海逸·宜兴国际环保城项目三期整体定位及发展建议绿色环保·产业新城核心功能区+以水处理产品交易功能为核心，辐射全国的产业交易中心+国际化的区域意象和商贸氛围+复合化的功能设置，集商贸、商务、休闲、居住于一体+舒适的、生态体验的、宜居的产业新城核心区愿景——成为中国水处理领域的标杆，推动宜兴水处理产业持续升级产业链条升级配套功能升级区域形象升级推动——宜兴市水处理产业向工业、市政、民用三大领域均衡发展市政工业民用市政环保水处理工业环保水处理民用净水设备打造——覆盖从研发到成品交易全产业链，辐射全国，享誉世界的水处理产品交易展示中心研发服务、零配件销售、成品展示、商贸洽谈、商务服务，产业的链条在这里不断延伸……构建——水处理产业五大领域，九大服务平台信息服务平台产品展示交易平台物流服务平台企业融资服务中试试验平台展示交易企业孵化平台金融服务研发服务企业服务产品质量检测平台创业服务工程设计服务平台企业资质挂靠平台提升——这里不仅有交易、研发、服务，还有和环保净水相关的人文精神展示空间活水公园——环保新城生态人文示范区环保产业、生态空间、人文精神在这里完美结合项目·印象Discovering8发现一块土地的价值项目位于无锡宜兴市北部高塍镇，距宜兴市区约10公里u无锡市共辖2市7区宜兴市行政分布图u宜兴是无锡所辖的县级市，紧邻太湖u项目所在高塍镇位于宜兴市北面，u本项目距离市区仅10公里左右，通过高红路快速连接市区高塍镇10公里宜兴市区9高塍镇位于宜兴北部产业集聚带，主要发展以水处理为主导的环保产业宜兴城市规划空间格局宜兴规划构建的“一圈三带”：u一圈：“生态保护圈”生态保护圈u三带：–北部“产业集聚带”–中部“城市生活带”产业集聚带–南部“生态旅游开发带”u北部“产业集聚带”：–以新建化纤、官林电缆、高塍环保、经济开发区城市生活带新能源与光电子、周铁装备制造等产业集群为主生态旅游开发带资料来源：中共宜兴市委关于制定宜兴市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议10高塍镇规划为环保产业新城，项目位于商务会展交易区，主要承载交易服务功能环保产业新城规划格局规划定位：项目位于商务会展交易区滆湖带u环保产业新城规划格局：“一核、一轴、二带、八区”生活配套生活配套–本项目位于商务会展交易区，是环保新城的核心区商务会展交易区一核远东产业园区政府对环保城定位和期望：科技研发区一轴交易为主的产业服务提供环保人才培训区“环保城在高塍的定位是服务型的环保设备制造区（做交易），高塍目前正缺这一块作为承上启下”科技成果转化区——高塍镇周书记生活配套“环保城：以物流、交易等产业服务功能为主……”环保高峰论坛区西氿沿岸湿地带——宜兴市经信委葛主任11项目位于高塍镇区西面，距镇区1公里以内，除了产业功能外，还有机会承载城市功能u环保新城规划人口将达25万，未来城市价值将日益显现u而项目离高塍镇区1公里以内，有机会承载城市功能高塍镇区–一、三期距离镇区800米左右–二期与镇中心接壤环保城一期环保城二期800米环保城三期12开发商目标：希望通过本项目的开发，成为环保产业服务的供应商集团领导观点：“环保城的发展愿景、企业定位……确定了大方向：从房地产开发商到环保产业平台供应商的转变”——营销中心龚总投资公司领导观点:“环保城整体规划定位和总体发展战略：成为环保产业服务的主导者和号召者……最核心的是供销网络的搭建……”“不想简单盈利，希望寻求长期/稳定的的盈利模式……房地产是主要盈利点，但不是最大的盈利点”——投资公司叶总运营公司领导观点：“对三期定位及平台建设的想法：延续、完善和提供一二期的功能，建成环保产业的服务基地”——运营公司温总13【功能属性界定】项目位于四线城市优势产业聚集核心区，不属于城市发展方向，但基于区位、区域规划利好，有机会承担更多产业功能和城市功能结合项目区位、规划及开发商目标，发现：产业功能：——以环保产业交易功能为核心城市功能：——自足周边产业氛围，服务于可辐射人口的商务、商贸、休闲、居住功能……14项目共分为三期，本次主要为三期做发展定位，三期尚未取地项目各期的基本信息u本次工作重点是为三期做发展定位，但由于项目发展存在延续性，必须将一、占地建筑面积具体物业指标分期发展阶段二、三期作为整体来考虑（平方米）（平方米）（平方米）发展前景2010年5月正u三期预期占地约650亩一期104,922以专业市场商铺为主式运营–150亩为2006年已有协议用地（在原有约190亩协议基础上，环保科技大厦31,564扣除百纳已经占用的252,942约40亩）酒店12,360（红线用–500亩为希望获取的二期建设中地面积）210,923商铺103,915扩展用地员工公寓4,394住宅45,354一期二期其他829三三期期远东大道433,355三期还未取地——————（650亩）15项目一期运营情况：销售率高，但运营情况惨淡，市场客户对环保城发展持观望态度环保城高塍镇旧市场u环保城一期租售率高，达92%u但经营惨淡，与镇中心旧市场形成鲜明对比vsu市场客户普遍持观望态度“没有在环保城买商铺……以后再有二期也不会考虑?