谨呈：金地集团深圳公司：[2006]GW30金地·岗厦项目改造区域发展战略与整体定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.05.08我们的一切研究工作都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向报告目标基于对未来的区域价值分析，最大挖掘地块价值报告任务A.A.发展战略和整体定位发展战略和整体定位B.B.区域改造的经济评价区域改造的经济评价前提条件?地块开发强度基本确定，容积率4.5；?定位时，暂不考虑补偿村民物业类型等因素。本报告是严格保密的。2思维导图?整体定位??城市背景、发展战略和前景紧缩城市理论??深圳CBD城市功能和前景紧缩城市案例??CBD房地产市场分析及预测功能定位??区域前景分析总结客户定位?形象定位区域前景项目使命整体定位经济评价物业发展建议?基于市场的项目开发方案?经济测算?项目发展方向判断?评价?国际成熟CBD案例研究?深圳CBD存在问题研究?项目使命本报告是严格保密的。3项目区位现状概况?本项目位于深圳市中心区的东南角，紧邻深深圳市南大道、水晶岛、市民莲花山中心区中心?本项目所在区域为深圳市最重要的行政、商北区：务、文化中心红荔路行政、文?临近水晶岛、市民中市民中心化中心心、会展中心，是中心区南中轴线东侧最为重彩要的城市景观区域田深南大道路南区：建设中新会展中心本本项项目目洲的CBD路滨河大道本报告是严格保密的。4项目用地现状概况深南大道?改造范围扣除岗厦村和福田建设局拆迁安置用地三块用地，共17333.68平方米。金海彩?改造范围内总面积为3.2万217002.42平方米，其中，2.2万市政道路面积为52016.63平方米，福福华华一一路路剩余面积164985.78平方米。?项目四至：田北：深南大道2.8万3.5万田田南：福华三路福华路东：彩田路西：金田路2.5万2.2万路福华路三路路本报告是严格保密的。5建设强度现状规模?现状总建筑面积52.5万平方米。?现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2?现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。本报告是严格保密的。6现状商业现状商业以低档地摊式商业为主，品质、档次、形象都只能满足城市低收入打工阶层和无业人员需求本报告是严格保密的。7目前人群住户以华强北和岗厦周边中低收入普通打工人员和岗厦内部小商铺生意人为主，还有部分社会无业人员，消费能力弱、消费档次低本报告是严格保密的。8现状安全无消防通道，楼宇密集，存在严重的安全隐患；住户繁杂，心里安全感差；无法吸引高档人群楼宇密集、过道狭窄，无防火设施，消防车无法进入，大量餐饮、明火餐饮存在，存在重大安全隐患。住户繁杂、无业人员穿梭，没有心理安全感。本报告是严格保密的。9————项项目目处处于于黄黄金地段，但金地段，但项项目地目地块现实状况与块现实状况与其其应应有的价有的价值值和地位和地位严严重不符，地重不符，地块块价价值值潜力有待潜力有待挖挖掘掘————居住人口以低收入群体居住人口以低收入群体为为主，消主，消费费能力低，商能力低，商业处业处于原于原始始阶阶段，段，层层次低，城中村不能共享深次低，城中村不能共享深圳圳CBDCBD的的优势优势和和资资源源重建与更新：1、从地块现状和客户目标出发，本项目的重建与更新，不仅仅是物质形态上，更重要的是需要更新和置换现有居住人口，改变其经济形态和社会形态2、使岗厦河园片区完全融入到中心区，促进中心区的可持续发展本报告是严格保密的。10思维导图区域前景项目使命整体定位经济评价物业发展建议本报告是严格保密的。11区域前景?城市背景、发展战略和前景?深圳CBD城市功能和前景?CBD房地产市场分析及预测?区域前景分析总结本报告是严格保密的。12城市发展状况和前景城市扫描城市经济指标城市气质：年轻、时尚、动感、梦幻、现代和包容4926.9亿元30%4282.14城市经济：城市经济高位、快速和健康的发展45003500社会特征：移民社会，价值追求的多元化，注重实2895.4120%2256.8225001954.651665.471436.031130.011289.02际，轻蔑清淡的风气150010%城市困境：区域竞争，产业转移，劳动力成本增500393.07480.39569.59619.70686.37780.15949.101090.14176.13加，“四个难以为继”-5001997199819992000200120022003200420050%GDP总值固定资产投资城市竞争力：2006年《城市竞争力蓝皮书：中国GDP增长率固定资产投资增长率城市竞争力报告No.4》：香港、台北、上海、北城市北京上海广州深圳重庆京、深圳。