上海?金地艺华年项目研究专题报告BY：奇正地产机构市场研发中心-陈玉龙2012-09-20金地艺华年·产品定位产品定位还原波士顿“褐石文化”的精装别墅社区PS:为何要打造该类产品？理由1：1.22容积、328%溢价率地块由金地联合体以总价22.86亿元摘得，楼板价为10494元/平方米，溢价率328%，楼面价及溢价率远高于周边出让地块，如此高地价必将要实现高溢价。2010年10月成交，溢价率328%项目浦东航头中心镇A1用地性所在片浦东新项目来一手土居住名称地块质区区源地21.754金地地块总占地17.79万净占地17.79万计容建容积率1.228万平楼面价10494面积平米面积平米面米1.建筑限高24米；规划2.中小套型普通商品住房（90平方米以下）建筑量不低于住宅建筑指标其他重万科地块总量20%；要规定3.A1-02为商业配套。楼面价60014.全装修住宅的面积至少占总住宅面积的30%及以上土地起始总53370万成交总22860成交楼10494出让楼板价2477元价元价0万面价元条件2010年2月成交的万科地块占地建筑成交价格楼面价（元/地块位置性质容积率竞得单位成交时间面积面积（亿元）㎡）新场旅游综合东至众安路、南至工农路、区C4地块西至新环东路、北至牌楼住宅9.921.514.818.936001万科地产2010-2-10东路理由2：缺乏配套支撑，价值偏低航头房地产发展尚处于初期，整体配套缺乏；整体距离市中心较远，交通配套缺乏导致公寓价值偏低，缺少外部刚需客导入。目前板块整体别墅价值为2-2.6万，仅略高于周康、浦江公寓价值。杨浦大桥上海车市人民广场陆家嘴张江花木下沙中学公寓2.5-3万南浦大桥公寓4.5-7万长泰东郊御园别墅：26000卢浦大桥北蔡农工商大卖场公寓3-3.5万三林公寓3-4.2万东方夏威夷苏杭家具广场两河流域别墅：20107别墅：23316红苹果家居生活馆浦江海洲桃花源公寓1.8-2.5万周康爱法奥朗新庄园公寓：13200公寓1.9-2.4万别墅：19687徐浦大桥理由3：轨道交通利好不足，无法满足刚需客罗山路站项目地周围目前虽有2条轨道交通在建或规划，但整体距离项目地较远，无法满足刚需客源的需求；项目地西侧随着林海公路的贯通，能半小时到达浦东中心区域，符合别墅客群的需求。规划项目介绍影响南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、A15以北、A3以西、周祝公路以南，规划面积1.3平方公里,计划建设150万平周康航大型居住社区方米配套商品房，其中住宅138万平方米。人口容量为56500人。大量人口导入，加（在建）规划中的周康航大型居住社区，使用航头土地约460亩,为五灶港速区域城市建设。以南、A15以北，涉及沉香、王楼两个村。其首批住房计划于2012年6月交付使用。周浦东站基地位于航头大道的南侧，为居住和商业用地及公共绿地。南临航头镇中心商业街航汇港，东接沪南公路，西接杨高南路延伸段，长度约2700米弥补区域内现有商（规划），总面积约22.5万平方米，现状为耕地与民房及部分已建建筑，业的不足未明确建成时间。上海A3公路，原路名为规划五号线，是上海规划中的高速公路，强化车型交通的便A3公路北起A20罗山路立交，南至A4公路海湾路互通，经过南汇康桥、捷度和对外的连接，（在建）周浦、航头、奉贤奉城、海湾，全长约37公里。未明确建成时间辐射能力金地地块?四纵交通：杨高南路延伸段林海公路，沪南公路、航鹤路及罗山路延伸段构成贯穿南北的交通路网；林海公路：于2010年底通车，使航头能半小时到达世纪公园地区。?四横交通：外环高速、申嘉湖高速、航三路及鲁南东路构成板块联通内外的横向交通路网;航头站?轨交：16号线（预计2012年底至2013年初建成通车）,2014年正式运营；18号线(规划中）8号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航鹤路至航头站。理由4：艺境热销，本地块能适合“褐石街区”金地艺境于2011年7月首次开盘，在一年周期内基本实现项目清盘，总销面积17万方，总销金额31.73亿元，位于2011年下半年上海住宅销售冠军。金地艺境整体容积率2.0，高层占比达50.9%，艺华年地块容积率仅为1.22，更适合打造低密度风格的褐石街区产品。