合肥市万科金域华府商业地块项目综合开发咨询报告（初稿）呈致：合肥万科地产高纬物业咀询（上海）有限公司广东分公司2012年3月项目报告框架总述1基地研究?分析项目地块自身条件及所在区域的机遇呾挑战2写字楼物业市场研究?结合市场的収屍趋势研究，作为项目定位的基础呾前提3商业物业市场研究4项目定位思路?梳理项目的定位依据呾思路?5项目总体发展概念明确项目的定位战略呾方向?明确目标客户幵根据相兰需6产品建议及业态细分求确定幵落实项目的产品及业态细化建议7财务分析2?通过财务分析衡量项目収屍摘要项目分析本项目位亍合肥生命线上，车流，人流熙攘往来。一环路长江路项目所在位置五里墩立交距离老城区商圈：5-10分钟车程距离政务区：15分钟车程距离火车站：15分钟车程3距离机场：20分钟车程摘要项目分析周边形成：社区+区域性商业的格局社区正在由中高端向高端収屍商业成熟，以基本生活消费为主，中等档次。飞虹社区蜀山新村理想年代家园梅山路小区西园新村项目1.5公里区域内一共颐和花园有商业营业面积28.00万碧雨花园方，以中低档商业为主，安居苑目前区域商业店铺空置率为4.81%。名君家园项目周边商业以沿街散文惠园铺铺和社区商业为主，虹桥苑还包括国购广场，糖果外贸二区视听歌城（金色巴黎购新华学府春天物中心）等大型商业项目。世纪新城香樟雅苑4区位成熟，认同度高+人流车流大是最大的优势。摘要项目分析项目交通微循环较差，人车流难以进入，难以吸引过路人车。项目拟建设区域金色华府住宅项目主要出入口项目基地位置5摘要项目分析合肥写字楼商业市场，正处亍収屍高峰期，供销两旺，承接有力。6摘要项目分析写字楼市场大单贩买特征明显，金融证券行业，国有大企贩买积极小面积单元分割产品整层、多层销售产品整栋销售?华侨广场/银泰中心?IFC安徽国际金融中心?华侨广场、IFC安徽国际金融中心、东方广场、安粮?新地中心?新华国际金融广场东怡金融广场、立基大厦、??立基大厦东方广场之心城环球中心、新地中热销项目心?建筑面积超20万平方米，?以投资客户为主?自用客户为主，主要占优质写字楼总供应约25%?自用客户主要为：外为金融、房地产、制?客户：招商银行、国家政贸、制造及科技等行造实业及外贸行业等策银行及证券保险等金融?客户类型业投资客户比例较少类机构7摘要项目分析高端商业刚刚起步，大型Mall纷纷亮相，将进一步挖掘本地消费编号项目面积类型1百货大楼32,000百货2鼓楼商厦30,000百货元一商圈3百盛百货35,000百货84商之都宿州路店28,000百货9四牌楼商圈5商之都大东门店25,000百货6百大CBD35,000百货7安徽国购广场81,600购物中心2511138元一购物广场80,000购物中心49温莎国际广场40,000购物中心61210新都会购物广场50,000购物中心711银泰百货84,000购物中心三孝口商圈12万达广场180,000购物中心马鞍山路商圈108摘要项目分析由亍总体规划原因，商用物业遍地开花，将截流区域消费人口的流劢，对本项目而言，成熟的区域竞争优势明显，区域认同度为本项目収屍中高端方向提供支持。高档化政务区商圈商圈三孝口商圈四牌楼商圈档黄潜望商圈次马鞍屏路商圈元一商圈大众化区域商圈商圈等级市级商圈9商圈目前竞争地位商圈未来商业竞争地位摘要项目分析项目发展目标：明确目标，求快求稳目标策略功能传统，降低风险?销售当先设计创新，树立特色1?低成本，高形象。控制成本，但增加特?持续运营色投入2?功能上，定位传统业态，以周边消费群体为主的区域性消费。关注目的性消费强，频率较多的业态?功能融合?通过规划设计，给本项目注入主题特色，3增强项目的推广性。打造——具有主题特色的合肥城市中心功能综合体10摘要项目分析项目开发难点产品设计知名度树立销售模式?销售与运营兼顾?进入性差难以借?如何处理销售与的目标给产品设助国购商圈人流。后期长久运营之计带来难度。?高架对项目建筑间的操作矛盾?规避规划要求对形成一定遮挡。?如何快速消化产品的销售限制。功能产品销售业态定位模式11摘要功能之写字楼or公寓业态在售优质写字楼项目月均去化情况尾盘项目其它在售项目10,00020,0008,00015,0006,00010,000平方米/平方米4,000元5,0002,00000立基大厦IFC安徽国际金融中华侨广场安粮东怡金融广场新华国际金融广场信政白天鹅国际商务心中心月均去化面积销售价格?合肥优质写字楼项目平均去化速度为4,745平方米/项目/月，其中IFC安徽国际金融中心和安粮东怡金融广场以及信政白天鹅国际商务中心的去化表现最为优异，这是由于：?该项目是所在区域内的标志性项目，比同区域项目产品标准适当拔高?政务区是投资客热衷于的区域，由于供应相对缺乏，因此造成信政白天鹅国际商务中心的相对热销12?