呈：保利集团保利樟木头项目情景洋房项目可行性研究判世联地产保利樟木头项目组2011年2月17日本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。沟通内容1情景洋房的东莞市场表现2项目整体收益测算3本项目情景洋房的可性能结论4情景洋房的案例搜集本报告是严格保密的。2情景洋房的东莞市场表现本报告是严格保密的。3目前东莞情景洋房在售楼盘汇总序号项目名称洋房名称产品类型产品特色1、2楼平层洋房，3、4楼洋房1金域中央宽景美墅5+1送夹层，错层设计，5楼复式带顶楼，带电梯复式在第四楼，顶楼为平层洋房2江南第一城情景美墅4+1，无电梯1、2、3楼平层洋房，4楼复式3百悦尚城宽屏美墅4+1，1、2楼送地下室,无电梯1、2、3楼平层洋房，4楼复式4理想0769情景洋房4+1，每户均送半地下平面，坐电梯下去，带电梯1、2、3楼平层洋房，4楼复式5中惠香樟绿洲花庭美墅4+1，1、2楼送地下室，无电梯，错层设计1、2、3楼平层，4楼复式，无6万科城市高尔夫情景美墅4+1电梯本报告是严格保密的。4楼层不同，附加值不同，价格差别很多。一般一楼亲地价格较贵。无电梯越网上越便宜，有电梯顶楼复式价格较贵序号项目名称面积（㎡）价格（元/㎡）1金域中央130-2008000-110002江南第一城110-1506000-80003百悦尚城120-1907000-10004理想0769150-20080005中惠香樟绿洲130-18080006万科城市高尔夫130-1805000-10000本报告是严格保密的。5香樟绿洲（140-200㎡多层）：深圳客户占50%，以深圳香樟绿洲中轴线区域客户为主，多为个体生意人，具有明显的“5+2”生活模式，属中端客户群外区域客户：?自然成交深圳客户占50%，以个体生意人为主，普遍有30-50万的私家车，客户来源以龙板、福田、罗湖深圳中轴线区域为主，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，有明显的“5+2”生活模式，关注项目的园林、价格、车位，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套本区域客户：?中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户具有比价心理，在看重社区规模、项目品牌及园林等因素基础上，更关注产品的性价比本报告是严格保密的。6香樟半岛（140-200㎡多层）：客户结构与香樟绿洲类似但重叠较少，客户层次更高，客户看重项目低密度，高香樟半岛舒适度外区域客户：?自然成交深圳客户占50%，以个体生意人及工厂中层管理人员为主，普遍有30-50万私家车，客户来源以龙板、福田、罗湖，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，客户购买动机主要为后期度假养老、给父母居住，关注项目的园林、产品舒适度，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套本区域客户：?中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户看重社区规模、项目品牌、园林、产品舒适度等因素，本报告是严格保密的。7市场表现结论：市场能够接受该类型产品，但价格实现与双拼联排相比较低关于销售速度：1本地与外区域客户对情景洋房均有一定的接受程度，该类型产品能够维持相对正常的销售速度（月均20套），市场实现风险较小2关于销售价格：价格介于洋房与别墅之间，价格区间在7000-9000元/平米之间，与项目所在片区的别墅产品（约1.3-1.6万元/平米）相差较大，价值实现一般本报告是严格保密的。8从经济测算维度评价可行性本报告是严格保密的。9方式1：不做情景洋房，总收益约22亿规划求解双拼别墅联排别墅情景洋房高层洋房合计/总收益容积率0.30.812.5　建筑面积7050.00100376.47060127573.5235000单价1800013000800060002197235294用地面积23500125470.5882051029.41200000最小面积比率3.00%0.00%0.00%0.00%　所占总建面比例3.00%42.71%0.00%54.29%100.00%所占用地面积比例11.75%62.74%0.00%25.51%100.00%本报告是严格保密的。10方式2：做一定比例的情景洋房，总收益约21.6亿规划求解双拼别墅联排别墅情景洋房高层洋房合计/总收益容积率0.30.812.5　建筑面积705092082.3529411750124117.6235000单价1800013000800060002162676471用地面积23500115102.94121175049647.06200000最小面积比率3.00%0.00%5.00%0.00%　所占总建面比例3.00%39.18%5.00%52.82%100.00%所占用地面积比例11.75%57.55%5.88%24.82%100.00%本报告是严格保密的。