已经购买商?租赁的客户：买……现在情况看，不知道能不能做起来”铺的客户：租约到期了就打——镇中心某环保零配件老板余小姐在镇中心和环算退租保城两边开铺各类客户态度“只能再等，要看，能不能做起来……”——巨能机械杨总?未购买也未租赁商铺的客户：短期内不会考虑购买或租赁“在环保城租了半年店铺（店铺里有四个人），昨天到期，决定不再续租了。打算今年在镇中心租商铺……个人认为，环保城近期要旺起来不太可能”——中环嘉诚凌总16结合项目功能属性和运营现状，世联认为项目的核心问题是：Q1现状：环保城一、二期如何能够吸引人气？一、二期的成功是三期发展的基础，以工业原辅料、零配件、成品交易为核心的专业市场的成功规律是什么？Q2未来：三期发展方向在哪里？如何为三期制定合理的功能定位和开发步骤？17解读·现状Unscramble18寻找问题的脉络世联通过研究国内类似专业市场的案例，探析专业市场成功发展的内在规律初选案例浙江义乌国际商贸城深圳深圳华强北电子市场深圳深圳平湖华南城成功案例：u案例筛选条件：?华南城.深圳深圳深圳赛格电子市场–区域相关产业基础好?赛格电子市场.深圳?白马纺织服装批发市场.盐城–以工业原料、成品为东莞东莞厚街皮料市场主要交易对象失败案例：东莞东莞大郎毛织市场?大朗毛织贸易中心.东莞盐城盐城白马服装市场无锡招商城…………19成功案例【成功案例1】华南城：巨大的一站式综合性原料展示交易中心，融合会展、市场、网上华南城、质检、仓储物流于一体u位置：位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区u规模：占地1.5平方公里，总建筑面积260万平方米，商家数量达到3万多家u运营时间：华南城一期建筑面积约50万平方米，2004年12月陆续投入运营。华南城二期建筑面积210万平方米，2007年7月开始动工建设。五大专业市场总建筑面积纺织服装及面辅料43万平方米皮革皮具及原辅料48万平方米电子原材料及成品18万平方米五金化工塑料37万平方米印刷纸品包装37万平方米20成功案例华南城在南宁、西安、南昌、河源大力复制其成功模式，注重居住、商务、物流仓储等功能配置，推动“市场”向“城”的建设华南城模式u功能组合–交易中心华南城.西安华南华南城城.南昌.南昌–物流仓储配套华南城.西安–商务配套设施华南城.河源–生活配套设施华南城.河源华南城.南宁u模式复制，全国取地华南城.南宁华南城.深圳华南城.深圳–除了最初的深圳华南占地城，又在全国范围新建筑面积建四个华南城项目项目建设进度（平方公里（万平方米））2004.12一期开园华南城.深圳1.52602009.06二期开园华南城.南宁2009.10动工2.27488华南城.西安2009.12动工31000华南城.南昌2010.01动工1.554282011.01一期别墅发售华南城.河源3.5——2009.07二期东江商贸物流城动工21拿地模式：以远远低于市场的地价获取土地是其盈利的关键u华南城的造城效应带来巨大的社会效益和经济效益，深受政府大力支持–最大的支持在于，可以低价获得土地–且交易城内的住宅，华南城可自由买卖，不需补偿土地差价–但住宅作为交易城的配套设施，仅限于交易城内商家购买“几万个商家，几十万个就业机会，每年10亿至20亿元的税收……，我们是最大的招商局，所以政府会很支持我们”——华南城总裁梁满林u深圳华南城楼面地价仅100元/平方米，且这种低价拿地模式在各地重演–河源华南城：地面地价150元/平方米–南宁华南城：地面地价394元/平方米–南昌华南城：地面地价520元/平方米“深圳平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米”——华南城总裁梁满林盈利模式：“3+7”租售模式，且销售部分在培育期进行返租，从而控制业态，保证经营按建筑面积分配租售比例““33+7+7””盈盈利利出出售售出出租租模式模式比比例例30%70%“其实，专业市场销售也并没有什么问题，我们华南城的现在也有很多商铺销售，但销售的都是投资客，在销售时就会签订协议，保证售后商铺交由华南城统一规划管理”——华南城销售代表u华南城一反国内专业市场的常规做法，彻底摒弃重建设轻管理，重销售轻培育的急功近利的传统做法。“筑巢引凤、无论什么专业市场，想经营的好，销售比例放水养鱼、实现共赢”是华南城的经营信条。一定不能高，一般控制在30%以内，最多也不要超过50%u华南城一期仅销售30％，另有70％开发商为保证整体经营可持续性，自己保留物业。二期计划推出少