谨呈：深圳星河房地产开发公司深圳星河雅宝工业城改造项目整体定位及产业发展战略研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本次研究成果旨在为雅宝工业城产业升级改造提供第三方意见和建议本次汇报内容来自多视角的真实调查和理性的分析研究项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈国内外案例研究所作的研究?项目区位?综合开发研究院刘博士?金丝雀港，伦敦?城市及区域发展规划?项目交通条件?中规院樊工?曼哈顿，纽约?深圳高端服务业研究?项目进入性?深圳市金融产业发展办?圣淘沙，新加坡?国内外先进案例借鉴?项目四至公室?IFSC，爱尔兰都柏林?区域土地利用现状?项目内部资源?中国人民银行深圳市中?孟买，印度?项目发展方向研究?项目周边区域心支行?班加罗尔，印度?项目整体定位?金融街，北京?项目功能定位?银行卡产业园，上海?项目分区功能规划?服务外包基地，大连?市场可行性论证?高新区，成都?……本报告是严格保密的。2报告结构报告技术思路报告技术思路1区区域域及及项目项目基基本本价值解价值解析析2项项目发目发展展方向方向研判研判3金金融产融产业业研究研究深圳金融产业分析深圳金融产业分析金融产业金融产业价值链价值链分析分析4项项目整目整体体定位定位5案案例分析例分析6功功能定能定位位与分区与分区7社社会效会效益益与政与政策策需求需求本报告是严格保密的。3项目区位雅宝工业城位于梅林关外东北侧，深圳市中心轴线北向延长线上，距福田中心区约15分钟车程，行政隶属于龙岗区南坑社区龙岗龙华梅林检查站宝安中心罗湖中心沙头角深圳中心区本报告是严格保密的。4交通条件项目周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接，07年进行的民乐立交、梅坂大道的改造工程及福龙路、新区大道等主要道路的开通有效缓解梅林关交通压力，通往市区更加便利序名称路况起讫点号1梅观高速双向六车道南接皇岗口岩，北经龙华、观澜进入东莞西起南山前海、东至龙岗坪山，横跨宝安中心城、2南坪高速向八车道梅林关、龙华、平湖、布吉、横岗、坪山、大工业区，“相当于深圳的二环线”南接北环大道、香蜜湖路，北接龙大路，分担龙93福龙路双向六车道华及其以北片区与特区交通联系，使该片区交通7流通过福龙路通道在10分钟左右抵达市区5864清平快速双向六车道南起红岭立交，北至清水河检查站1北起和平路、南至梅林关，接连上皇岗路和南坪45新区大道双向八车道快速路进入特区全长7公里多6梅坂大道双向6车道南起梅林关，北接雪岗北路2连接特区外宝安、龙岗两大工业强区的交通要道，西起龙岗区布吉镇水径村，经雪象、坂田等7布龙路双向四车道3地，在水斗村与宝安区龙华镇相接，全长6·37公里北起布龙公路、南接梅林关，宽73米，全长4.2公8梅龙路双向8车道里南起皇岗口岸，北至龙华新城中心，总长19.88公9地铁4号线9个车站里。是深港两地和内地进一步融合的大动脉u目前民乐立交改造工程正全面推进，拓宽后的桥面增为七车道，可有效缓解梅林关交通压力。本报告是严格保密的。u福龙路、新区大道、清平快速北端的建设和开通将实现车辆有序分流，缓解梅观交通压力。5深圳地铁4号线将于2010年建成通车，项目距民乐站约500米，严格讲不属于地铁物业，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离u深圳轨道交通4号线由一期工程和二期工程组成，全长20.5公里，以深港边界的皇岗口岸为起点，直达龙华新城区中心，是未来香港、深圳和内地相连的主要铁路干线。u4号线一期工程由福田区皇岗口岸至少年宫，已于2004年12月通车，二期工程南起少年宫，穿越莲花山、梅林关，北止于龙华新城区中心清湖站，长16公里，预计将于2010年建成通车。u项目距深圳地铁4号线民乐站约500米，严格讲不属于地铁物业，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离。本报告是严格保密的。6地块周边现状项目周边现状以工业区、旧村和居住区为主，未来周边规划为北侧工业用地，西、南侧为居住用地。现状北侧及西南侧工业区形象较差，西侧和东南面分别为水库和山体，自然景观较优用地现状图用地规划图u项目周边现状1.以莱特空调公司、中南汽车集团等工业厂房2.滢水山庄、民乐旧村、万家灯火、民乐翠园等居住4区3.民乐工业园14.星光之约小区、南坑村、嘉和花23园、万科第五园、5中海月朗园等居住区5.自然山体居住用地1、北侧厂房、居住区2、万家灯火等居住区3、民乐工业园工业用地商业用地本报告是严格保密的。7地块四至项目北起规划路，南至民乐工业园，西滨民治水库，东抵银湖山，梅坂大道和南坪快速路从项目西北部和东南部穿过，将地块分割为3部分3、规划道路u项目四至?北起：规划道路?南至：民乐工业园、山体?