烟台盛泉东路6号允恒地块开发可行性分析PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com内容提要1.烟台城市发展机会研究烟台城市发展规划2.莱山区域价值与发展机会莱山区产业现莱山区发展状研究现状研究3.项目整体定位及功能诠释项目整体定位及功能定位项目产品定位及功能配比4.项目财务分析项目开发时序建议11.烟台城市发展机会研究2.已售、在售项目莱山区域价值与发展机会3.项目整体定位及功能诠释4.项目财务分析2烟台城市发展机会研究综合对比天津、青岛、大连城市综合竞争力，综合服务是烟烟台市产业基础良好，台发展的短板，是未来提升城市综合竞争力的关键因素开发区在全国中排名第六，工业产业偏向重化，产业链纵深，后发优环境势明显。Environment烟台是连接东北亚的交通枢纽，同时漫长的海岸线增加其自然环境与居住吸引力。从同城市综合竞争力分析，烟台在综合服务水综合竞争力平上，相对于竞争对手处于劣势。我们通过与烟台类似城产业基础综合服务市/区域发展经验，明确IndustryComplexservices提升烟台城市竞争力的方向。3烟台城市发展规划4烟台城市发展规划围绕“结构调整和产业振兴”，《烟台市十二五规划指出，以高端高质高效为主攻方向，以科技创新为动力，调整优化产业结构，形成先进制造业和现代服务业“双轮驱动”、三次产业结构合理、富有竞争力的现代产业体系。烟台提出，优先发展现代物流业、金融业、科技信息业、文化创意业等生产性服务业，改造提升旅游业、商贸餐饮业、房地产业等生活性服务业，共计“十大产业”。集中培育9个重点城区、30个重点园区、30个特色街区和50户重点企业，每年重点推进50个重点项目。重点项目：烟台总部经济基地、市级服务外包园区、西港区大型物流园、烟台.北方城市场、三站市场新区、芝罘湾开发改造、烟台钢铁物流中心、芝罘国际金融中心、莱山明码头城市中心、夹河岛综合开发、凤凰湖—逛荡河流域综合开发、中青软件园、北方国家海岸、金山港旅游开发、启迪科技园、东方夏威夷、高新区科技CBD、海阳连理岛、国家帆船俱乐部、莱阳丁字湾生态旅游、莱州黄金海岸旅游开发、崆峒岛旅游开发、栖霞长春湖旅游度假区、长岛西海岸综合开发等。51.烟台城市发展机会研究2.已售、在售项目莱山区域价值与发展机会3.项目整体定位及功能诠释4.项目财务分析6莱山区区域价值与发展机会城市新中心一般发展以下六项主要功能，结合莱山区这些功能的发展现状，分析本地块发展机会会展中心政府大楼主题公园购物中心写字楼高档酒店文化休闲特色商业高尚住宅国际公寓普通住宅娱乐场所教育配套医疗设施…………7莱山区区域价值与发展机会莱山区现状功能：烟台市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘区，商业整体档次——商业功能不高，居民消费水平低2、从购物环境、停车等服务来看，烟台现有商业设施不能满1、对比环渤海其他城市，烟台的人均足市场需求。GDP、人均可支配收入、社会消费品零售额、人均消费支出等指标较低，表明烟烟台核心的市级和区级商业中心集中在芝罘区，其中海港路商圈台居民在收入与商业消费均较低水平。是烟台传统的商业区，也是烟台人经常消费的区域。3、烟台主要高档大型百货商店及其零售品牌：幸福商圈—区级商业中心代表性商业中心高档品牌较少，不能满足高端人群的购物需求。代表商业：九隆商街/振华广场/家世界振华商化妆品：兰寇、SKII、资生堂、碧欧泉、H2O。多国际二线品牌厦女装：宝姿、歌弟、淑女屋、Z.Z.Point、Motley。国际和国内二线品牌海港路商圈—市级商业中心百盛购化妆品：资生堂、H2O、欧泊莱、欧莱雅、玉兰油。国际和国内代表商业：振华商厦/振华购物中心二线品牌物中心/百盛女装：多是深圳生产的国内二线品牌黄务商圈—区级商业中心振华购化妆品：资生堂、H2O、欧玻莱、欧莱雅、玉兰油。国际和国内代表商业：汽车交易广场/海尔物流物中心二线品牌园/东方家园/现代果蔬水产批发市场女装：宝姿、歌弟、粉红玛丽、奥菲欧。多是国内二线品牌8莱山区区域价值与发展机会莱山区现状功能：莱山区现状商业档次较低，未来规划的商业以大型商贸类为主，高端休闲商业比较缺乏——商业功能?莱山区现状商业主要分布在迎春大街沿线，多是自发聚集的小规模低档商业，以满足基本的生活需求为主。?莱山区域内未来规划了多个大规模商业项目，集中在迎春大街，以商贸类为主，高端休闲商业比较缺乏。