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上海万科五玠坊项目研究报告2012年9月_部分3
上海万科五玠坊项目研究报告2012年9月_部分3
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景观石材运用人造花岗岩人造玄武岩小方块外泽颜色美观,耐磨损,抗铺设在步行道和小道两侧压边,压强度大,与其它石材搭配黑色,质地致密,硬度较高,效果不错,市场价格90-300目前市场价格不详元/㎡不等人造水泥大理石岩石颜色比较浑浊,没有纹路,体积大且菱角分明,质感很重,有较强的人文气息,表现古与水景结合应用较多,质地较朴,容易重压出现裂痕,市为粗糙,市场价格4500元/吨场报价80-100元/㎡景观评析?在景观规划上,与人体五感结合不是很紧密,主题性不突出,也不符合国人对景观的理解?小区以低矮灌木为主,与日本传统靠密植大树保护隐私有冲突,并且种植密度低、数量少、品种一般,有节省成本的嫌疑商业“万科2049”商业建筑面积约2万方,据了解,万科2049,定义为高端社区商业消费模式,每个商业项目都配置了专门的运营团队同时由上海万科物业担纲物业管理。与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌成为万科商业地产四大产品线,并将在全国复制,逐步推广至万科开发的高端社区。对于社区型商业自持比例,主要以自持为主。在万科五玠坊,建筑面积近2万平方米的商业体,仅8000多平方米的办公对外出售,剩余部分作为企业自持物业,统一招商管理商业布局五玠坊社区中,商业部分主要分为创意办公园区、零售、餐饮以及社区活动几部分。?南区主要规划为创意办公园区,挑空四层的云顶中庭将意在吸引国内外高端艺术展品展出,底层沿街租户除可作为工作室以外,还可展示产品及售卖;?北区布局零售及餐饮,重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱,致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。商业艺术咖啡馆精品咖啡与艺术展览的完美结合,打造高端精英社交平台,力求从自然与内心的本源寻找艺术的力量咖啡馆内的艺术—飞鸟,通过色彩、角度、环境的亲密结合,瞬间给人一种视觉冲击商业原?私膳坊叶锦添独家设计作品,作为典藏级作品被五玠坊收藏。私膳坊大厅桌椅全部由紫檀木制作,厅内檀香烟绕,使人闻起来,神清气爽、心境安稳。商业原?茶道馆感受叶锦添独特的茶道境界,可以一家人幸福满满也可以一个人沉思悟道的地方商业评析?“万科2049”完全摒弃了传统商业的繁华、购物单一功能,融入了艺术、景观、茶道、思想,以商业来更加突显自然、生活、本真的态度?商业的艺术、人文味道比较重,以针对消费的人群有关?私膳坊、茶馆、咖啡馆、雕塑……,这些充分展现设计师对艺术的理解,通过环境布置、角度选用等,带给居住者人体感官上的真实体验会所下沉式会所具有相似的文化趣味、消费特征、艺术品位的同圈层人仕聚合在一起寻求到精神的沟通、文化的交流、圈层的归属,更将带来时尚、艺术、优雅、养生的名流品质生活近2800平米的专属配套小区私用,不对外开放会所材质?外部墙面:墙体由水泥打磨,表面以米黄色涂料覆盖?内部墙面:硅藻泥环保材料?地面:面砖拼接会所会所内部设有:露天影院、恒温游泳池、儿童活动室、健功能身房、会客厅、瑜伽室……瑜伽室恒温游泳池露天影院健身房更衣室、卫生间入口门会客厅儿童活动室下沉式庭院会所设施会所评析?会所完全以休闲、娱乐为主,极少出现商务功能,与小区主题吻合?虽然处于地下层,但中间露天影院、下沉式庭院的设计,将阳光充分引入地下,保证了采光性、通风性九位国际大师联手巨献设新加波共和理工学院万科上海中心赤坂SACAS计作品幸福的颜色横滨PORTSIDE公园东京螺旋大厦影响万科五玠坊:“我能引起世人的认可吗?”