三期：开发建筑面积4.9万平方米，包括酒店、写字楼公公寓寓住宅住宅住宅住宅u酒店二期：远东大道–1.9万平方米专专业市业市场场写写绿绿字字轴轴楼楼酒酒店店专专业市业市场场u写字楼：–3万平方米【财务效益分析】基本经济指标u按照建议方案进行测算–取地27.9万平方米（418亩）u地下面积–住宅和公寓部分按照户均面积120平方米，每户0.6个地下车位配备–酒店每100平方米配1.5个车位–假设每个车位面积为35平方米【财务分析】测算前提说明（1）：成本和筹资计算前提u成本假设前提项目主要成本构成–土地成本假设内容总额（万元）备注?三期内部按照80万/亩，即1200元/平方米地面地价计算土地成本土地成本33,53080万/亩?设外部获取住宅用地容积率为2.5专业市场30,0002,000元/平方米?该地价为净地价写字楼9,0003,000元/平方米u筹资假设公寓9,0002,500元/平方米–假设土地成本完全由海逸支付，在建安及装2012、2013年分两年支付修成本酒店15,0006,000元/平方米–贷款利率：8%住宅55,8912,500元/平方米活水公园6001,000元/平方米负一层地下室7,0261,200元/平方米【财务分析】测算前提说明（2）：物业租售价格计算前提u当前售价设定参考租售价格水平–专业市场商铺：6,000元/平方米–公寓：6,000元/平方米（毛坯）位置类型租金/售价–住宅：6,000元/平方米（毛坯）环保城一期商铺20-25元/平方米–写字楼：5600元/平方米宜兴国际经贸大厦写字楼8300元/平方米–车位：5万元/个金汇大厦写字楼7250元/平方米u当前租金设定宜北新城住宅6,500元/平方米–专业市场商铺：21元/平方米/月高塍镇未知名楼盘住宅5,000元/平方米–酒店：250元/间/天广汇小区车位8万/位–车位：150元/月/个地面100元/月/个u增长率设定今日星城车位地下300元/月/个–所有出租物业价格均设置有3%-4%的年增长率荆溪宾馆酒店350元/间.天–住宅售价增长率为5%宜兴大酒店酒店288元/间.天–写字楼、公寓售价增长率为5%馨兰苑精品酒店酒店248元/间.天–车位售价增长率为3%【财务分析】项目开发成本情况：总成本约为17.6亿元【财务分析】项目租售情况：项目总销售收入为约29亿元，2020年项目成熟后，每年经营性物业收入将超过5000万元【财务分析】项目内部收益率为25%，投资回收期为6年，累计现金流量最大压力时为负5.5亿元【财务分析】对土地价格敏感性分析取地成本（万元/亩）68727680848892-15%-10%-5%0%5%10%15%税后内部收益率30.7%28.7%26.8%25%23.3%21.8%20.4%当取地成本下降15%时，项目内部收益率上升至30%当取地成本上升15%时，项目内部收益率下降至20%专业市场区域（418亩）研究结论：u结论1：一、二期运营成功是三期继续开发的基础–成功关键1：扩建一期钢材市场，落实政策优惠，虚化一些现有实体平台–成功关键2：控制销售比例，建议不超过50%，采取返租形式集中经营权–成功关键3：与政府就钢材市场搬迁达成一致，否则应谨慎取地–成功关键4：可寻找实力雄厚且具有行业资源的企业合作，分摊开发风险u结论2：三期成功必须挖掘产业价值、城市价值（产业地产角度）–产业价值：依托环保产业发展大趋势，以水处理为核心主题，打造市政、工业、民用一体化的全国性交易平台–城市价值：从产业地产角度出发，项目除专业市场商铺、居住型外，其他物业价值在当前均不突出u结论3：分期有策略的开发–必须在搭配足够的住宅用地的基础上开发三期，若无法取得足够的住宅用地指标，建议暂缓三期取地–可以分期开发，将持有性强的物业压后，降低开发风险–物流仓储物业可作为临建控地，但不作为最终开发物业世联的思考——从382亩出发，思考发展产业园区的可能性?海逸有可能将650亩用地扩展至800亩，但受市场现状、产业发展影响，世联认为只有约418亩用地可以以商住用地的模式获取，打造专业市场三期。?剩余382亩用地该如何利用？海逸一直希望在产业地产方面有所建树，这382亩是否可以以工业用地性质获取，作为产业园开发？u根据以上背景，思考以下三大问题–问题一：市场是否有工业地产的机会？–问题二：工业地产可以采取怎样的模式？–问题三：海逸做工业地产，应该采取怎样的模式？取地成本怎样？高塍镇每年的工业土地供应有限，大企业有机会利用“特批”项目争取更多指标大企业特批工业用地不占指标：?“高塍镇一年工业用地指标也才250亩左右，非常紧缺……；争取时间，依靠环保良好的概念，采用戴帽项目争取更多的工业用地指标”“一些大企业（如远东）通过特批获取土地，可以不占用高塍镇土地指标。”——高塍镇周书记——宜兴国土局堵科长163高塍镇政府有意打造工业园，优化环保企业空间布局，增强环保产业空间集聚效应u由于希望将小企业集中起来，促进园?