麦德龙北地块研究报告嘉兴研展部2012-5-291目录u第一篇区域认知?地块解读?区域规划解读?区域现状解读?工业园解读u第二篇市场分析?板块市场分析?相似及竞争板块分析?区域客户分析?典型案例分析u第三篇产品定位?产品分析?价格分析2u第二篇市场分析?板块市场分析?相似及竞争板块分析?区域客户分析?典型案例分析31、总体供求价走势嘉兴市主城区历年住宅量价走势备注：2008年以前，存量、新增供应数据缺失截止2012年5月20日?供求情况：?2010年之前，市场需求旺盛，供求基本平衡，成交均价也持续上涨；新增供应时间成交面积供求比?2011年新楼盘持续加推，市场供应充足，在政策调控的影响下，需求面积明显下降，成交量走低，全年价格持平，降幅不明显；2008年/932000/2009年147700023040000.64?2012年以来，成交量较少，整个市场面临着较大的库存压力，同时各2010年169600017470000.97楼盘通过低价促销的方式去化库存，成交均价有明显的下降;2011年15570009980001.56?按照2011年去化100万平方米计算，库存的消化时间需要2年左右2012年（1-4月）6633004300001.5442、分面积段成交占比2011成交面积段占比2012年1月-4月成交面积段占比u点评：1、2012年相比去年，90-110平的中小套型有所增加2、140平以上的大户型占比有所下降，大户型、高总价市场区划相对缓慢3、90平以下小户型一直受到市场青睐，成交占比一直较为稳定53、分面积段成交量1210864202011年面积段成交量（平方米）2012年1-4月面积段成交量（平方米）u点评：1、2012年1-5月嘉兴市商品住宅成交面积段主要在90平米以下和110-140平米，共占约7成左右。2、2011年和2012年成交面积段基本相同，与11年相比，140平米以上户型较难去化。64、分房型成交占比2012年1月-5月分房型占比2011分房型占比u点评：二房和三房的刚需及首改户型成交量一直占主导，一房的单身公寓小户型，随着政策出台，投资客的减少，成交量下降，四房以及以上的大户型，成交占比不大，但12年略有上升。75、分房型成交量1210864202011年分房型成交量（平方米）2012年1-5月分房型成交量（平方米）u点评：1、2011年，二房的成交面积达到51万平，2012年1-4月的成交面积接近30万平，预计2012年整年二房的成交面积在60万平左右，二房需求量大；2、2011年，三房的成交面积别在59万平，而2012年1-4月的成交面积已经达到19万平，预计2012年整年三房的成交面积在38万平左右，三房成交量有所下降；3、一房、四房及四房以上成交量都很少86、后几年公寓供应量预测在售公寓后续供应量待推体量（万区域案名待推体量（万方）区域案名区域案名待推体量（万方）方）龙盛右岸名3邸秀海纳公馆15.5御上江南14.5洲盛世香园7区弘信·观湖9.6佳源·东方都30市万科金域提3.5香康桥花园9.2南东菱·宝石公30.6领秀智谷8.7湖馆格兰英郡5.2区蓝光名仕公4翠湖壹号10馆罗马都市9.5秀晴湾14香缇世家10洲普罗旺斯6.4区香颂湾2南湖金都夏宫3.4信远朗庭11区玫瑰恬园10英伦都市18万科45#地11中港城5.35恒大绿洲22世茂新城5.26宇隆嘉苑7御上江南14.5点评：目前市区已知项目（秀洲区、南湖区）未来待推体量较大，总体量约300万方。97、后几年公寓供应量预测地块及未开盘项目供应量楼面价交易时间地块名称占地（㎡）容积率总建（㎡）(元/㎡竞得单位)秀洲工业区，乍嘉苏高速公路西侧，中2010/4/1633923.621.861062.523744嘉兴达胜置业发展有限公司山西路南侧地块东至规划道路,南至广穹路,西至嘉杭2010/6/7649011.161.678417.862288嘉兴中弘置业有限公司路边高压线,北至恒力路地块江苏中大地产集团有限公司、东至城北路，南至中环路外侧绿化2010/12/645509.41291018.822236江苏宝来置地有限公司联合竞带，西至朱冠浜，同德路支路地块得南至塘泾港要化带，西至翠柳二路，2011/8/2611252.291.618003.663059浙江晨凯房地产开发有限公司北至由拳路地块东至秦逸路,南至沿河绿化带,西至花2011/11/1633286.52.0-2.574894.6252276.438大力置业有限公司园路,北至戚家北港绿化带东至庆丰路，南至塘桥巷，西至云东2011/11/2873543.91.3-2.5139733.412331.053苏嘉房产有限公司路，北至广益路东至规划天琴路，南至规划天权路，嘉兴创意创新软件园投资建设2012/4/26西至桃花港，北至昌盛南路边30米248051.639689.172172有限公司宽绿化带地块东至九里港绿化带，南至四号桥港绿杭州紫元置业有限公司、富春2012/5/7606632121327.32312化带，西至城南路，北至广穹路地块有限公司联合拍得点评：目前嘉兴市区待开发土地量总建约62万方，楼板价在200-3500元/平方米。