中信保山西道项目物业发展建议——别墅部分报告结构项目价值定位?项目要点回顾中信气质分析?项目定位?项目价值梳理物业发展建议方向展示打造建议小环境打造建议产品打造建议设备设施建议?道路系统?建议依据?门窗?社区入口??精装庭院?户型设计建议车库?采暖?立面风格?户型创新及卖点建议?园林风格?安防?细节处理?附加值?智能化?小品?细部处理?热水及空调系统项目价值定位?项目要点回顾?项目定位?项目价值梳理项目要点回顾项目属性：城市边缘、陌生区域、中等体量低密度看自身品牌优势：中信品牌在市场上拥有良好口碑，中信地产拥有开发经验。?优势?地段优势凸出?交通距离近距南开区政府3公里?侯台风景区距市中心8公里侯?劣势台片区?交通较为拥堵；南开区西青区?周边城市面貌较差；?不具备强势的自然景观资源；?虽然有众多老别墅，但品质低劣，缺乏别墅区感觉。项目要点回顾畅销看市场好销稀缺低迷城市顶级别墅城市高端别墅城市中端别墅城市低端别墅、经济型别墅畅销产品主要为城市高端别墅和郊区经济型别墅，城市中端别墅市场有待发掘，市场萎靡。项目的价值梯度位于城市中高端别墅梯队，抢夺中端市场。截流城市高端别墅客户中的下游客户。看客户项目要点回顾核心客户：交通辐射的市区第一居所别墅客（南开、河西）重要客户：城市其它客户1、从来源看游离客户：本地客户4、从家庭结构看2、从置业目的看核心客户：孩子三代，老核心客户：居住人三代、小太阳家庭重要客户：大家庭重要客户：养老游离客户：丁克、青年持家游离客户：投资、老年空巢3、从精神属性看游离客户：名字客户重要客户：长相客户核心客户：滋味客户和品味客户项目定位城市中高端主流别墅让人耳目一新的高品质纯粹别墅社区承担第一居所的功能尊贵来源于资源的占有方圆之内，身份决定身价项目定位类型参考面积参考配置地上面积（m2）地下赠送面积（m2）车库庭院（m2）联排中户型220~240不小于501~2不小于50端户型250~270不小于602不小于100类独栋标杆产品280~300不小于702不小于100叠拼上叠160~180赠送阁楼不小于401~2——下叠180~200不小于501~2不小于50总建筑面积按照80000理想估算产品类型套数套数比总面积面积比联排中户型18349%4117051%端户型308%872611%5310766%类独栋标杆产品113%32444%叠拼上叠7520%1267916%2689034%下叠7520%1417118%合计373100%79991100%79997项目价值梳理出身——地段在城市居住用地日益稀缺的今天，城市别墅用地已经寸土寸金。外别墅的价值在开始就已经被定义，这就是不可改变的地段。环项目线地块城市中，外环内，很难再出现第二处。血统——品牌中信品牌在天津拥有良好的口碑，中信旗下的中信银行等已经广为人知。中信地产在其它城市有丰富的操作经验，中信红树湾、北京中信城等项目树立了良好的口碑。相貌——园林展示作为客户了解项目的第一门户，充分展示。园林是“可为之处”。项目价值梳理体态——面积尺度从第一居所的需求入手，解决客户所需面积尺度。在总面积确定的情况下，设置舒适的面宽和进深的尺度，打击市场上众多面积尺度不舒适的产品。肤质——工艺工法打造精工细作的别墅。把别墅当成一件艺术品进行打造，让内在的滋味和品位体现在别墅外部内部的细节。内涵——故事体系依据项目风格给与不同的故事体系的演绎，不断刺激客户购买神经。中信气质分析长春中信城社区风格：大气恢宏建筑风格：欧式、简约园林风格：简单敞亮大连海天瀛洲苏州中信太湖城多与周围自然景观呼应：如湖景、森林、高尔夫等。整体线条厚重度假风情较浓佛山中信山语湖中信森林湖物业发展建议方向：原则：与项目整体属性契合，同时符合中信企业气质。方向一：维多利亚风格尊贵的奢享对原有风格进行完善，是对多种风格所作的融合方向二：托斯卡纳风格托斯卡纳风格是优雅的。与大自然的有机组成爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜色。展示打造建议?社区入口入口大门精神堡垒私家路社区区隔?园林风格仪式景观体验景观功能景观展示打造原则：?第一步：私密别墅感受，通过园林植被和围栏的设置，对别墅的私密性进行统一的诠释。?第二步：震撼的社区入口，吸引客户眼球。如对别墅大门的精打细凿，制作具有社区精神符号的logo。?第三步：精神堡垒震撼亮相，标志项目的高端品质，提升项目风格的认知度，统领项目的精神属性。对客户的价值倾向进行引导。?第四步：入口处雅致的私家路，对客户进行有效的引导，同时，让进入的过程称为观景通道。?第五步：社区内利用软景和有情趣的硬区隔对不同功能区和不同景观进行有效的区分。?第六部：用强势的园林在保证项目震撼景观的同时，保证每户的私密性，利用植被和景观对视觉进行遮挡，形成“宛在林中央”的视觉感受。参考案例：龙湖滟澜山、霞光道5号社区入口社区围墙?将社区围墙用铁艺和石艺相结合的方式进行打造，围墙上入口大门设置项目logo，精神归属。