综合体开发模式专题研究目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）华润万象城系列11万达广场系列22soho中国系列33万象城都市综合体系列万达广场都市综合体系列Soho都市综合体系列深圳万象城北京CBD万达广场Soho现代城先运营商业再销售先销售住宅杭州万象城重庆南坪万达广场建外soho住宅、公寓、写字住宅，高投入高利再运营商业楼等可售型物业为沈阳万象城润南京建邺万达广场，滚动开发朝外Soho主，快速回现南宁万象城…………11华润华润万象城万象城华润万象城深圳华润万象城包括了五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅?深圳华润中心是一座以大型购物中心深圳华润中心建筑布局为核心，集商业、办公、居住、酒店等华润大厦诸多功能于一体的综合性、现代化、标幸福里志性、高品质的建筑群体。君悦酒店万象城?项目位于深圳市罗湖金融商务中心区，分北、中、南三个部分，占地面积77292平方米，总建筑面积约48万平方米，总投资逾50亿港币。?项目一期于2002年10与破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万万象城象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”，于华润中心2004年12月竣工开业。?二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，于2005年12月16日开工建设，2009年12月落成启用。?万象城已接待游客2000多万人次?商场出租率达97%，年销售总额达到10亿?写字楼出租率100%，40多家国际金融机构及国内外大型企业入住华润万象城项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68％规模总成本成本构成功能构成开发周期(万平米)（亿元）商业、写字楼、酒店、住宅土地成本7.77.72002-2009年等综合物业写字楼4.23.4国际标准5A甲级写字楼2002.10-2004.12酒店68.4君悦酒店，五星级酒店2005.12-2009.12非住宅购物中心18.817深圳最大、超大型室内购物中心2002.10-2004.12物业商业街9.54.7万象城二期2005.12-2008.12合计38.533.5华润综合体持有型物业总投资2002-2008年引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、公寓1.51.22005.12-2008.12住宅精致零售店物业住宅97.2定位顶级精装修豪宅2005-2009年华润万象城开发模式项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价时间轴2002-2004年2005年2006年2007年2008年2009年投资额17亿一期开发进程万象城面积18.8万平米投资额3.4亿投资额8.4亿华润大厦面积4.2万平米君悦酒店开发面积6万平米投资额4.7亿国际商业休闲广场开发面积9.5万平米二期开运营特点：华润综合体仅投资额1.2亿发进程住宅对外出售，所有商业酒店式公寓开发面积1.5万平米物业均由华润持有运营投资额7.2亿幸福里开发面积9万平米关键时间节点2002年10月2004年12月2005年122009年8月2009年12月一期动工一期竣工开业月幸福里开盘二期落成启用二期动工运营准备阶段快速发展阶段数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈华润万象城赢利情况：非住宅部分全部采用持有出租的形式，从05年投入使用至今租金收入为12.56亿，住宅销售金额为40亿时间轴20052006200720082009201020112012......2027计算写字楼租金增华润中心年利润表租金净利率折现率数据面积长率年利润....323133603495363537803931408842526808数据行业行业..依据合同实际预估水平水平折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)42522169万象城年利润表......计算万象城租金增租金净利率折现率数据面积长率年利润13371456149215851620165617461765....282794271138..0数据行业行业合同实际预估折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)1765....9008依据水平水平8..计算商业街租金增租金净利率折现率商业街年利润表数据面积长率年利润....142800000836888248923数据行业行业..6合同实际预估依据水平水平折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)8923....4552..计算单房价格增客房数净利率入住率君悦酒店年利润表数据价格长率....数据行业行业年利润000004301447346527448官网实际预估..