ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.5.各物业类型市场分析郑州市场小结全国行业整体综述?2010年以来一二线城市商品住宅存量去化周期翻倍，热点三线城市土地供应规模远超市场容量，城市发展速度普遍快于城市人口增速，，城市未来或面临供应高压，未来几年内商业地产将面临供应过剩风险；?房地产开发投资增速回落，其中商业营业用房投资运行平稳，住宅开发投资回落，办公楼开发投资震荡上行；OverviewOv郑州整体楼市运行小结?商品房市场—3月份开始，供销均增多，4、5、6份的供应均超过100万㎡，5、6月分的销量均超过90万㎡。开发商积极推货，政策的微观调控，调动了市场好转。基本维持在7400元/㎡左右，基本趋于稳定。?办公市场—较去年同期，供求量均大幅下降，成交均价上涨，目前郑东新区的办公项目越来越多，尤其是高铁站附近，未来竞争力度加大。随着城市规划的强力推进，郑东新区的热度会慢慢退去，南部片区的逐步崛起会带来一个新区，而未来办公物业也会随之水涨船高，但会逐渐稳步发展。?商业市场—2012年上半年商业市场供求量均大幅下降，供大于求情况得到缓解。目前郑州商业地产开发过猛，投资过快，不少开发商盲目进军，导致商业地产泡沫隐现，库存面积增大，空置率上升，投资者趋于理性，但价位一路上扬。?产品结构—2012年上半年商品住宅80-90㎡预售面积最多，目前郑州市场上主要是刚需为主。改善型需求基本供销平衡。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.二、项目特征分析?项目属性?地块分析?SWOT分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.1.项目地块属性项目位置?项目位置：经七路-红专路-经五路-红旗路围合区域内（金水区原胜岗村)?综合描述：周边餐饮业、娱乐业、商业、酒店业等现代服务行业林立，素有寸土寸金之美誉，区位优势得天独厚。?路网体系：位于农业路-花园路-金水路-文化路围合而成的路网之内，多路公交，交通通达。?行政配套：属于成熟的行政区，各种相关配套一应俱全，生活便利度极高。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.1.项目地块属性基地东西长约为360米，南北约310米，呈不规则形状，占地约132亩。项目规划条件用地性质二类居住、兼容商业金融业用地性质建设用地面积722401㎡建筑密度≤46%容积率≤5.99绿地率≥25%建筑高度≤100米停车率1辆/100平米胜岗项目作为金水区知名城中村改造，其体量巨大，位置突出，已引起社会的巨大关注。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.二、项目特征分析?项目属性?地块分析?SWOT分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.地块分析?红专路项目四至农业路?经七路文化路花园路本?案经五路黄河路?红旗路ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.地块分析项目四至花园路商圈融元百脑汇东风路酒店蓝宝湾世纪联华银行动物园银行中学出版社中学小学博物院文博广场丹尼斯华润万家银行日报社海关宝龙城农业路易市广场银行初医疗大学社科院大商银行酒店超市小学莲大学财政厅国税局酒店酒店银行花世纪联华中环百货酒店黄河路黄河路服装银行CBD商圈建文胸科医院中学人民医院正道花园省政府省人大肿瘤医院金水路紫金山百货中文路花经东园三明州化大商业休闲酒店路路路金水路商圈路道教育银行医疗单位ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.地块分析项目四至农业路?项目位于郑州市金水区，属全市最活跃的商业金融商务区；?商务发展——郑州市商务办公写字楼最集中区域，商务办公互动性较强；725m?文花周边商务写字楼：省汇中心、金城国际、国贸中心、国企中心、财富广场、化园路时代广场；?路周边商业体：丹尼斯、大商、家乐福、360、中环百货、正道花园等468m本案490m?项目位于由农业路、花园路、文化路、黄河路围合而成的城市干道交通体系230m中，外围交通发达；黄河路?地铁2号线、5号线将在项目周围形成三个站点。?周边商业氛围浓厚，花园路商圈日趋成熟；因此，该区域将成为郑州金融商务最活跃、商业发展潜力最大、生活居住最便利的板块。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.二、项目特征分析?项目属性?地块分析?SWOT分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.3.SWOT分析优势与劣势优势（Strength）项目区位优越项目体量优势开发商实力优势项目阶段性优势通达性影响1.项目虽四面临路，红旗路，经七路，经五路皆为单行道，四条道路非市政主干道，道路狭窄，公劣势（Weakness）共交通体系配备缺乏，对项目后期交通通达性造成较大的影响，整体通勤性降低，周边交通压力较大，车辆停泊困难，将在很大程度上制约项目趋向高端；形象展示影响2.整个项目展示面相对过窄，形象展示空间不足；改造成本影响3.土地为关虎屯用地，地理位置较好，改造成本较高，成本回收转嫁到商业方面，压力较大；周边商业压力4.周边主干道商业成熟度高，商业压力较大。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.3.SWOT分析机遇与挑战1、项目周边和项目自身都存在大量消费群，整体消费基数较大，消费潜力巨大；2、周边主干道商业氛围浓厚且成熟，并逐步向内部街区渗透；3、项目周边城区在逐步改造，周边物业条件逐步改善；4、项目整体操作符合城市远景规划，此区域整体发展前景乐观。机会（Opportunity）5、项目所处位置较好，辐射范围较大；1、项目周边主干道存在较多成熟商业体大商新玛特、丹尼斯、中环、正道、黄河路服装挑战（Threaten）市场等，经营体量较大，业绩较好，对客流截流严重，对本案压力较大；2、我项目商业物业部分进行销售，物业权的分散对后期商业经营可控性带来影响，增加后期商业运营难度；ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.三、项目竞争分析?项目周边商业状况分析?项目周边写字楼状况分析?项目周边住宅状况分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.1.周边商业状况项目所在商圈郑州的“徐家汇”郑州的高档商圈，从花园路紫荊山到东风路的狭长地带，南起紫荊山，北到北环路，而且有继续向北发展的潜力，分布了大商紫荊山百货、正道花园商廈、正道中环、国贸360商业广场、大商新玛特郑州总店和丹尼斯花园路，其间还有苏宁电器、家乐福等商业项目。在短期內，这个商业带以突出的风格和良好的业绩成为商家下一步的抢滩之地。花园路商圈ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.1.周边商业状况重点项目编号名称开业时间面积（㎡）51关虎屯丹尼斯05.124万132大商新玛特09.1.187万83360广场10.1.234万14丹尼斯百货花408.5.305.4万园店5融元生活广场04.5.13万15476黄河路服装04.9.283万27华润万家05.124.2万98世