产业方向2005年GDP68149143511549263069增长率（%）11.111.113.01511.5重点发展金融业、高科技业、物流业、文化业四大产业，并提出适度重型化政策。人口构成2005年，全市常住总人口为826.94万人，其中15-64岁之间占89.61％城市发展策略100自主创新之城8060绿色循环之城402012.54.90134.7012.54.5012.64.58.791.62006.4.21《关于支持自主创新型企业发展的配套政策》020012002200320042005“自主创新企业可以开在住宅区”人口构成0-14岁15-64岁64岁及以上本报告是严格保密的。13城市规划和城市发展方向城市规划1996-2010深港一体化深港创新圈城市战略目标城市布局现代化国际性以特区为中心城市三个发展方向其香港珠华区域经济中心九大组团他东东城市国南三角华家亚南深圳2006.4.21深圳发展研究院正式成立深圳2030城市发展策略建设可持续发展的全球先锋城市与香港共建国际都会本报告是严格保密的。14深圳创意产业的蓬勃发展在深圳“文化立市”战略报业集团/广电集凤凰卫视深圳基地怡景动漫基地的推动下，一批创意型行团业已发展起来，一些创意华侨城LOFT创意园世纪工艺品产业园开始出现，并集聚文化广场田面创意产业园深圳大剧院了一批具有创造力的优秀创意人才腾讯公司古玩城《深圳市文化产业发展十深圳创意产业园艺展中心一五规划》“十一五”期间，深圳文雅昌艺术馆化产业的发展目标是：力争到2010年，深圳文化会展中心产业平均年增长率以较GDP年均增长率高2％左深圳大学艺术家右的速度增长，城市居民工作室人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到20％左右，全市文化“文博会”成为一个国家级、国际化的文化创产业从业人员达到30万意产品及产业的展示交易平台，大大拓宽了人，占全社会从业人员的深圳的创意空间。二者在互动中推动着深圳8％成为东南亚领先的创意城市。本报告是严格保密的。15区域前景?城市背景、发展战略和前景?深圳CBD城市功能和前景?CBD房地产市场分析及预测?区域前景分析总结本报告是严格保密的。16深圳中心区是集行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心?深圳市中心区总占地面积607公顷：北片区是行政,文化中心；南片区是城市商务区（CBD），莲花山公园为开放北北京京国贸国贸性城市公园。总建筑面积达750上海上海陆陆家嘴家嘴纽约纽约曼哈曼哈顿顿万平方米。巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯东东京京新新宿宿?未来就业人口26万，居住7.7深深圳圳中心中心区区万。香港香港中中环环本报告是严格保密的。17深圳中心区是深圳投入最多，大型配套设施最为集中，档次最高的区域；为城市及城市所在区域集中提供相关活动设施和服务空间，是深圳城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分6大市政工程音乐厅少年宫市民中心图书馆会展中心水晶岛本报告是严格保密的。18深圳中心区以金融功能为核心，凭借地理和规模优势将成为珠江三角洲城市群最重要的金融中心；特别是证交所的迁移将引发巨大的集聚效应，成为深圳中心区金融业持续繁荣的澎湃动力中心城市职能定位区域性中心：?广州：充分发挥政治、经济、文化、交通中心作用，突出金融、商贸、教育、科教文化、高科技研发等方面的区域辐射与服务功能；发展成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的国际性现代化大都市。?深圳：强化区域对外开放门户功能，逐步实现与香港的功能互补；重点发展金融、外贸、会展等高端综合服务业；发展成为外向型、国际化的区域中心城市。?据悉，中心区除已经出让的土地外，剩余地块及即将搬迁的高交会馆用地将全部预留给金融机构；?目前在中心区申请建写字楼的金融机构已达到25家；?可以预见深圳中心区将成为名副其实的金融机构聚集地，未来必定成为珠江三角洲区域新的金融中心。本报告是严格保密的。19中心区是深圳交通网线最为密集的区域，高效率、高容量的交通系统规划发展策略为CBD内顺利通勤提供了有力保障?地铁1号和4号线在中心区会展中心站呈“十字交交叉”。?深圳地铁在中心区内共设5个出入口。2009年4号线全线通车后，自中心区到香港中环深圳中心区，仅需40分钟，从而有利于促进深港两地频繁联系，地铁枢纽经济作用逐步显现。?中心区将设公交枢纽站和小型枢纽站3个，形成环型穿梭巴士，并与地铁直接接驳换乘。本报告是严格保密的。20区域前景?城市背景、发展战略和前景?深圳CBD城市功能和前景?CBD房地产市场分析及预测?区域前景分析总结本报告是严格保密的。21总部经济条件的逐步具备以及深圳城市区域功能发展的写字楼·前景明晰，为深圳中心区甲级写字楼发展奠定了坚实基础，并提供广阔的发展空间?2005