项目价格并不影响去化速度，能够支持价格的产品档次标准更容易受市场采纳摘要功能之写字楼or公寓业态商务公寓代表项目月均去化情况15,000200820092010201115,00012,00012,000（“挑高”产品定价)9,0009,0006,0006,000平方米/平方米3,0003,000元00和地蓝创智广菲特国大唐国松芝万吉瑞泰新天地青年财天时非安粮蓝青年城1万达广印象时阳光国湾公寓场际商务际公寓象城盛国际国际智广场常空间寓号场代际大厦公寓生活广场月均去化面积销售价格?合肥商务公寓销售价格稳步上涨，2011年商务公寓项目价格在7,200-8,200元/平方米?商务公寓项目的去化在2010年的市场激化活跃后，随着限售政策的出台，逐步稳定在4,500平方米/项目/月的去化速度13?商务公寓由于价格相对优质写字楼较低，吸引一部分中小投资者，去化相对稳定摘要项目分析功能之写字楼or公寓业态商务公寓优质写字楼?产品特征：?产品特征：主要为40-60平方米的小户型项目办公物业的主要产品以100-300平方米为产品，只能满足中小投资者开发选择？主，而且可选择整层或整栋购的需求买，产品面积较为灵活，客户面较广14摘要项目分析功能之写字楼or公寓业态商务公寓优质写字楼?去化特征：?去化特征：选择优质写字楼对于中小项目去化相对稳定，优质写字楼整体需求量比商务但面临住宅市场大量产品及的开发方案能够公寓需求大，而且高标准产品写字楼市场双重竞争，风险获得更好的回报的项目去化在月均7,000平方较大?产品特征：米以上，高于商务公寓项目和去化主要为40-60平方米的小户型产品，只能满足中小投资者?价格特征：的需求?价格特征：合肥优质写字楼项目在9,000市场价格为7,200-8,200元/基于本项目自身因素元/平方米以上，根据不同的平方米，由于产品差异化困?产品标准和地段因素最高价格难所以项目定价差异幅度不占据较为优势的地段；可提升至15,000元/平方米，大，且比优质写字楼定价低?同项目内存在住宅产品供价格受产品影响大应的竞争前提15摘要项目分析功能之商业业态业态?主要为整体持综合体配套住宅配套?主要为沿街分有、出售或整商业商业割商铺层出售?底层与二层连?部分以商业内层销售街分割出售?主要还是以百货主力店带动为主代表案例?缺乏主题商业街代表案例港汇广场华地香颂道商业购买餐饮娱乐零售商业以投资为需求旺盛集中百货主16摘要项目定位产品万科·绿色经济中心——合肥城市绿色地标定位VankeGreenEconomyCenter1?城市生态绿色中心：在城市中心，打造一片生态绿色的商务综合体，成为合肥的生态绿肺。2?合肥市花汇聚地：将合肥的绿色文化聚集，成为合肥城市名片代表地3?合肥四季花市：向市民展示一个四季美景，用景观吸引人流。17摘要项目定位万科·绿色经济中心——合肥城市绿色地标VankeGreenEconomyCenter?城市新名片、绿色文化印记?合肥绿色经济的企业聚集地?最健庩的生活工作圈?企业承担社会责任的标志?最美丽的休闲消费地?绿色消费，绿色产业18摘要项目定位摘要商业定位形象载体花卉主题景观绿色主题小品绿色文化地?腊梅：花期12-1月?标志性，巨大标构筑物?樱花/桃花：花期3-4月?能透过高架看到?广玉兰（市花）：5-7月?充分利用项目地段展?荷花：7-9月示性优势，通过特色小?桂花：9-10月品，将项目知名度打出绿色经去。济中心花海景观绿色生态生态主题建筑商业街写字楼?展示万科企业理念和社会责任?主题文化的核心打造?项目卖点19摘要项目定位3V模型：?提升写字楼产品质素，成为合肥市场上产品的新标杆。增强项目竞争性。市场竞争?避开竞争激烈的品牌消费，以周边居民及写字楼办公人群的日常消费为核心，并加强目的性消费。?产品在市场上位于前位，增强项目的增值性，项目绿色地标客户价值性及万科品牌，增强项目知名度打造，增加购买客户的品牌的增加附加值。?生态建筑和特色景观，增添了更多大的办公体验和消费体验。地块价值?充分利用展示性优势，通过特色的绿色文化构筑物，将本项的挖掘利目打造成为一个地标。用?增加合肥市的亮点20摘要写字楼定位?本项目位于城市核心区，具备发展高端写字楼的基础条件。?对比周边竞争项目，本项目可从“适度提高产品硬件，加强特色”突围萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段动因?改善环境?追求形象?需求多样化?多样化表现形式?办公需要?住宅立项、商务办公?纯商务形象?各种类型企业入驻公司特征?住宅改办公?成长型中小企业?迅速发展的中小企业?初具规模的企业?草创型企业产品特征?第一代商务公寓?纯写字楼开始出现?写字楼与新一代商务公寓并存客户关注点?住宅?位置?位置?价格?配套?地段?服务?无?交通?硬件?使用成本?商务氛围?软环境?健康、风景地