合肥商业贩买需求调研分析沿长江西路适合的商业业态?89.5%绝大部分消费者需付款方式要通过按揭贷款来10.5%实现付款；一次性付款按揭贷款?无论我们通过分类法和排序法来测算消费者对经营业态的偏好，都发现消费者都认为沿长江长江路经路适合的商业业态营业态种类分别是：咖啡或休闲餐饮、快餐、KTV酒吧等大型娱乐场所以及美容健身场所。1.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.0011.00139合肥商业贩买需求调研分析合肥写字楼的商业设施需求?消费者对合肥写字写字楼商楼周边的商业业态业业态形式的选择上，普遍看好咖啡或休闲餐饮，其次则是大型高档正餐餐饮；对待文体音像，食品及医药类用品这2种商业业态则表现淡漠。?在商业因素方面，拥有丰富一站式的商业因素排序业态形式、舒适的环境景观、齐备的设施、便利的交通及丰富的停车位成为最能消费者的因素。140合肥商业贩买需求调研分析样本结构47.6%89.52%28.6%20.0%5.71%3.81%0.95%2.9%1.0%背景资料没有39%有61%123456789101112141项目商业物业需求结论商业需求小结合肥商铺市场基本情况：基本情况?由被访者学历以、工作性质以及家庭情况可以推测这部分人群为60年代和70年代的人群，有比较好的经济实力和投资意识；?2环以外的专业市场商铺比较受消费者追捧，推测其原因可能是普遍看好2环外将来的城市化建设以及周边的交通便利因素，另外老城区主力商圈中商铺的高价格也迫使大部分实力一般的投资者考虑周边低价商铺。?消费者对总价在100万以内的商铺投资欲望比较强烈，超过这个价格，大部分消费者表示无法承受。?面积为30-100㎡的商铺为主流面积。消费者选择商铺时主要考虑因素：消费者选择商铺时的考?商铺面积虑因素?商铺位置?引进品牌主力店?配项目位置?消费者更喜欢在大型购物中心或百货公司的沿街商铺，其次是专业市场的内铺。142项目商业物业需求结论商业需求小结对商铺楼层及面积的需求关系：对商铺楼层及面积的需?无论什么楼层，50-70㎡的面积是最受欢迎的面积；求?2层和3层在消费者心目中区别不大，在需求上面没有明显差异。?如果说一层的街铺和内铺50-70㎡是最受欢迎面积，那么2层70-90㎡的面积相对来说也是最受欢迎的面积。对长江路一带办公区域商业配套设施的需求意向：对长江西路?对咖啡或休闲餐饮等商业设施，消费者变现出强烈的需求意向。一带的商业业态需求?针对KTV、酒吧等大型娱乐场所，消费者亦有很高的需求。?同时消费者也期望周边能够有大型高档正餐餐厅、健身美容等商业设施的存在。?消费者对文体音像、食品及医药类用品、中高档家居装饰、中高档家电、电子、数码产品商场这些商业设施表示不关心。143项目商业物业需求结论综合建议商铺自身条件：商铺自身条?底层商铺面积在70-90㎡较为合适，2层及以上的商铺面积在100㎡左右较为合件建议适。?大型shopmall或百货公司的沿街外铺受欢迎，专业市场的内铺受欢迎；其次则是多层独立内铺。?项目位置和交通情况是消费者考虑商铺的重要因素。商铺周边商业业态建议商铺周边商业业态：?咖啡休闲餐厅、KTV及酒吧等大型娱乐场所以及高档正餐餐饮为消费者最为关心的商业形态，另外适当的配套一些快餐，健身美容等业态也是消费者关心的。?环境、景观营造舒适、各种设施齐备、附近交通便利不堵车已经成为消费者最为关心的因素了；其次则是停车位充足，业态丰富（一站式）。?消费者对专业聚集式的形式也表示肯定的态度。144商业物业市场及収屍研究结论总体市场?合肥商业市场刚步入成长期，商业物业类型主要以百货、大卖场呾街铺为?趋势主，大型贩物中心以万达广场进驻为代表，仌处亍起步阶段城市消费力能级仍未达到高水平，仍未足以贩物中心成熟发展?绊营良好的商业仌主要集中在城市中心的传统商圈，辐射面广，因而商圈的?商业延伸局限成熟商圈以外商业经营困难，需要营造特色主题吸引客户销售市场?商业物业销售市场总体供丌应求，导致2011年去化面积逐步回落，价格稳步?发展增长，创出17,266元/平方米的商业平均价格新高但由于2011年第四季度放量供应放量46.28万平方米，受商圈局限优质项目相对稀缺，再考虑高位价栺的影响，未来市场竞争激烈客户及?合肥商业绊营状况领先的行业为餐饮娱乐业，100-200的餐饮商铺也是最叐需求客户欢迎的商业产品；大型商业的零售需要引进知名主力庖或百货品牌才足?以吸引客户商业主题的成功策划以及与餐饮娱乐的有效互补才能有效提高项目竞争力??商业贩买者更愿意投资临街的商铺商业内街需要对商业环境及商业主题等综合提升才能够有效吸引客户145案例借鉴生态型写字楼案例借鉴典型案例——安联大厦：十字（高低区空中花园呈十字交叉分布）。特点：?中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风；?不影响高区南北双向空中花园的通风；?