代表重大项目规划重点规模规划功能目前进展档次定位1项目4占地面积160亩，B烟台国际购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游等中高档1规划建筑面积20万正在招商中商城多种功能为一体的大型购物中心3平米商业中心2滨海商贸占地406亩，总建集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体正在办理前期手中档2城筑面积74万平米的大型商业文化购物中心续及场地平整；商贸市场澳柯玛商集商务办公、建筑装修材料、商品一期已建成招商，中档政府在本地块内规划有大型商业综合3贸中心二建筑面积20万平米零售批发、物流配送、餐饮娱乐等二期在规划建设设施：期项目功能为一体的大型综合性商贸设施批发市场作为“烟台斑斓海岸”的中心地区，佳世客占地面积160亩，正在办理前期手中高端B地区将建设大规模综合商业设施，4大型购物中心(JUSCO)建筑面积15万平米续及场地平整零售百货成为人群汇集的场所。以大面积的人迎春大街土地摘牌，07工湖为中心，周围配置了影院和歌舞集餐饮、娱乐、休闲、购物、办公中档表演剧场，同时还有本地区最大规模5商业街改建筑面积70万平米年完成地段拆迁，于一体的高品位、智能化商业街。商业街的综合购物中心和高档商店。造项目部分开工建设95000020%425794034440082人均GDP400003695415%13%12%人均消费支出3000011%20000文化教育娱乐10549119541053410316支出10000文教娱乐占人128314351158997均消费比00%莱山区区域价值与发展机会莱山区现状功能：娱乐休闲城市休闲娱乐以自然景观为主，发展水平相对滞后，人们的高档消费需求未被满足天津青岛大连烟台2009年四城市娱乐消费相关数据比较天地广场月亮湾东炮台公园南山公园塔山游乐城养马岛青台山公园市体育公园烟台娱乐设施主要以公园可以娱乐的地方很少，没有很具特色的酒吧和迪吧。游乐公园倒是为主，多为自然景观类娱有几个，一般都是外地人或者老年人和小孩喜欢去，年轻人去过一乐设施,且多集中在芝罘区次就不会再想去了，没有特别的吸引力。——某消费者。烟台市拥有深厚的齐鲁文韩国人对目前居住状况的不满主要是娱乐消费、就医，还有教育方化底蕴，但从目前发展来面……他们晚上活动很多，都喜欢晚上唱歌喝酒，但烟台还没有成看，其文化优势并未得到功运作这方面，导致韩国人晚上活动的场所环境较少，尤其是没有充分的发展。相对高档的休闲娱乐场所。——投资促进局10莱山区区域价值与发展机会烟台房地产处于高速增长阶段，莱山区良好的资莱山区现状功能：居住市场源环境条件，使其成为烟台的富人区?数据表明，近年房地产投资和住宅投资额保持持续增长势头，05年以后增幅有所提升，烟台房地产市场发展势头良好。?莱山区东侧面海，样板式的滨海路在区域东部经过，良好的资源条件使得区域具有普遍的富人区认知。经济开发区幸福片区商品房住宅建设随着市场刚性需求的增长而增长，海港片区建设规模成健康良性发展。福山区莱山区莱山区海岸线上基本都是高档住宅，像南山项目和海天名人广场这些项目均价都在八千以上。可以说莱山沿海已经是公认的富人区。08、09年两年受政策影响有所回落114542394080000800003510%外籍人数3030外籍学生占比8%600002550000206%400001530000102.88%2.91%4%2.00%200005莱山区区域价值与发展机会2%莱山区现状功能：生活配套对比沿海城市，烟台国际学校数量、规模都不能满足市场需求0至2006年底，国家教育部批准在青岛、烟台、威海设立的外籍人员子女学校地方教育部批准允许接受外国学23001000所在城市学校名称成立时间面向国家学校规模873生的中小学校数量统计青岛青岛MTI国际学校1996年韩日为主两所学校全为幼儿园至高中青岛国际学校1998年约20个两校在校生共计约300人(个)青岛韩国国际学校2004年韩国幼儿园至高中，共有30个班，设计办学规模为2000学生，目前有在校学生300人0青岛悦华韩国学校2005年韩国幼儿园,小学.小学生250多名，幼儿110名青岛烟台0%威海青岛日本人学校2005年日本小学至初中，在校日本学生约70人青岛未来韩国国际幼儿园2006年韩国幼儿园，在校学生小于100人烟台烟台韩国学校2001年韩国幼儿园至高中，将近300名学生2007年扩建韩国小学至高中。占地面积3.72公顷，建筑面积为1.2万平米。可容纳1000位学生威海中世韩国国际学校2006韩国以小学部为主，约100人，英语、韩语授课招收中外籍学生的私立国际学校统计青岛烟台威海外籍人数及招收外国学生数比较城市学校名称成立学校规模(人)青岛青岛耀中国际学校2006年占地超过一百英亩，设置幼儿园、小学和中学部。青岛白珊学校1993年设有幼儿园、小学部、初中部、高中部及国际部，现有中外学生600余名。青岛南洋学校1999年学校占地300亩，建筑面积近70000平方米，现在已有在校师生2600余名。青岛多伦多中英文学校学校占地300亩，设有小学、初中、高中、留学生部。双语教学。青岛华侨学校1999年占地面积2万平米，建筑面积近1万平米。现设幼儿园、小学部、初中部及中英联程高中部。在校学生500余人。青岛国基外语学校2002年幼儿园、小学部、初中部、高