精神堡垒私家路社区区隔?在社区的外围种植篱笆和蜀侩等高大细密的植物，对外界的视线进行遮挡，产生一种私密“深宅大院”的感觉。蜀侩社区入口?入口设计大气宏伟，形成视觉震撼，如采用社区围墙城堡或宫廷大门等；?进入社区后，视觉有所缓冲，通过将建筑、入口大门绿化、小品、雕塑有机结合，形成自然过渡。精神堡垒私家路Option1:视觉打动?用自然的大面积绿地感染客户，与外界喧闹的社区区隔环境形成强烈反差，使其具有强烈的亲切感和归护城河的意向形成社区内外的有效区隔，属感。带来欧式生活联想Option2:细节打动?进入社区后，不断制造新的变化，营造尊贵感和仪式感，如：弯曲的小路、起伏的坡地、小桥流水、鲜花绿植点缀等，给客户营造一个强烈私密和专属的世界。仪式感强烈的入口，生活方式的迅速切换。社区入口?体现项目庄园的主题，在社区入口和水岸边矗立社区制高点，如灯塔、钟楼等社区围墙托斯卡纳风格维多利亚风格入口大门精神堡垒私家路社区区隔?以具有代表性意义的钟楼作为项目的精神堡垒，充分体现英式社区的纯粹性。带有异域风情的塔楼社区入口社区围墙?私家路既成为一种实用的道路，同时也作为一种观景通道，为业主入口大门提供景观看点。?注重社区私密性、尊贵感和仪式精神堡垒感。私家路社区区隔社区入口?通过对建筑进行有效区隔，强化外社区围墙部环境，提升居住氛围，增强社区私密性，体现业主的尊贵感。入口大门精神堡垒私家路花墙给了项目带来的生活有效的凉亭和绿植作为园林区隔载体。社区区隔用点状水景对社区进行进行区隔?利用社区区隔对不同物业和不同风格建筑进行区隔；?如：点状水景、带状绿化、弯曲小径、坡地、长廊、凉亭、建筑小品及建筑间种植高达7米左右的成树，与社区内地形变化相互呼应，同时，出于安全性考虑，也可以利用铁艺和木栅栏进行区隔。带状绿化园林风格设计原则调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围景观设计表现手法：整体和谐不乏细节表现，小巧精致、层次丰富原则实用性：强调附加，有效整合社区中心景观，创造自由开阔的仪式景观开阔，以水系景观作为交流空间，作为社区的主要交流中心节点场所。开阔的草地﹐自然种植的社区分散景观带，营造相对轻松体验景观树丛﹐蜿蜒的小径为特色幽雅的交流空间，作为社区的小型交流场所。与分散景观带相融合，作为社区功能景观儿童活动区、慢跑道、烧的功能活动区融于景观之中，成烤区、室外运动场为充满活力的交流空间。园林风格中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。维多利亚风格仪式景观体验景观功能景观维多利亚风格的水景喷泉?中央景观也可设置大型绿地?社区广场可与喷泉雕，供业主进行交流和沟通。塑结合，增添观赏性，提升展示价值。维多利亚风格的社区大客厅园林风格中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。仪式景观体验景观功能景观托斯卡纳风格的?利用建筑形成小广场形式的空间，作为整个社区的仪式景观。?中央景观以大型的水景主题为主，建议综合喷泉和花卉，对项目气质加以诠释。园林风格以小的景观结点作为业主与社区交流的平台，体现居住氛围和生活乐趣。仪式景观体验景观功能景观?露天泳池或小型凉亭和草坪作为景观结点，提供给业主休憩的空间。?将水系、绿植有机结合，形成一个人与自然交流的平台，全面感受社区的景观和气氛。园林风格五重园林，打造宜居型别墅社区仪式景观体验景观功能景观高大的乔木花瓶的小景散落其中灌木补充空间空白低矮的花卉铺于地面的草坪等园林风格在满足客户生活功能的基础上，也使生活场景成为一种景观。仪式景观体验景观绿植掩映下的儿童娱乐区功能景观BBQ?根据不同的功能，划分儿童娱乐区、休闲区、慢跑区、野餐区等，为客户生活提供便利。设置凉椅作为业主沟通会餐的场所设置慢跑跑道小环境打造建议?道路系统?精装庭院?立面风格?细节处理?小品小环境打造通过对小环境的细节打造，营造社区的整体风格一致，提升客户的感知体验小环境打造的五个方面：1道路系统…………人车分流/地上道路结合社区景观强调私密感的营造2精装庭院…对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值3立面风格……4细节处理………建筑立面和社区环境的细部处理，有效融合社区风格5小品………………………选择契合项目气质的小品点缀角落空间停车方式采用地下停车的方式，在组团起始处设置车库入口，实现车行与人行路分离的目的。地下首层俯视一层入口地下一层车库车库入人行道路口别墅车别墅型人行路主人行路人行道路别墅干别墅地下车库入口路人行路人行路道路系统社区地上道路结合多重园林景观打造，有效规避外界干扰，营造内部的私密感?通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通