ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.周边写字楼状况重点项目研究——销售盘千禧广场开发商：河南绿地中原置业发展有限公司占地面积：43.5亩建筑面积：一栋60层，24万㎡商业面积：10680㎡（7.5%）酒店面积：48060㎡（34%）办公面积：82770㎡（58.5%）标层面积：2670㎡车位：865个物业类别：写字楼、商业、酒店容积率：5.61楼层状况：5—35层：国际5A甲级商务写字楼38-55层：万豪国际酒店：58层：观光餐饮层59层：私人会所销售均价：50000元/㎡租金：8-10元/㎡·天（240—300元/月/平米）物业费：19.8元/平米产权：40年（可办按揭）ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.2.周边写字楼状况重点项目研究——销售盘名称升龙环球广场物业级别甲级郑汴路与凤台南路交12000元/平方位置销售价格升龙环球广场叉口米郑州捷宏置业有限公开发商开盘时间2011.1司占地面17748平方米建筑面积93000平方米积150-180平方总套数约450套主力面积米物业公河南升龙物业管理有5.5元/平方物业费司限公司米·月A座B座c座ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.2.周边写字楼状况其它写字楼销售盘瀚海璞丽瀚海北金时代广场格林融熙国际非常国际ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.周边写字楼状况项目周边成熟写字楼物业较多，但其设施多为陈旧，本案周边成熟写字楼市场市场竞争能力逐步减低。编号写字楼位置10471汇宝大厦东风路与文化路交叉西100米111312182兴业大厦政七街农业路交汇处东50米263财富广场经三路丰产路交汇处934中建大厦索凌路与北环路口西200米5国际企业中心农业路与经七路6省汇中心农业路政七街交叉口7鑫苑金融中心经三路北环路交汇处8金城国际广场经三路与东风路交汇处9招银大厦农业路花园路交汇处10航天商务大厦北环路文化路交汇处11融元广场花园路畜牧路交汇处12阳光大厦鑫苑路与中州大道交汇处13注协大厦经三路与鑫苑路交汇处ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.2.周边写字楼状况重点项目研究——成熟盘财富广场项目名称财富广场开发商鑫广河南置业位置经三路农业路交汇处西南角层数/层高24层/2.8m，群房3层图示产权年限70年产权规模建筑面约为12万平方米,商业：3层总套数418套已售套数363套开盘时间2006.12.1售/租价格售/租价格租金：2元/㎡/天租金：1F:150/元/㎡、2F：120、3F：90（写字楼）（商业）容积率6.6售/租率销售率在90%以上装修状况车位500个毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点写字楼项目经三路大型纯写字楼业态组合金融+餐饮+办公购买用途投资为主，商业以上部分主要以出租为主优势：周边配套齐全，氛围浓厚；分析劣势：室外停车位较少，交通堵塞现象严重；ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.2.周边写字楼状况重点项目研究——成熟盘招银大厦项目名称郑州国贸（招银大厦）开发商河南新田置业有限公司位置农业路与花园路交汇处层数/层高29层/3.5m图示产权年限70年产权规模建筑面积36万平方米；2栋写字楼8万总套数5628套（公寓+办公）已售套数3825套开盘时间2007年7月19日售/租价格均价：15000-17000元/㎡售/租价格360步行街商铺2.8左右万/平方米（写字楼）租金：2.3—2.7元/㎡/天（商业）容积率7.5售/租率出租率90%车位200业态组合百货+步行街+酒店公寓+办公购买用途自用+投资，商业以上部分主要以自住与出租为主。优势：位置优越，周边配套齐全分析劣势：停车位少、交通容易堵塞。ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.2.周边写字楼状况重点项目研究——成熟盘金成国际项目名称金成国际广场开发商郑州金成房地产有限公司位置经三路与东风路交汇处层数/层高23层图示规模总建筑面积30万，三期5.4万平方米空调非中央空调总套数313套已售套数已售完开盘时间首期2002-3-1开盘。售/租价格售/租价格租金：1.7—1.8元/平方米/天无（写字楼）（商业）售/租率容积率4.37出租率：95%以上装修状况车位地下车位600个毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点周边配套齐全业态组合室内步行街+大卖场+办公购买用途投资+自用商业以上部分主要以出租为主优势：开发较早，具有一定影响力，配套完善；分析劣势：交通不便，产品陈旧，景观绿化缺乏ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.2.周边写字楼状况周边成熟写字楼租金及售价项目名称项目位置当前售价（二手房）项目租金（元/天）项目租金（元/月）郑州市花园路徐寨路（省电信息大厦130001.854视台斜对面）思达数码大厦政七街丰产路交叉口90001.957索克大厦东明路218号100001.648英特大厦经三路与农业路交叉口110001.751财富广场经三路与丰产路交叉口12000260国际企业中心农业路72号110001.854省会中心农业路政七街交叉口105001.854招银大厦农业路与花园路交汇处西180002.884金成国际广场经三路与农科路交叉口120001.957周边写字楼的租金已经不低于50元/平米/月。ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.2.周边写字楼状况小结?郑东新区作为郑州的CBD中心，是从楼宇经济中得到实际利益的最大受益者，10年的发展，使得该区域日渐成熟，在商务办公的写字楼领域中，也可谓是独占鳌头。但目前该区域写字楼市场已近饱和，租金收益率也日趋平稳，投资收益也日渐透明和稳定化。?而金水区作为郑州市政治、经济、金融、贸易成熟的中心，经过多年的发展，其综合经济实力也进一步的增强，城市配套设施逐步完善，商业氛围更加浓厚。该区域内的写字楼、住宅以及商铺，无论是销售还是租赁的市场情况都更为稳定，其投资回报的可预见性也更为明晰可靠。项目写字楼规划，最大的制约问题为道路通勤问题，因此贝兹建议：商务写字楼部分整体定位建议：定位中高端，主要功能规划为满足中高端商务及创意类办公需求，在本区域写字楼产品中相对拔高项目操作建议：1、项目整体规划尽可能考虑如何满足和提高写字楼品质的配套规划（如停车位、屋顶绿化、内部交通等）；2、返迁小户型公寓考虑后期普通白领阶层的租金承受力，完善写字楼配套居住功能；3、写字楼体量不易过大。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.三、项目竞争分析?项目周边商业状况分析?项目周边写字楼状况分析?项目周边住宅状况分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.3.周边住宅研究住宅分布17534编号项目名称1正宏蓝堡湾3期宏熹台2翡丽公馆3鑫苑世家2本6案4非常国际2期5建业贰号城邦86广厦城市之巅7英地天骄华庭2期8金成时代广场ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.3.周边住宅研究住宅调研情况总体量主力面积销售均价编号项目名称主力户型当期户数（平方米）（平方米）（元/平方米）正宏蓝堡湾3期宏熹1约27万2房3房89-134812户待定台2翡丽公馆约3.8万1房、2房30-926448500—95003鑫苑世家14万1房、2房30-8918007500—85004非常国际2期16万2房、3房87—155130590005建业贰号城邦25万2房、3房87—14083612000—140006英地天骄华庭2期30万2房、3房78—140604待定ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDevelopmentCo.,LTD.4.周边住宅研究重点项目研究建业贰号城邦开发商河南煤化建业房地产销售均价12500元/平米物业位置农业路文化路交叉口西100米开盘日期2012年6月23日建筑类型高层销售率——占地面积56920㎡主力户型2房3房建筑面积250259㎡主力面积87—140总套数——交房标准毛坯建业贰号城邦为2010年地王，学区房，开盘销售当天销售54%，实现开盘销售突破5亿元。ShanghaiBreezeInvestment&ManagementDev