谨呈：江西众森实业集团有限公司众森国际花园商业项目整体定位与开发模式研究基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上众森集团意见汇总：一、酒店部分：1、对南昌商务会议的研究：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店标准要求？2、南昌商务会议会有多少在黄家湖举办，2万酒店体量是否能支撑？二、公寓部分：1、南昌现有公寓何时推出，何时销售完，获得热销的原因是什么？2、南昌酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少，客户关注点是什么？3、未来酒店式公寓供应情况？4、作为郊区酒店式公寓，投资客和置业客户分别是哪些？5、10万酒店式公寓体量是否合适？三、商业部分：1、南昌商业业态分析，比如酒吧、餐馆等每天多少人消费，平均消费多少？2、南昌人最喜欢的消费方式是什么？3、餐饮娱乐作为项目先期业态有没有更深入依据？2基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上四、写字楼部分：1、各板块写字楼具体有哪些，卖的怎样，客户都是哪些？2、南昌这个阶段发展什么样的写字楼有什么依据？五、典型项目：江西紫金城六、财务分析：1、开发时序上，先期投入酒店，成本及后期运营风险如何平衡？2、多个方案的比较确定最佳容积率及成本收益分析？基于以上问题，世联给予相关补充内容，本次沟通的内容也将聚焦在市场及财务分析上3报告思路PART1.PART1.PART1.PART1.项项项项目背景目背景目背景目背景研研研研究及核心究及核心究及核心究及核心问题问题问题问题解析解析解析解析项项项目目目发发发展方向展方向展方向研研研判判判项目发展方向研判PART2.PART2.PART2.PART2.区区区区域价域价域价域价值值值值定位定位定位定位项项目商目商业业机机会研会研究究项项目商目商业业机机会研会研究究PART3.PART3.PART3.PART3.各物各物各物各物业业业业市市市市场场场场机机机机会会会会及案例及案例及案例及案例研研研研究究究究PART4.PART4.PART4.PART4.发发发发展展展展战战战战略略略略与与与与整体定位整体定位整体定位整体定位盈利目盈利目标实现标实现建建议议盈利目盈利目标实现标实现建建议议PART5.PART5.PART5.PART5.开发开发开发开发模式模式模式模式PART6.PART6.PART6.PART6.财务财务财务财务分析分析分析分析4项目属性界定城市规划：南昌在政府主导下拉大城市发展框架，提出“西进、东拓、北控和南延”原则和“一江两岸、一核五片、多组团推进”规划格局，本项目正处在城市未来发展方向上城市规划发展方向乐化片区?南昌空间布局是南昌以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系控北的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成“一湾里片区江两岸”城市新格局中心区昌东片区。西进东拓本项目地处城市西进的主力方向上，是未来城市发展的腹地。南延望城片区西进、东拓、北控和南延的规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已发展较具规模。政府最初想将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将发展的重点改为西进。莲塘片区5项目属性界定区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县，紧靠城市内环，地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，交通便捷，可承接与吸引三地消费人群，联合带动三地发展?从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离红谷滩中心2公里，距离新建县政府2公里，到经开区管委会4.5公里，是经开区和新建县居民进入红谷滩的城市第一站经开区凤凰洲红谷滩CBD市红中新建县心4.5km角1块朝洲阳区板2km?项目在黄家湖片区，在行政上归属于新建县；7km?项目地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何项项目目中心位置，可强力承接三地的中高层人群，联合3带动三地发展；22km南昌市?整体城市道路格局以“三环十一射”为骨架，项中心目属于一环北侧；1：经开区2：新建县3：红谷滩6项目属性界定区域交通:项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通连接优势明显，是东进红谷滩新区第一站规划中进入地块的路径有两条：?一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的两条道路通达性很好，路程距离很近，可直通红谷滩。地块内规划道路：黄家湖路?