十堰成邦市场发展置业有限公司敬启十堰成邦·新世界项目前期策划研究报告（初稿）2012年1月商业一期（商业中心）商业三期（商业中心）商业面积约30,250㎡商业面积约16,500㎡商业二期（商业街）商业面积约16,800㎡方案(测算基础数据）项目测算分析结果序号内容单位数量评价指标指标一总建筑面积㎡357,000计容建筑面积㎡270,000总投资（亿元）16.3二各功能物业建筑面积㎡280,000内部收益率137.51%1商业一期（商业中心）㎡30,250财务净现值（万元）2商业二期（商业街）㎡16,800自有资金税后46,9673商业三期（商业中心）㎡16,500投资回收期4预计配套商业物业㎡4,0002.255住宅㎡212,450内部收益率36.15%三地下停车位全投资税后财务净现值（万元）停车位面积㎡77,00037,222停车位数量个2,200投资回收期3.35?项目自有资金和全投资税后内部收益率均高于预期收益水平，且能够在2015年中收回全部投资。【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）1目录OUTLINE1.项目发展背景研究……………………………3P2.案例研究……………………………111P3.项目发展条件分析……………………………128P4.项目定位……………………………142P5.项目规划设计要点建议……………………………197P【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）Part1项目发展背景研究【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）CONTENTS1项目发展背景研究1.1城市发展环境1.2商业市场分析1.3住宅市场分析1.4宏观发展环境小结【佛山南海荣耀国际金融中心项目)】项目商业前期策划报告41.1城市发展环境1.1.1城市区位及概况简析｜1.1.2城市宏观经济分析｜1.1.3城市交通条件简析｜1.1.4城市未来发展趋势分析?十堰市位于湖北省西北部，汉江中上游，武当山北麓中低山区，汉江南岸，是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市，承担着东进西出、南陕西北相连的作用，是鄂西北部周边地区居民交流的集河南十堰湖北重庆散地。?福全市国土面积2.3万平方公里，辖五县一市两区及建云南武当山旅游经济特区、十堰经济开发区，总人口334万。?郑州十堰是毗邻地区最大的汽车制造，汽车科研，医西安河南陕疗卫生，商业集散，交通枢纽，文化旅游中心，也西是鄂西生态文化旅游圈中最重要的城市之一。十堰重庆十堰与周边重要城市距离适中，至西安2个半小时，武汉至武汉和郑州4个小时，至重庆6小时；重庆【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）51.1城市发展环境1.1.1城市区位及概况简析｜1.1.2城市宏观经济分析｜1.1.3城市交通条件简析｜1.1.4城市未来发展趋势分析丹江口水库东风商用车基地(南水北调中线工程调水源头)武当山景区十堰拥有东风商用车公司基地、南水北调中线工程调水源头、世界文化遗产武当山3张世界级名片。【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）61.1城市发展环境1.1.1城市区位及概况简析｜1.1.2城市宏观经济分析｜1.1.3城市交通条件简析｜1.1.4城市未来发展趋势分析2006-2010年十堰GDP走势800736.835%?70030%十堰GDP逐年快速增长，基本在10%及以上，除08年60055125%国际金融危机的影响有一定跌幅外，近两年更有14%以487.650019.50%411.420%400345.3上的增速。16.40%14.10%15%30010.70%?10%2010年人均GDP在湖北各大城市中排名中等，达到2.22009.00%1005%万元/人，随着新的城市规划实施和建设，未来增长潜力00%20062007200820092010较大。十堰GDP递增率单位：亿元2006-2010年十堰人均GDP走势2.560%2.2250%1.740%1.51.271.382011年中国社会科学院发布《2011年中国城市竞争力30%1.0429.41%蓝皮书：中国城市竞争力报告》，在中国294个城市综123.19%22.12%20%18.00%合竞争力排名中，十堰市位居115位，在湖北榜上仅次0.58.66%10%于武汉，位居第二位。00%20062007200820092010人均GDP递增率单位：万元数据来源：十堰市统计年鉴【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）71.1城市发展环境1.1.1城市区位及概况简析｜1.1.2城市宏观经济分析｜1.1.3城市交通条件简析｜1.1.4城市未来发展趋势分析?2010年十堰三大产业结构图2010年，全市完成生产总值736.8亿元，按可比价格计算，比上年增长19.5%。