11情景洋房可行性结论本报告是严格保密的。12结论：从控制风险角度出发，建议项目做一定量的情景洋房，比例控制在5％-10％之间比较维度做情景洋房不做情景洋房结论不做情景洋房的收益稍高收益维度约21.6亿约22亿，但是并不明显情景洋房市场客户接受程度较高，尤产品相对单一，销做情景洋房可以适度降低其是大盘中的情景风险维度售风险对比起来相风险，加快项目销售速度洋房，做情景洋房对较大，提升回款速度可以很好的丰富产品线，控制项目本报告是严格保密的。13情景洋房案例研究本报告是严格保密的。14情景洋房产品分类?33＋＋11模式：模式：11、、22层层加上加上复复式（万科城）式（万科城）?44＋＋11模式：模式：11、、22、、33层层加上加上复复式（万科水式（万科水晶城、理想晶城、理想07690769））?55＋＋11模式：模式：11、、22、、33、、44、、层层加上加上复复式式（金域中央）（金域中央）本报告是严格保密的。153＋1宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室3+1价值和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为梳理复式，赠送大露台六大价值点：?A、1－2层均有地下室附送D?B、独特的露台空间B?C、丰富的建筑形态?D、豪华的顶层套房CB?E、气派的横向客厅?F、亲近的邻里关系EFA本报告是严格保密的。16优劣汇总3＋1宽景洋房优势、劣势综合素质均衡附加值较高低总价类别墅人性化优势一:低密度产品物业，吸引客户优势二：解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求优势三：整体户型的亲地亲景均衡劣势一：总户数少，土地价值未能最大化劣势二：产品区分不明显，不够丰富，较难不同满足客户需求本报告是严格保密的。17万科城3＋1宽景洋房：深圳万科城户型端头建面147m2底层小露台房型4/2/2层数1.5赠送约60多景式阳㎡的花园光房开间12.6进深15.4花园64赠送96㎡半地下室露台6地下室961层本报告是严格保密的。18万科城3＋1宽景洋房：深圳万科城户型中间套2建面141m通向地下室的房型4/2/2楼梯露台层数1.5入户赠送9㎡开间12.6的露台进深15.4赠送69㎡通向地上二半地下室层的楼梯露台8.6地下室692层本报告是严格保密的。19万科城3＋1宽景洋房：深圳万科城通向三楼的楼户型中间套梯主卧、主建面182m2主卫配备卫和书房衣帽间，构造主人增添主人独立套房型5/3/3气派赠送50多层数2㎡的露台开间12.6通向四楼的楼梯进深12.1三楼露台24七米大客厅，给住户自由改动的空四楼露台30间3\4层复式本报告是严格保密的。20户型小结3＋1宽景洋房户型小结面积整体空间?3+1式宽景洋房三四层复式面积最大为?一、二层设计地下室，三、四层设计大露180-200平方米，其次为一层、最后为台二层；?地下室为半地下室，采光良好，可灵活分?一、二层户型面积为130-150㎡两种配地下室各房间功能面积区间；?一层巧妙利用半地下室开辟中庭生活；?一、二层之间面积差距不超过20㎡。?二层尽量每间卧室都有阳台或露台；?顶层复式中西厨房、豪华客厅、空中庭院、独立套房等豪华配置。本报告是严格保密的。214＋1花园洋房：一层至三层为平层，四五层为复式；每4+1价值户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二梳理层由露台入户，三四层由楼梯入户六大价值点：A、巧妙的入户方式B、独特的露台空间FC、多景式阳光房D、丰富的建筑形态DE、气派的横向客厅F、豪华的顶层套房BECA本报告是严格保密的。22优劣汇总4＋1花园洋房优势8米横厅大面花园低总价类别墅舒适性与人性化优势一产品丰富，可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择（95㎡-180㎡）优势二花园洋房能满足对大露台有需求但受总价限制的客户需求劣势一：三层户型与其他层户型差距过大，价值未充分充分挖掘劣势二：附加值较少本报告是严格保密的。23水晶城4＋1花园洋房：万科水晶城主卧朝南，欣赏花园景观8米南向气派横厅庭院入户，一楼赠送40㎡花园庭院1层一楼阳光房，创造悠闲自在的生活空间本报告是严格保密的。24水晶城4＋1花园洋房：万科水晶城南向主卧套主卫，方便卫生8米横厅，公共空间开阔气派二层退台为一层阳光房顶，退3.9米2层露台入户本报告是严格保密的。25水晶城4＋1花园洋房：万科水晶城主卧套主卫，方便卫生三层横厅退2.7米3层本报告是严格保密的。26水晶城4＋1花园洋房：万科水晶城8米横厅，公主卧套主卫，共空间开阔气方便卫生派4\5层复式专属主人层，尽显私密舒适顶层主卧配有主卧、卫生间南北双露台、更衣室布局方正实用四层横厅退1.7米本报告是严格保密的。27理想07694＋1花园洋房：理想0769私家花园连接餐厅，增添生活情趣送半地下室，附加值高主卧、卫生间、更衣室布局