重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup你值你值得信得信赖赖的的营销营销合作合作伙伙伴伴2012.01.08大竹大竹︱东︱东城大院城大院项项目’目’营销营销推广推广报报告告○○TheTheMarketingMarketingStrategyStrategyForForDaZhuDaZhuProgram*Program*梓源集梓源集团团//January.2012January.2012重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）外部外部营销环营销环境判境判断断CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup宏宏观观政策政策续续续续2010201020102010年以年以年以年以来来来来政策政策政策政策频频频频繁，政策繁，政策繁，政策繁，政策调调调调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重视视视视可可可可行性；市行性；市行性；市行性；市场场场场力量影力量影力量影力量影响响响响加重，客加重，客加重，客加重，客户户户户及及及及开发开发开发开发商商商商观观观观望情望情望情望情绪绪绪绪也也也也随随随随之加重。之加重。之加重。之加重。通通通通过对过对过对过对大竹房地大竹房地大竹房地大竹房地产产产产市市市市场场场场走走走走访调访调访调访调察，近年察，近年察，近年察，近年来来来来房地房地房地房地产产产产市市市市场场场场整体活整体活整体活整体活跃跃跃跃，去年年初价格上，去年年初价格上，去年年初价格上，去年年初价格上涨涨涨涨2000200020002000元左右，但目前受政策影元左右，但目前受政策影元左右，但目前受政策影元左右，但目前受政策影响响响响，大部，大部，大部，大部份楼盘销份楼盘销份楼盘销份楼盘销售受阻。一位出租售受阻。一位出租售受阻。一位出租售受阻。一位出租车车车车司机介司机介司机介司机介绍绍绍绍：年：年：年：年初，拉初，拉初，拉初，拉5555个个个个客客客客户户户户有有有有3333个个个个是去是去是去是去买买买买房子的，房子的，房子的，房子的，现现现现在很少了。在很少了。在很少了。在很少了。目前大部目前大部目前大部目前大部份份份份客客客客户户户户群体持群体持群体持群体持观观观观望望望望态态态态度，原因是大竹人民度，原因是大竹人民度，原因是大竹人民度，原因是大竹人民买涨买涨买涨买涨不不不不买买买买跌情跌情跌情跌情节节节节。。。。特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）外部外部营销环营销环境判境判断断CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup针对针对本案分析，本案是新本案分析，本案是新农农村建村建设项设项目，也目，也称联称联建房。全建房。全县县共共20002000多多个个示范示范区区，，现现已已开开工有工有10001000多多个个，，该该性性质质的的项项目受目受区区域的限制，相互不域的限制，相互不够够成成竞竞品。其次各品。其次各项项目客目客户户定位普通家庭，建筑定位普通家庭，建筑讲讲求求实实用原用原则则，差，差异异化不明化不明显显。本案定位此。本案定位此类类性性质质的高端的高端产产品。品。联联建房性建房性质项质项目客目客户户要求必要求必须须是是农农村村户户口，因此，城口，因此，城镇户镇户口口与农与农村村户户口在客口在客户户选择选择上上产产生矛盾，城生矛盾，城镇户镇户口口类类客客户选择户选择有限。有限。联联建房不建房不属属于商品房，在于商品房，在银银行行贷贷款受限。因此，款受限。因此，镇镇府宏府宏观观政策不影政策不影响响本案，反本案，反而而联联建房是建房是镇镇府所倡府所倡导导改善改善农农民生活品民生活品质质的的项项目，目，还还有有优优惠政策鼓惠政策鼓励励。。特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）外部外部营销环营销环境判境判断断CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup目前大竹市目前大竹市场与场与本案物本案物业业直接直接构构成成竞争对竞争对手是：金手是：金阳东阳东湖湖国际温国际温泉城——水岸香榭。泉城——水岸香榭。项目水岸香榭水岸香榭信息占地面积78亩绿地率58%总建筑面120万方园林景观托斯卡纳积叠拼叠拼容积率1.8规划布局环绕式布局物业形态洋楼、别自有配套幼儿园、商铺、超洋洋楼楼墅,叠拼市独栋别独栋别墅墅规划户数524套外部配套学校、公园、酒店项目销售状态项目分物业类型体量销售状态析一期洋楼+别8栋高层+33开盘已销售40%墅+叠拼栋洋房金阳东湖国际温泉城目前分为两期一期推广名水岸香榭，二期推广名叫荷兰映像。