黄家湖东路从地块中间穿过，黄家湖东路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；建设路?一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块，直通隧道与红湾公路黄家昌湖东路新建县新建县九文大化大道道目前进入地块的路径有两条：红红谷?一是从建设路进入地块；二是从黄家湖路进入红隧道谷滩滩湾公地块；两条路的路况较差，两旁环境差，且需路绕大弯进入，路程距离远；会已有道路展路在建&规划道路7项目属性界定区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断，从对各阶层人士的访谈中可知，居民对该区域认知很淡薄，属于郊区范畴?区域有规划打通红湾公路，直连文化路与会展路，但目前没有明确的时间进程表，政府对此仍有部分争议?黄家湖旁有昌九高速公路，北至九江市昌九，南通广州市。虽然项目处于南昌市规划高速的一环范围内，但由于昌九高速公路的隔新建县断，使得居民对黄家湖片区整体陌生感很区域强?在对南昌市区内各阶层人士进行访谈和调研的过程中可明显感知到南昌市居民对项目所在的黄家湖区域认知淡薄，属于郊区范畴望城8项目属性界定项目本体：本阶段研究范围—商业占地90亩，容积率尚未确定，项目紧靠的住宅一期已正式动工，90亩水域已进入填土阶段经济指标：?总占地规模：447.15亩商业用地：90亩住宅启动区：联排+多层?总容积率要求：1.06商业容积率未确定?总建筑面积：316970万平米商业建筑面积未确定水域?用地性质：商住、旅游用地；?商业用地年限：40年；居住用地?地价：20万/亩，2003年通过拍卖取得土地；水域?水面总面积约占200亩；商业用地商业用地均为水域?地块高差约4米，地块内有一定的90亩植被；?住宅部分整体定位中高端，现已启动少量联排及多层物业项目利好：整个项目拿地价格在20万/亩，低成本投入为本项目商业提供较大的利润空间9项目属性界定地块现状：项目内以水体资源为主，植被覆盖率较高，周边较杂乱，整体形象一般，商业氛围不浓厚，商业配套欠缺西侧:华东交大北面:黄家湖东面:昌九高速西侧:还建房东侧:乌沙河和排污渠北交汇处南侧地界西东南南靠规划中的红湾公路，中有排污渠及排洪堤；北侧与黄家湖相连；西边是还迁房和华东交大的学生宿舍；东边紧靠昌九高速和治理中的乌沙河10项目属性界定项目属性界定——二线城市、城市发展方向上，远郊陌生区、中等规模综合体开发?区域属性：?优势:?区位优势明显，位于红谷滩中部省会城市近郊在新建县黄家湖片区，与红谷滩仅一线之隔新区、新建县和经开区几何中心位置依托新建县配套，区域内交通、医疗、教育等区域内配套不完善?依托南昌市“一江两岸”的规关键词：经济较配套不强大的城市完善近郊区域大盘划格局和“西进”的发展原则，在南昌人心中该区域距离稍微有一点偏，且感区域杂乱，心理距离远项目正处在城市未来发展方向觉非常杂乱上?规划中的两条主干道与红谷?项目属性：滩新区直接相连，交通便捷，是红谷滩新区第一门户中等规模总占地约90亩?劣势:紧邻规划中的城市绿核，地块内水系发达，植自然环境条件好?项目周边较为杂乱关键词：经济较被覆盖强大的城市率高近郊区域大盘目前没有道路直通项目，红湾公路和隧道仍在?周边配套不完备进入性不明朗推进过程中?道路还未开通，进入性较差11项目目标解析开发商目标:通过90亩综合体打造，实现整个项目447亩的快速销售及利润最大化－企业背景－目标解析?开发思路：综合考虑并打造各种适合的物业类型，实现酒店式公司已经在新建县开发了二个项目，在新建县具有一定的知名度公寓、酒店、商业各类物业的最，但在市区品牌认知度较低大化销售，考虑持有酒店和部分商业。希望能够承担一定的社会责任感，同时项目也要代表区域形象?利润要求：风险控制下最大化销售，实现综合利润最大化。在可接受的销售周期内，要求实?项目期望：承担住宅（中高端现利润最大化）的商业配套功能，提升整个项目的核心价值，同时保证整个项目后期的成功运营。本项目应突破片区陌生限制，抓住城市西进的战略规划方向，立足三地（红谷滩、新建县、经开区），产品走中高端形象，以提升新建的城市形象和生活品质，树立企业品牌形象，并带动整体项目的价值提升和成功开发12核心问远郊陌生区商业综合体VS销售利润题提炼最大化目标?二线城市、城市发展方向上、远郊陌生区、中等规模综合体开发项目界定?综合考虑并打造各种适合的物业类型，实现酒店式公寓、酒店、商业各类物业的最大化销售，考虑持有酒店+和部分商业。?风险控制下的利润最大化；项目目标?承担住宅部分（中高端）的商业配套功能，提升整个项目的核心价值，同时保证整个项目后期的成功运营。?Question1：在区域价值模糊背景下，项目如何突破片区的负面认知以及区域陌生感——项目发展方向初判?Question2:选择怎样的物业类型组合以实现最大化销售，能吸引何种客户群体？——市场机会研究&案例借鉴?Question3:怎样的开发策略使得住宅与商业良性互动，降低风险的同时快速销售？——开发模式研究?Question4:整个综合体产品容积率、体量、销售持有比例的确定，以实现利润最大化？——13财务分析13报告思路PART1.PART1.PART1.PART1.项项项项目背景目背景目背景目背景研研研研究及核心究及核心究及核心究及核心问题问题问