双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。147围绕空中花园的双向设计，顺利实现的三个要素：通风采光绿化148生态型写字楼案例借鉴空中花园与高中庭结合，实现立体多向送风和采光功能。149生态型写字楼案例借鉴典型案例——万轩国际大厦：双侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。）150典型案例——联泰大厦：单侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。）空中花园的单侧设置与核心筒外置相得益彰。151生态型写字楼案例借鉴典型案例——大中华国际交易广场：集中（设置某一层作为项目整体的空中花园。）第九层10000平米的空中花园，辅以大面积水系，在写字楼中是不多见的；成为写字楼中最大的休闲商务区，也是深圳迄今规模最大的空中花园。152生态型写字楼案例借鉴典型案例——中央商务大厦集中在四层半围合设计；与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。153生态型写字楼案例借鉴序号房号认购日期大中华国际交易广场选房进度明细1中区27162006-1-21选房与合并2东区27152006-1-213东区27142006-1-21东区中区4东区27132006-1-215东区27122006-1-216东区21162006-1-97东区21152006-1-98东区21142006-1-99东区21132006-1-910东区21122006-1-91615141312010203?11东区17162006-1-4已销售的前17套单位中，东区占14套，12中区17152005-12-25中区占3套；13中区17142005-12-18?其中6套（15-16号）可以看到空中花园；14东区17132006-1-19?其中一手4套选择15-16号（17F、21F）15东区17032006-4-1合并，一手3套选择14-16号（27F）合并。16东区17022006-3-2417东区17012006-3-14154生态型写字楼案例借鉴1840532F18200?层差制定的差距很大，1808531F从46-1707元不等；?26F以下楼层差在50元左1763330F右；?1707元的层差出现在26-1742929F27层，即空中花园从东西28F向变成南北向；17333?27层以上层差保持在点评：100-450元不等。1562627F?空中花园的朝向设置受外部景观影响大，中低楼层26F中心区景观，高层南北向视野开阔；14580?有花园的奇数层与无花园的偶数层比较，层差差别没有统一的标准，按照视野和景观评分差别高。转换层25F24F14044价差制定指数安联大厦价格体系——层差1399523F22F155生态型写字楼案例借鉴东北东南价差制定指数西北西南安联大厦价格体系——平面差27F28F1721017400173601755017585176101774017765?平面差为400元；?-400-210西南西北东南东北;-405-215?平面差因设置空中花园，以及采用大-25156MAX-25MAX单元设计，价差不大。生态型写字楼案例借鉴价差制定指数大中华国际交易广场价格体系——层差?项目均好性强；?中轴绿化带的景观优势弱化了空中花园的景观，即外部景观溢价抹杀了产品自身景观的溢价空间；?南向空中花园景观又受到附楼遮挡的负面影响。结论：层差的制定在以上因素的综合影响下，空中花园已经失去了溢价的意义，因此层差统一按照200元157制定。生态型写字楼案例借鉴价差制定指数大中华国际交易广场价格体系——平面差27F中区：平面差1110-1940-3050；西区：平面差450-1040-2530；东区：平面差520-1190-2020-3020。结论：三个区最大的平面差都出现在南北单位，朝南向的单位受制于其他朝向景观和视野的优势，比较中发现空中花园对价格的支撑力最弱，成为各单元中分值最低的。32438257593001728907300173298826279299082325932438240892425928077269672807730398158生态型写字楼案例借鉴?空中花园集中设置与分层设置相比，后者由于对各分割单元空间距离优势，并在各层具有采光、通风、绿化等优势，因此溢价的幅度和可能性大，而集中设置往往因为对各层的相同朝向单元具有一定的均衡性，溢价空间很小；?外部景观如果大于空中花园的景观，空中花园的朝向设置可根据外部景观的强弱选择不同的朝向；?空中花园立体排布，对客户感知和资源共享具有优势，同时也对单元的个别溢价产生不同的影响。159商业案例借鉴六本木新城RoppongiHill位置6-10-1,Roppongi,Minato-ku,Tokyo占地面积89,385平