西滨：民治水库1、民治水库?东抵：银湖山u梅坂大道和南坪快速路从项13目西北部和东南部穿过，将2地块分割为3部分。642、梅坂大道56、民乐工业园4-5、南坪快速、山体本报告是严格保密的。8用地情况雅宝工业城总用地面积为62.1万平方米，用地性质从西到东分别为居住用地、工业用地和林地，实际可建设用地面积约29.2万平米地块编号用地性质面积（万平方米）u用地规模A居住用地2.6项目由3块地组成，总B工业用地26.6用地面积为62.1万平方米C林地32.9总计62.1u用地性质A地块为居住用地，B地块为工业用地，C地块为林地梅项目用地性质图A坂大道B南坪快速C本报告是严格保密的。资料来源：深圳市中部组团分区规划（2005-2020）9地块内部现状项目基地用地现状以空地、工业建筑、水库和山体为主，基地开发强度低，现状建筑密度小1、空地4、现成混凝土公司1243562、厂房5、雅宝水库3、西南侧果树林、山体6、山体本报告是严格保密的。10地势地貌地块地势西低东高，南北低中间高，整体呈现屋脊状，其中可利用地块地势平坦，利于建设开发u地块地势西低东高，南北低中间高，东西最大高差为30米，整体呈现屋脊状。u可利用地块地势比较平高坦，便于开发建设。程分析坡度分析本报告是严格保密的。11景观资源项目基地内外拥有真山真水的原生态环境，生态资源优势突出，具备建设生态型、高品位项目的先天条件u雅宝水库位于项目基地东部，水质清澈，水库周围绿树环绕，环2-3、雅宝水库、东南侧山体境十分优美。1u民治水库位于项目西侧，水库面积较大，景观价值高。u银湖山森林公园位于项目区东南侧，山林茂密，层峦叠翠，全年2郁郁葱葱。u项目基地依山傍水，自然景观优43美，具备建设生态型、高品位项目的先天条件。1、民治水库2-4、雅宝水库、西南侧山体本报告是严格保密的。12地块价值挖掘：与中心区便利连接+原生态环境?位于福田中心区北延长线上，距福田中心区约15分钟车程，未来可成为中心区位价值区的配套服务基地。?随着龙坂地区基础设施的不断完善和周边土地的相继开发，地块周边区域将迅速成熟。交通优势?地块周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接。?地块距地铁4号线民乐站约500米，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离。?地块紧临梅坂大道，进入性和昭示性非常好。生态环境?地块依山傍水，自然景观优美，具备建设生态型、高品位项目的先天条件。?地块内部和周边拥有2个水库，水质清澈，周围绿树环绕，环境十分优美。?银湖山森林公园位于项目区东南侧，山林茂密，层峦叠翠，全年郁郁葱葱。本报告是严格保密的。13报告结构报告技术思路报告技术思路1区区域域及及项目项目基基本本价值解价值解析析2项项目发目发展展方向方向研判研判3金金融产融产业业研究研究深圳金融产业分析深圳金融产业分析金融产业金融产业价值链价值链分析分析4项项目整目整体体定位定位5案案例分析例分析6功功能定能定位位与分区与分区7社社会效会效益益与政与政策策需求需求本报告是严格保密的。14深圳产业发展呈“二、三、一”的格局，第二产业中高新技术产业占据重要地位，第三产业发展迅速，但现代服务业发展滞后深圳市三次产业结构（2003-2006年）深圳第二产业内部结构（2006）u2006年深圳三次产业结构为0.1：53.2：46.7，产业发展呈100%“二、三、一”的格局，同时形成金融、物流、高新技术、80%文化四大产业支柱。60%u2006年实现工业增加值高新技术2858.12亿元，比上年增长传统产业54%40%17.3%。工业保持较快增长。第46%二产业内部行业集中现象严20%重，电子信息产业的高新技术产品产值达到5754.72亿元，比0%上年增长30%，占全部高新技2003200420052006术产品产值91.3%，占全市规模以上工业总产值的比重达到一产增加值二产增加值三产增加值49.3%。深圳市第三产业内部结构（2006年）单位：亿元u2006年深圳第三产业增加值达2655.88亿元，占国内生产总值交通运输、仓储和邮政业259.23的46.7%，内部产业结构表现出传统服务业强、现代服务业发批发和零售业583.71展滞后的局面。住宿和餐饮业108.58金融业376.13房地产业527.91其他服务业800.32本报告是严格保密的。15目前深圳产业结构处于转型期，从韩国、新加坡等国家的发展经验来看，深圳未来的经济结构将向以先进制造业和高端服务业为主的第四产业发展第一阶段（1980-1985）第二阶段（1986－1995）第四阶段（2001年至今）第五阶段第六阶段第三阶段（1996－2000）产业结构形成时期第二阶段：发展劳动密集型工重化工业主导发展时期，重点中业和出口导向型工业，“三来发展交通运输设备、石油化工、国，一补”企业在深圳开始发展。化学产品、汽车摩托车和精品深圳第