“五玠坊”的影响:于12年4月首次开盘,去化40%左右,成交均价36907元/㎡【第一批】2012年4月第一批共120套房源对外销售,总计3.33万方预售证:2012.2【第二批】于2012年8月取得第二批的预售资格,共110套,3.22万方,实际8月份对外开盘65套开盘时间2012.4推盘套数185套销售套数75套去化率40.5%总销售金额74325万元成交均价36907元/㎡成交面积20138.7㎡“五玠坊”的影响:年龄集中40-50岁,以陆家嘴、张江、金桥为主力成交区域户型年龄层区域分布认知途径简析30-40岁占54%;浦东三林、花木、塘以call客、介绍和路年轻化特征明显,对总价250户型30以下,40-50,各占桥等板块过为主敏感23%年龄与购买力关系突显;269户型40-50岁为主同上主要以路过认知为主面积段过于中庸中介、介绍及路过为40-50岁占50%仍以浦东为主,开始C2户型主,老业主介绍作用30—40岁占28%出现外地客户高年轻层特征明显,购买明显。285户力1100万以上的实力客型陆家嘴和高桥,高新群B户型全部为40-50岁CALL客和路过科技产业特征明显。?相对小面积的产品,以30岁左右的年轻人为主,大户型40岁以上人士购买较多?陆家嘴、张江、金桥是大户型客户集中的区域,但是该区域的渗透主要依托中介和朋友介绍?三林周边的客户随着第一轮房源的销售临近结束,已再难以支撑项目后续大户型的销售“五玠坊”的营销策略1、推售策略:提早入市,抢占市场份额;合理定价,尽可能多走量?12年整个高端市场竞品以库存产品为主,因此可以“新品亮相”突围,尽可能抢占市场份额。?12年市场还是呈现供大于求的局面,因此尽可能多走量,并选择合理推盘资源,理性定价。?明星产品拉升项目价值,沿街资源较差的产品,利用价值优势促进快速成交。2、蓄客策略:深耕浦东区域,外拓区域为辅;圈层客户深度挖掘,后续客户延伸?根据目标客户的居住情况,针对重点区域进行针对性推广(可投放数约150000+份),进一步积累客户资源,推广动作有:DM直投、中介门店联动、亲子活动?一财媒体资源整合,聚焦高端财富精英圈层,扩大项目影响力3、活动策略:影响力活动、圈层活动、暖场活动?项目亮相、媒体、业内同行、银行证券高端客户、知名EMBA学员、翡翠会、高管圈层、特定圈层、奢侈品类、亲子活动、公益类、艺术类营销策略—①推售策略上市时间:第一批第二批第三批推盘原则:合理价格入市,明星产品拉升项目价值;沿街资源较差产品,利用价格优势促进快速回现。营销策略—②蓄客策略DM直投中介门店联动亲子活动配合数据库公司,对联动区域内主营高端项与与区域内重点学校区域内高端项目业主目的中介门店,针对业(小学、幼儿园)合作,进行DM直投、推广主及租客进行推广,深举办冠名的亲子活动,五玠坊项目,拓展客度挖掘高端客户资源。吸引潜在客户参加户资源营销策略—③活动策略一财媒体资源整合,聚焦高端财富精英圈层,扩大项目影响力万科一财会客厅菁英周刊开设万科一财会客厅平台,开通财经网络渠道:通过8期软、硬广持续报道,传递项目核心价值:3月20日以后录制4月初上第一期?在五玠坊现场开设一财演播厅?聚焦浦东财富菁英圈层?邀约嘉宾采访?突出浦东中环核心区域?一财会客厅平台报道?低密度景观社区?一财网硬广告发布?国际大师打造现代住宅圈层活动微博通过一财高端客户活动,扩大项目影响力:?作为菁英周刊缩影全年12场,4、5月开盘活动安排如下?开设菁英生活栏目?一财会客厅揭幕?从菁英人群定义、菁?钢琴教学亲子活动英生活理念、居住理念?中日企业家沙龙等叙述产品价值。?通胀危机下的投资方向论坛?一财彩虹公益计划活动摄影展“五玠坊”的媒体推广围墙广告媒体软文媒体:搜房网、新浪乐居、爱房网推广力度小,但市场影响力大,主打人文气息的居住概念
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纤纤雨梦
贡献于2014/3/6
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市场研究
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(三)租金水平: 租金收取方式有两种: 1、大型商场采用按营业额的20%-30%扣点形式抵扣租金。 2、临街铺面或小型商场按每月固定额收取租金。
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