上海沪松公路松江JT-07号地块前期策划顾问报告---定位篇一、项目理解及研究方法---------------------------------------------------------------------------------03二、解决思路及最终观点---------------------------------------------------------------------------------192.1商业定位的解决思路及最终观点----------------------------------------------------------------------202.2写字楼定位的解决思路及最终观点--------------------------------------------------------------------90目录︱CONTENTS项目理解及研究方法项目理解及研究方法PARTPARTⅠⅠ我们发现项目有以下特点项目理解及研究方法项目理解及研究方法/项目特点特点一：项目位于松江区九亭镇，九亭是上海西区重要枢纽型片区，随着未来大交通环境改善将增强商业辐射力九亭镇是松江区与上海市中心城区的连接节点，是重要的枢纽型区位；九亭受益于城市大交通改善，正处于农村乡镇向现代化城郊新镇转变，商业功能及格局也处于发展变革期。本项目定位应充分研究商圈供需情况、“竞争”“竞和”环境，结合项目条件确定适宜且适度超前的定位。???经营项目在建项目一级商圈二级商圈富顿街区上海青年城234143圈奥林匹克花园一期摩立盛汇商圈商圈商亭泾泗2宝七九1本项目10分钟车程内可以到达包括九亭中部轨道交通商业带、北部新兴社区商圈、南部老镇传统商圈在内的整个九亭商圈，交通路径界定此范围为我们研究的核心商圈（一级商圈）；项目25分钟车程内可以到达东部的七宝商圈以及西南边的泗泾商圈，这两个商圈为我们研究的次级商圈（二级商圈）；鉴于的项目的体量规模，25分钟车程商圈已经是其辐射的极限范围，因此本项目报告将从上述两个商圈展开研究???交通路径决定商圈辐射，因此本项目研究商圈可扩大为核心商圈（九亭商圈）+次级商圈（七宝商圈+泗泾商圈），挖掘新机会点项目理解及研究方法/项目特点①北：沪松公路②东：松沪实业公司④南：浦汇塘③西：上海金蕾丝绣边有限公司②④①③土地概况土地性质：工业用地土地使用：工业用地上规划商办公用途产品地块形状：呈规则的矩形???项目理解及研究方法/项目特点特点二：作为在工业用地上开发的商办功能产品，项目的定位方向及定位落地性将在一定程度上受到土地性质的影响。产品形态土地性质：工业用地土地使用：工业用地上规划商办公用途产品地块形状：呈规则的矩形???基本参数（主要经济技术指标）用地面积：11840平方米建筑用地面积：7460.04平方米总建筑面积：78500.95平方米容积率：4.8停车位：300辆楼层：地下2层、地上11层（其中11层为设备层）地下二层（停车）：9893.9平方米地下一层（商业用途）：9059.83平方米地上一层（商业用途）：7453.52平方米地上二~十层（办公用途）：49392.88平方米??????????特点三：由于本次咨询是在项目已完成规划设计（方案不适宜做大改）前提下进行的服务，因此项目的定位方向及定位落地性也要考虑到产品的适应性项目理解及研究方法/项目特点特点四：项目开发商的台资企业背景及未来作为企业总部自用要求，决定了项目开发及定位的高品质要求项目理解及研究方法/项目特点Q:Q=如何从R1到R2QUESTION/疑问分析存在的问题我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效Q=如何从R1到R2QUESTION/疑问分析存在的问题我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效（需要解决哪些问题方能实现开发企业的理想期望结果）C=R1、R2COMPLICATION/冲突推动情景发展并引发矛盾知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效C=R1、R2COMPLICATION/冲突推动情景发展并引发矛盾知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效R2:R1:SSITUATION/情境公认事实?存在某个问题?采取了某项行动SSITUATION/情境公认事实?存在某个问题?采取了某项行动期望结果---不喜欢某一结果，想得到其他结果（开发企业对项目开发的理想期望结果）非期望结果---由特定情境导致的特定结果（项目开发按一般模式开发导致的结果）项目理解及研究方法/问题界定/S-C-Q分析法我们要解决的问题：核心问题界定——利用S-C-Q分析法深入分析开发目标开发商理解开发商具有台资背景，因此对物业开发品质具有较高要求；随着地区交通未来可以预见的改善，开发商对项目远期发展存有较大的期待。??