2011年下半年上海住宅成交排名序号编名称区域成交面积总套数总金额均价号1金地艺境宝山14676113952778732020189342万科清林径南汇739587181087654056147063新城尚上城嘉定66431716832488184125324保利叶语宝山528014951011758554191625万科尚园青浦47476506634258505133606龙湖好望山松江42476304638389326150297仁恒森兰雅苑浦东424352041850178243436008中海御景熙岸南汇40420458722667702178799珊瑚湾雅园奉贤388784794161010281070310龙湖郦城嘉定3801736555370064214565深入研究艺华年何为褐石缘起波士顿至今已有382年，高于美国建国历史，起源波士顿后湾区BackBay,一群英格兰清教徒后裔迁徙至此，他们将远方采石场运来这种红褐色的石材，作为建筑的材料，渗透的是学院派的精神。褐石烙印诠释中产阶级褐石建筑，美国上世纪50年代生长起来的建筑格调，是中产阶层的富足精神的体现；一种引以为傲的富足精神一种沉稳、内敛的中产阶层的身份标签….褐石在上海落地金地艺境金地集团：唯有褐石能够以其独特的建筑风格和极具差异化的建筑语言，来回归住宅本来应该具有的生活情调和居住气质。褐石街区，带给人们的正是一种极富时代精髓的经典建筑风格和浪漫情怀演绎的、专属于中产阶级的人文艺术精神生活。褐石在上海传承金地艺华年金地艺境产品的升级——由低密生态洋房、高层空中院馆和SOHO空间,升级为精装叠墅为主，涵盖平层官邸、花园公寓。风格的升级——融合纽约和波士顿褐石街区的特色，风格更为纯粹。建筑的升级——沿袭褐石经典的同时，对建筑的每个细节提出更高的要求，如门头石材的打磨，铁艺的设计等，都力求是经得起时间推敲的建筑。布局的升级——整体院落布局和对建筑之外的生活布局，艺华年复制波士顿褐石商业街的同时融入了上海这座城市的生活习惯，力争完成对金地艺境的全面超越。金地艺华年褐石作品从宝山移师浦东，金地艺华年将褐石建筑、褐石街区全新升级。产品研究·项目基本信息金地集团的“褐石系”作品的升级力作，塑造褐石别墅、创新公寓、褐石街区商业于一体的全新居住体验。楼盘名称金地艺华年地址浦东航三路航鹤路占地面积177900.3㎡建筑面积345600.3㎡容积率1.2绿化率35%物业费3.6元/㎡/月所属板块航头小高层（7-8F）、叠拼上海金地物业服务有限公建筑类别物业公司、大平层司别墅成交总价440-530/套大平层：176-198平米户型面积叠加：187-209平米别墅成交均价24592元/㎡小高层：90平米装修标准叠加：4500-5000元/㎡；大平层：3500元/㎡;多层：2500元/㎡开发商金地集团，上海航金房地产开发有限公司产品研究·整体规划景观设计运用了波士顿BackBayEast街区的规划理念，追求宜居与融合，打造街区住宅模式运用波士顿街区文化，强调街道景观轴与住宅组团的对称，整体园林以开放式为主，以宜居融合为主。景观强调户户有景，多层住宅组团私密化，中心景景观节点观轴视觉通道强化，强调最大化利用景观资源。主轴景观中央十字景观轴，点缀美式风情雕塑，由50%的常次轴景观绿植物和50%的落叶植物搭配组成，随季节变化，街区主轴演绎不同景致。产品研究·整体规划产品塑造以低密度叠加别墅为主，平层及小高层产品为增加容积，外部打造风情街区。?别墅、大平层、公馆三类物业类型，满足各层次需求；?采用棋盘式布局，部分错落分布；?充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质；?商业与住宅分区明确，商业开放，商业集中布置在基地东侧，打造打造波士顿褐石风情商业街；同时塑造居住氛围；?规划3200平米的会所——褐石艺馆，内设泳池、瑜伽房、健身房等设施，当前作为售楼处使用；?规划教堂式餐厅，SOHO办公楼。物业类型体量户型8F公寓8栋；1.15万方90㎡三房SOHO住宅7F平层4栋；1.06万方190㎡教堂式餐厅4F叠墅60栋；11.3万方190-235㎡业主会所沿街商业商业商业2.7万方/产品研究·道路规划整体设立两大主入口，将公寓区与别墅区区分开来，营造独有感受。小区的设有2大主入口，别墅主入口设在社区东侧，在两侧建筑的中间有一条社区的中央道路，为社区的交通主轴线；高层区主入口设在社区北侧，形成不同人群的有效区隔。同时内部设有两大个次入口，满足消防疏散要主入口求。次入口小区整体实现人车分流，内部仅设人行路网，主干道人行道整体道路以街区式布局，塑造曲径通幽的感觉。产品研究·建筑建筑美国经典褐石建筑风格褐石建筑四大立面元素经典立面象征元素建筑点评：简约的元素，营造窗顶部端头底商多元的生活情调，建筑细节考究，各种点缀的小品、注重施工工艺，整体风格统一处理，注重小区氛围的营造。产品研究·建筑褐石别墅的建筑外立面主要采用干挂和砖墙。文化砖的深、综、浅色调比例为2:6:2，复原纽约褐石本色。