二期洋房8-11F洋房开盘已销售70%本次提案重点分析水岸香榭。特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）项目产品CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup项目产品解析物物业业规划户数规划户数户户型面型面积积均价均价总总价价区间区间（万）（万）热销户热销户型型独栋别独栋别墅墅3333430-599430-59980008000380-700380-700430430叠拼别叠拼别墅墅171171198-368198-36853005300110-170110-170250250洋洋楼楼320320148-188148-1884500450060-11060-110148148项目物业分为小洋楼、叠拼、独栋别墅，各物业按占比例来说是以洋楼为主，主力户型是建面148平方米为主。独栋别墅面积小的受客户喜爱。叠拼面积建面250平方米是主力户型也是热销户型。对本案项目物业面积大小可以借鉴。特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）销售分析CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup2011年推盘节奏20102010年年1212月月其其间进间进行了行了数数次次20112011年年1212月加月加预计预计20122012年年4-54-52626日首次日首次开盘开盘加推。加推。推各部推各部份份物物业业月相月相继继推出部推出部份份，推出了洋，推出了洋楼楼各物各物业业。。和和叠拼叠拼。。相相继继推出具体的物推出具体的物业楼栋号业楼栋号不不详详，每次加推均推出各部，每次加推均推出各部份份相相应应的物的物业业。每次。每次开盘开盘相相应应的的优优惠惠单单一，主要以全款一，主要以全款9.89.8折，按揭折，按揭9.99.9折。折。最近一次最近一次开盘开盘去化情去化情况况：：独栋别独栋别墅墅::共推共推55套，目前套，目前预订预订22套。套。叠拼别叠拼别墅：目前去化墅：目前去化约约40%40%。。洋洋楼楼：目前去化：目前去化约约15%15%。。本本项项目存目存盘盘存量存量约约20%20%，后期，后期开发开发物物业业不不详详，三期位置在二期洋房旁，三期位置在二期洋房旁边边，估，估计计不不会会推推别别墅墅类类物物业业。。特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）客户分析CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroup客户来源分析该项目以广东客户占优,占比达62%；本地客户占比21%，有相当一部分客户来自达县占比16%。客户阶层该项目62%客户来自广东，他们是长期在广东打工的大竹人，户口已经转到广东，回家置业主要目的：为父母养老。达县和本地置业客户，主要是以经商为主，其次是公务员、企业领导等。特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集团）所有，未经同意，请勿转载。重庆梓源（集团）重庆梓源（集团）亮点CatalpaCatalpasourcesourcegroupgroupAA：整：整个个金金阳东阳东湖湖温温泉城泉城项项目定位目定位为为城市城市别别墅成熟大墅成熟大盘盘，，项项目物目物业业由由别别墅、洋墅、洋楼组楼组成成，涵，涵盖盖大部分置大部分置业业客群；客群；BB：其：其中中二期二期项项目洋房、高目洋房、高层层以小以小户户型型为为主，性价比高主，性价比高吸引吸引了了许许多客多客户户；；C:C:一期水岸香榭一期水岸香榭园园林以托斯卡林以托斯卡纳风纳风格的布局，格的布局，英英伦伦建筑建筑风风格，以差格，以差异异化化竞争竞争方式方式突突出出项项目的目的优势优势；；D:D:项项目以目以东东湖公湖公园为园为主主卖卖点，点，户户外大力推广“上外大力推广“上风风上水”等广告上水”等广告语语。由于。由于东东湖公湖公园园在在县县城城内内，，交交通和配套均得到广大客通和配套均得到广大客户户的的认认同。同。E:E:一期水岸香榭一期水岸香榭温温泉泉入入户户，二期荷，二期荷兰兰映映象象温温泉泉入入小小区区，，吸引吸引许许多客多客户户的的观观注注。。；；D:D:项项目以目以东东湖公湖公园园特别声明：本提案知识产权归重庆梓源（集为为主主团卖卖）所有，未点点经同意，请勿转载。重庆