市场理解九亭处在从农村乡镇型地区转变为现代化城郊新镇的发展期，现有商业以基础配套型为主，未来随着外部人口的进一步导入，商业消费需求将出现改变；本案所处小区位属区域商圈边缘，小交通环境并不利于基础商业发展，需寻求突破。??项目理解本案是工业用地上开发的商办功能产品，定位规划将受到一定的法规限制；项目规划设计已基本完成，产品空间可改性不大，将影响业态业种的定位；项目沿街面有限，商铺价值受到影响。???项目理解及研究方法/问题界定/S-C-Q分析法/SITUATION（情境）S：情境——项目背景事实和前提条件??XXR2期望结果—不喜欢某一结果，想得到其它目标二者之间的矛盾需要我们去思考适合本项目的其他操作思路成为区域标杆型项目，树立高端形象塑造项目竞争力，实现与轨交上盖青年城、北九亭摩力盛汇等商业的差异化在部分持有物业获得长期安稳收益的前提下，通过部分产品销售短期回现项目目前大小交通不便，道路交通路径不利于项目车流、客流的导入，存在“难集客”的问题项目紧邻区域核心商圈，受区域商业中心影响较大，本案面临直接竞争当前九亭人均商业面积接近饱和，未来新增供应较大，市场风险较大??????本案面临核心问题是什么？如何解决？R1非期望结果—按常规发展的可能结果按照市场常规操作，本项目的市场前景堪忧，将不能实现期望的目标项目理解及研究方法/问题界定/S-C-Q分析法/COMPLICATION（冲突）C：R1与R2之间存在着的矛盾或冲突定向客户（开发商自用）消化后，如何解决项目体内剩余写字楼产品的去化方向？项目体内商业定位（用途）的方向是什么？（定性&定量）??关键问题一关键问题二核心问题点如何解决工业用地上商办项目（商办用途）的定位开发及销售运营？?我们要解决的问题项目理解及研究方法/问题界定/S-C-Q分析法/核心问题与关键问题解决思路及最终观点解决思路及最终观点PARTPARTⅡⅡ商业篇商业篇关键问题一：项目体内商业（用途）定位的方向是什么？商业（用途）定位一、定性研究及解决方案商业（用途）定位二、定量研究及解决方案解决思路及最终观点关键问题一项目体内商业用途定位的方向是什么//()?第一：从项目层面看---分析小交通环境，挖掘机会第二：从宏观层面看---分析大交通环境，发现方向第三：从消费层面看---分析消费者需求，寻找突破决定因素商圈研究通过商圈研究实现决定商圈研究范围商业定位研究交通路径条件解决思路及最终观点关键问题一商业（用途）定位方向研究路径///商业定性研究三条解决思路第一：从项目层面看---分析小交通环境，挖掘机会第二：从宏观层面看---分析大交通环境，发现方向第三：从消费层面看---分析消费者需求，寻找突破解决思路及最终观点关键问题一商业（用途）定位方向易居“方法论”/三条解决思路///高速公路主要公路一般公路市中心沪松公路顾戴路涞亭路九新公路沪松公路顾戴路涞亭路九新公路堵堵路路A8A5A8A5南南亭亭沪沪街街大大亭亭九九堵堵堵堵路路北北亭亭沪沪路路寅寅涞涞A9A9□九亭交通问题和特点：1.道路交通流量庞大。2.道路交通流主要分布在沪松公路上和镇区各个出入口。3.沪松公路从镇区中部穿越，过境车流较多，增加了高峰时段交通拥堵。4.双丁字路口的畸形布置，使得交通不够顺畅。5.目前仅有沪松公路、顾戴路可通往市中心，是最拥堵的道路。本项目临近沪松公路涞亭路交界处，车流量大，拥堵情况最为严重，削弱本项目的可达性。解决思路及最终观点关键问题一商业（用途）定位方向三条解决思路项目小交通环境分析现状/////车行小交通环境现状：对外联系通道不畅，过境交通与地方性交通混杂，形成交通瓶颈，成为地区发展的顽疾□至2010年底，至市中心方向道路将新增4条路线：沪亭北路A9、沪松公路A5、九亭大街中宜路、沪亭南路A8路线；□改善的道路交通压力将会有所缓解，至市中心方向的车辆将会通过A5和沪亭北路分流；□未来沪亭北路车流量将会大大增加，给该区域商业发展带来大量潜在消费群；□本项目处于沪松路拥堵段，未来该路段车流量分流的会导致项目潜在消费群减少。————车行小交通环境发展趋势：至2010年底，至市中心方向道路将增至6条，交通改善的同时给沪亭北路商业集中区带来发展契机解决思路及最终观点关键问题一商业（用途）定位方向三条解决思路项目小交通环境分析未来/////速速高高闵闵路路公公松松沪沪嘉嘉区区区区墅墅墅墅别别别别涞亭南路涞亭南路路路北北亭亭涞涞路路传统居住区传统居住区传统居住区传统居住区南南亭亭沪沪9号线站点区区区区宅宅宅宅住住住住兴兴兴兴新新新新路路北北亭亭沪沪路路公公新新九九人行道项目外部车流动线复杂，东部区域车流必须经沪松公路沪亭路折返才能抵达；目前沪松公路道路情况不佳，常年堵车，“集客难”；未来交通条件改善后，又将形成快速道路，莱亭