寓4盈利模式根据以上两种盈利模式的优劣势分析，结合目前酒店式公寓的市场条件和项目自身条件，为了避免未来市场的不确定因素和风险，我们认为，酒店式公寓较适宜采取出售的盈利模式。项目建筑要求商业建筑要求写字楼建筑要求酒店式公寓建筑要求项目建筑要求部分主力商家及专卖店建筑要求：1商业建筑要求楼层一般为1-4层，最高可接受4层；租赁年期：15年，裝修期3个月，免租期1年半含裝修期；实用面积：1.8-2万平方米；层高：首层6米2写字楼建筑要求，二楼以上5米；门面：20米以上；纵深：50米以上；停车位：100个地面，100个地下；广告位：大门上方广告位、屋顶广告位、裙樓四周酒店式公寓广告位。3建筑要求实用面积：3000-30000平方米；层高：≧4.5米；纵深：≦80米；柱间距：8.4米×8.4米；电梯：多台，货梯≧1台；停车位：300个以上；空调：业主提供；广告位：≧2个。商圈要求：临城市主干道；租赁年期一般为15年；实用面积：10000平方米；电梯和货梯都不需要发展商做；停车位：200-300个，每1万平方家乐福米100个停车位；空调：不需要发展商