其中，第一产业增加值77.8亿元，第一产业10%增长5.1%；第二产业增加值402.1亿元，增长30.8%；第三第三产业35%产业增加值256.9亿元，增长10.6%。?三大产业结构比由2009年的12.1∶46.2∶41.7调整为10.6∶54.6∶34.8，第二产业增加值在GDP中所占比重上第二产业升。55%?在第三产业中，金融保险业增长12.7%，批发和零售业增第一产业第二产业第三产业长24.8%，住宿和餐饮业增长17.0%，房地产业增长4.3%，交通运输、仓储和邮政业其它服务业增长20.8%。第三产业构成信息传输、计算机服务和软件业批发和零售第二产业快速增长，是十堰的支柱产业。住宿和餐饮业2.0%金融业8.6%15.5%9.0%房地产业?第三产业中，比重最大的三大行业依次是：1.批发和零售7.0%13.1%租赁和商务服务业0.9%科技研究、技术服务和地质勘查业业(18.3%)；2.交通运输、仓储和邮政业(15.5%)；3.信息传1.5%8.7%18.3%水利、环境和公共设施管理业1.1%6.4%居民服务和其他服务业输、计算机服务和软件业(13.1%);2.5%教育?房地产所占比重是8.7%，在第三产业中并不突出。5.5%卫生。社会保障和社会服务业文化、体育和娱乐业批发和零售业是十堰第三产业的最重要组成部分。公共管理和社会组织数据来源：十堰市统计年鉴【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）81.1城市发展环境1.1.1城市区位及概况简析｜1.1.2城市宏观经济分析｜1.1.3城市交通条件简析｜1.1.4城市未来发展趋势分析2502006-2010年三大产业投资情况2006-2010年三大产业投资增长趋势223.6400%350%200300%162.2165.2250%150200%176.92%101.2101.8150.00%150%10085.487.475.3100%69.00%60.00%60.28%62.28%50%50.733.44%48.52%35.19%37.85%30.00%15.79%21.53%50302.34%0%17.5-30.88%914.4-50%1.33.60-100%2006200720082009201020062007200820092010第一产业第二产业第三产业单位：亿元第三产业一产递增率二产递增率三产递增率?三大产业投资全面增长；?2006-2010年十堰固定资产和房地产投资走势工业、基础设施投资明显加快，投资增长结构进一45060%406.3步优化，经济增长后劲进一步增强；40050%?350地方投资占投资主体，拉动作用明显增强。300278.440%25029.99%?固定资产投资增势迅猛，在建项目大幅增加。185.430%20022.94%141.720.71%2010年全社会固定资产投资完成406.3亿元，增长150116.719.68%20%15.51%46%，增幅位居全省第一，完成年度计划的106.6%。10054.86338.410%?503532.5房地产投资稳步增长，但增速趋势有所放缓。00%受政策和市场大环境影响，十堰房地产投资趋于平稳20062007200820092010固定资产房地产投资所占比例单位：亿元发展，增幅呈现回落趋势。数据来源：十堰市统计年鉴【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）91.1城市发展环境1.1.1城市区位及概况简析｜1.1.2城市宏观经济分析｜1.1.3城市交通条件简析｜1.1.4城市未来发展趋势分析?房地产企业开发投资、土地开发保持稳定增长。2010年全市房地产开发企业共完成投资41.1亿元，比去年同期增长15.0%。全市商品房施工面积547.8万㎡，同比增2008-2010年商品房销售、待售面积情况单位：万㎡长25.4%。300200%?商品房销售面积呈两位数增长。250150%2010年全市商品房销售面积190.3万㎡，同比增长20.7%，200190.2100%157.9其中商品住宅销售181.6万㎡，同比增长18.6%。150136.950%?39.90%34.90%开发商投资热情回升、土地储备大幅增加。15.30%20.70%100-5.30%-2.80%79.60%2010年开发商共购置土地面积93.9万平方米，同比增长60.75950-50%30.7%。?0-100%商品房待售面积增加。200820092010商品房销售面积商品房待售面积截止12月末全市商品房待售面积79.6万㎡，比同期增长销售面积增长率待售面积增长率34.9%。数据来源：十堰市统计年鉴商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积【十堰成邦·新世界项目】前期策划研究报告（初稿）101.1城市发展环境1.1.1城市区位及概况简析｜1.1.2城市宏观经济分析｜