“在工业用地可以开发工业地产，而且产权上可区土地利用效率提升，镇政府有意支以无限制分割，市里也鼓励这样做，高塍将有一持打造集中式的环保产业园个300亩左右的工业地产项目，预计在环保城西–部分小厂家只需要一、二个标准面不远处，开发商还未定。”厂房，以及很小的办公空间。政府希望将小厂家集中在一个园区中，提升土地利用效率——高塍镇周书记–未来政府土地供应更倾向于以较大面积直接提供给有规模有实力的厂家164通过高塍镇企业、代理经销商等情况调研分析得出：市场对厂房、仓储用地存在一定的需求企业企业、商、商家家对对厂厂房房及及需需要要仓储仓储的的客户客户需需要要厂厂房房的的客户客户仓储仓储具具有有一定一定的的需需求求比比例例30%20%（注：企业访谈约20家，其中6家需要仓储，4家需要厂房）u仓储需求：由于单件货物运输成本较高，经销、代理商户需要成批进货并存储，需要一定仓储空间，但并不大u厂房需求：一些小厂家自身实力不够直接找政府拿地，需要租厂房。有的大型经销代理希望进一步发展，考虑往厂家方向转变，自己生产产品，需要租赁厂房。?“希望可以有约几十米的仓库，这样可以批量发货，节约物流成本。而且仓库还可以进行一些简单的产品加工组装工作。大型经销商希望自己生产一些产品很正常。”——艾米特公司许总?“很多企业都需要标准厂房，比如店铺对面的厂房正在盖，盖起来就抢着租。”——煜洋环保配件有限公司沈总165基于高塍镇土地供应，市场对厂房及仓储的需求以及政府做工业园项目意向考虑，开发工业地产具有一定的机会土地供应厂房、仓储市场需求政府打造工业园的意向高塍镇存在开发工业地产的机会但应该如何开发？打造怎样的工业园区？166我国工业园区开发模式模式定义主要特点备注在政府主导的前提下进行，通过创是目前中国各级地方政府最常使用的造相关产业支持政策、税收优惠等基于区域经济建设、社会发展、工业地产开发模式，也是我国目前工1、工业园区条件营造园区与其他工业地产项目就业等各种综合因素考虑而设置业地产市场的主要载体开发模式所具备的独特优势，通过招商引资，是促进区域经济发展的强有力、土地出让等方式引进符合相关条的推动器。——苏州工业园件的工业发展项目。某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的主体企业引导模式严格意义上来说并工业园区；在自身企业入驻且占不是单纯的房地产开发，其主要是围2、主体企业主导的前提下，借助企业在产业绕主体企业进行的开发运作，是企业是主体企业进行的工业地产开发引导模式中的强大的凝聚力与号召力，通产业链的打造及完善。过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整——海尔工业园个产业链的打造及完善全球最大的工业房地产开发商普洛斯房地产投资开发企业在工业园区内即是模式代表。具体由普洛斯打造一或其他地方获取工业土地项目，在个设施平台，吸引物流企业入驻，普进行项目的道路、绿化等基础设施3、工业地产洛斯只作房地产投资开发和物业管理建设乃至厂房、仓库、研发等房产获取合理的地产开发利润商模式，日常物流业务仍由客户操作，其本项目的营建，然后以租赁、转让或质是依旧是房地产开发商。合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。——普洛斯物流园4、综合运作是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。模式【案例】普洛斯的成功之路：亚洲最大、世界领先的工业及物流基础设施提供商和服务商，企业财力雄厚，客户遍布全球u企业创立时间?世界领先的工业物流地产u强大的财力投资商，为众多世界知名–344亿美元的物流资产–1993年企业提供物流设施及工业u客户及项目厂房租赁服务，财富1000–全球投资额高达220亿美强及标准普尔500家指数元–客户遍布全球20多个国家公司之一–项目超过2600个，约?亚洲最大的工业及物流基4490万平方米础设施提供商和服务商企业使命：普洛斯在中国创建亚洲一流的物流仓储平台，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案：u绝佳的地理位置选择u全球最大的物流配送设施网络u国际标准的本土执行u个性化的定制需求及灵活的租赁方案u可持续发展的环保理念普洛斯发展历程：90年代发迹，2003年开始进入中国市场并取得迅速发展在华完工及在安全资本实业信托公司更名为上海西北物流园建物业面积达公司成立ProLogis苏州物流园440万平方米1994年2003年2005年1991年1998年2004年2010年纽约证券交易深圳盐田物流园成功上市普洛斯开始进北京空港物流园入中国天津泰达物流园普洛斯开发模式：采用直接与间接投资组合，与其它机构合作，园区基本分期