依据水平水平折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4652....2373汇总年利润表..本项目租金增长率取4%，折现率取10%16611792184119491998331634843548....5681总利润04711294..2数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈总折现值（所有折现值加总）336144华润万象城在盈利能力和回现能力的考虑下，华润万象城系在全国的复制过程中，对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正标注：深圳万象城的非住宅物业比例3.8：1南宁万象城杭州万象城沈阳万象城总建筑面积：56.9万方总建筑面积：80万方总建筑面积：60万方其中购物中心：12.9万方其中购物中心：24万方其中购物中心：20万方星级写字楼：4.4万方星级酒店：6万方星级酒店：5万方住宅建筑面积：39.6万方高级写字楼：11万方高级写字楼：8万方非住宅物业：住宅物业＝1：住宅建筑面积：39万方住宅建筑面积：27万方2.3非住宅物业：住宅物业＝1：非住宅物业：住宅物业＝11.2：1基于对城市综合指标的考虑，华润在进驻二、三线城市中提升了万象城模式中住宅物业的比例，从而降低了项目的开发风险和操作难度。22万万达达广广场场万达广场万达在全国快速复制万达广场综合体项目，已进入27个城市，成为中国最大的商业物业公司北京·万达广场重庆·万达广场宁波·万达广场南京·万达广场项目名称建筑功能项目简介涉外连锁商业中心、五星级酒位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南北京CBD万达广场店、国际商务港、特色商业街，占地10万平米，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五星级、5A级智能写字楼酒店面积22万平方米购物中心、酒店、写字楼、商位于重庆市南坪广场，是新的城市商业副中心，总建筑面积78万平重庆南坪万达广场业街区、住宅、公寓方米，其中商业和五星级酒店面积17万平方米。购物中心、五星级酒店、旅游位于南京市建邺区，总建筑面积97万平方米，其中商业和五星级酒南京建邺万达广场商业街、写字楼、公寓店面积32万平方米，是南京市最大的商业项目。五星级酒店、国际购物广场、位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平宁波鄞州万达广场公寓、住宅方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米。万达广场万达广场先后经历了2次产品升级，第三代产品通过提高住宅物业比例实现项目合理化开发扩大主力店经营面积，丰富主增加持有物业比例，造成资金力店业态，增加住宅和写字楼以沃尔玛为中心，但沃尔玛的挤压，很难实现资金平衡，为设计，从而提升项目住宅物业消费人群对一楼商铺人气提升满足投资平衡要求，高价出售的价值，实现项目盈利有限，导致一楼商铺的后期经小商铺，导致小商铺后期经营营困难困难第二代第三代第一代综合体：规模在50-单体商业楼：总建面商业建筑群：规模在100万平米，增加了5万平米左右，一层10-15万平米，设计住宅、公寓和写字楼设计成名品专卖店用了多个主力店，按多等销售型物业的面积于划铺销售，二三层栋设计，避免单一主，为提升项目档次，专供沃尔玛超市使用力店、目标客户不对同时设计了五星级酒，四层是万达影院应的问题店万达广场万达广场模式的成功关键环节主要有资金运作、土地获取能力、产品规划和资源整合资金运作较为平稳的现金流和前期的大笔资金支持土地获取能力良好的政府公关能力和廉价的城市中心区地块产品规划符合商家需要的产品设计和科学合理的开发节奏资源整合非住宅物业的前期招商能力和后期持续运营能力万达广场基于土地竞争、人口聚集、升值潜力和政策优惠等方面的土地选择考虑，万达广场主要选址城市副中心，保证持有物业的市场价值城市核心商圈土地稀土地竞争规划配套城市副中心及新区规缺，竞争激烈及土地划起点高，城市配套成本高，而城市副中好，适合营造高品质心及新区土地成本较的项目。低，升值潜力大。万达广场取地策略中国城市的重要特征在城市副中心及新区是中高收入群体向副开发大型综合体，可中心或新区转移，从以获得政府较好的政而为商业项目实现较策优惠。好的消费基础。升值潜力政策优惠万达广场采用“现金流滚资产”的资金运作模式，充分利用外部融资和少量自有资金实现滚动开发，形成资产再将升值后的资产上市资金运作或套现以支持公司的规模扩张万达资金运作模式总结——现金流滚资产模式“现金流滚资产模式”：租金归还利息?以自有资金和银行贷款进行开自有资金银行贷款发建设；?低地价支撑低租金，大型综合土地大型综合体体建筑提升房价；核心位置、低地第三代产品价、分期付款地标建筑?住宅、写字楼、社区商业的销提订单地产升售回款用以归还银行贷款；房价?购物中心的租金收益用以归还利息，多余的钱形成自有资金；只租不售销售部分：住宅、归还贷款低地价成本，可购物中心写字楼、社区商业?持有型物业的资产溢价可以支以提供低租金持资本市场融资（私募、整售、IPO上市）；?私募、整?以租金收益与资产溢价进行抵租金收益资产溢价