108、产品供应分析时间范围：2011-2012年一房二房三房四房及以上楼盘名称面积面积段配比面积面积段配比面积面积段配比面积面积段配比123-金地佳源都市　　　846082-10340.10%1820059.90%　　　13620.00118-御华名都283259912090-10140.00%1248040.00%　　　%138104-育龙湾999682-8463%748037%116点评：城北区域主要两房和三房户型为主，刚需和首改客户为主要吸引对象，区域里面竞争项目不多；119、各项目成交均价总价楼盘名称主力在售户型主力在售面积主力在售均价主力在售总价2/2/1　82-103660054-68金地佳源都市3/2/11236400783/2/21306400831/1/1546600352/2/190-101650058-65御华名都3/2/2118-124650076-833/2/2　138　650089育龙湾2/2/1　82-84550045-463/2/1104-116550057-63点评：u从单价来看：目前城北区域的项目毛坯成交均价在5500-6500元/平左右u从总价来看：区域2房总价在50-60万，3房价格在60-80万区间；1210、各项目基本情况楼盘名称产品类别占地面积容积率总建佳源都市多层、高层121.821御华名都别墅、高层7.51.39.7育龙湾别墅、多层、高层2.61.54点评：u城北容积率普遍在1.3-1.8，普遍以别墅、多层和小高层、高层组合形式；u项目除佳源都市大盘外，其余都是中小盘1311、各项目规划对比育龙湾佳源都市御华名都1412、各项目外立面及风格小结楼盘外立面风格佳源都市佳源都市涂料+墙砖欧式经典御华名都面砖法式育龙湾面砖中式御华名都u点评：u外立面材料以面砖/涂料为主，建筑风格以欧式为主育龙湾1513各项目位置对比御华名都育龙湾本案金地佳源都市市中心点评：本案所处的东北区域目前在售项目佳源都相对位置较好，近市中心，周边配套较齐全；御华名都和育龙湾区位相似，位于三环和320国道，出城外出方便，离市中心远，配套不全，周边生活气息不浓；1615、各项目卖点小结楼盘卖点佳源都市品牌开发商、项目规模大、周边配套全御华名都近湘家荡旅游风景区、法式风格、小面积，低总价育龙湾近湘家荡旅游风景区、现房出售、中式别墅独树一帜1716、各项目公寓去化速度2011年去化2012年1-42011年去2012年1-4楼盘速度月去化速度开盘时间化面积月去化面积（平/月）（平/月）佳源都市243202026858021452011年6月御华名都270022514303572011年8月育龙湾5570481002007年点评：区域内除佳源都市项目去化较好外，其余两项目较差，御华名都新开盘，月均200-300平方米去化；育龙湾尾盘项目，11年月均去化480平米，12年没有去化；1817、各项目去化详表时间范围：2011-2012年一房二房三房四房及以上楼盘名称面积去化面积去化面积去化面积去化面积配比面积配比面积配比面积配比段率段率段率段率金地佳源都82-40.10123-59.90　　　846088%1820035%市103%136%20.090-40.00118-40.00御华名都2832594%912018.9%1248018%0%101%138%104-育龙湾999682-8463%94%748037%95%116点评：去化快的基本为性价比高、中小套型项目去化慢的原因有以下几点：1、户型小，功能不齐全的一房去化较差；2、130平以上户型，130平以上户型，大三房设计，总价高，去化较慢。1918、各项目去化分析金地佳源都市121210108866442200户型配比90㎡以下90-110㎡110-140㎡140以上㎡总体情况总套数345012228234占比14.53%21.37%52.14%11.97%100.0%去化3449476136去化率100.00%98.00%38.52%21.43%81.5%u点评：u2011年上半年主要以多层去化为主，价格在8000-9000元/平方米，11年8月份起，小高层开盘，均价在6500-7000元/平方米，12年主力在售为小高层产品；u去化面积段看90平米以下和90-110平米小户型刚需产品去化较好，140以上大户型难以去化。201