鄂州市曼晶国际广场商业项目招商技术方案@2012.05.31本方案主要说明基于项目的现状、目标、前景和可能碰到的商业挑战我们可以做什么，如何做，以及如何达成目标的方法和策略主要目的在于通过对项目所在地域、区域、区位的认识和分析以及对目标市场的调查和研究综合竞争对手的物业条件和业态定位归纳出项目自身的商业定位和商业规划最终通过系统的招商执行统筹策略达到商业繁荣、租金收益最大化的目的形成开发商-投资户-经营户-消费者四方共赢的局面2第一篇鄂州市市场调研报告一、项目所在城市市场总体分析二、项目所在区域商业状态分析三、各商圈商业业态分析四、目标客户与消费者主观问卷调查分析第二篇曼晶国际广场招商技术方案第一章招商技术方案简介第二章本项目招商的优劣评估（SWOT）第三章市场定位的基本描述第四章商业价值的比较与评判第五章本案商业规划第六章项目招商执行统筹第七章项目的政策性优惠第八章相关事项3第一篇鄂州市市场调研报告4鄂州市曼晶国际广场第一篇一商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告项目所在城市市场总体分析1、经济环境概况600298.64336.85400490.89220↑35.4%↑37.5%↑16.0%150.01395.29300↑47.1%400105.01↑46.65%313.6↑15.3%200↑42.85%269.79↑15.2%200208.71↑15.8%100↑15.8%002007200820092010201120072008200920102011200720082009鄂州市近5年GDP走势（单位：亿元）鄂州市近五年固定资产投资统计（单位：亿元）20020000134061478817008135.5812243.75126.68153.7↑9.51%↑10.28%↑15.1%150150009144.42↑13.1%104.89↑20.78%↑20.11%↑17.8%84.58↑20.1%↑24.0%10000100↑18.2%17.0616.2350005010.2412.9318.15↑31.93%↑12.79%↑27.2%↑26.3%↑11.4%002007200820092010201120072008200920102011200720082009鄂州市近五年消费品零售总额走势图（单位：亿元）鄂州市近五年住宿和餐饮业零售额走势图鄂州市近五年城镇居民人均可支配收入统计（单位：元）?鄂州市本地生产总值（GDP）、社会消费品零售总额和固定资产投资量连续五年持续增长，同时各自增长率连续五年保持在一个稳定的水平，使鄂州处在持续稳定的经济增长环境中，给商业提供了巨大的发展空间。近五年居民收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，居民对消费档次和消费质量的需求也在相应的提升。5鄂州市曼晶国际广场第一篇一商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告项目所在城市市场总体分析2、商业发展模式中国零售业的发展概况第一阶段改革开放后至80年代末期。主要的业态特征为国有百货商场占据主导，私营零售店见缝插针，地毯式布局的特征。90年代传统的百货商店出现经营观念落后甚至经营困难的局面，国外超市模式被迅速复制，专业化商业，连锁经营在第二阶段入世后至今市场开放，包括零售百货业的开放。经济继大城市迅速铺开并向二三线城市推进。续高速发展，消费层次培育日渐成熟，国外零售巨头纷纷登陆中国市场，国内百货业改革凸显成就，国内超市第三阶段取得长效发展。伴随着城市化，城镇化的发展，商业街、超市、专业化商店、连锁品牌店、传统的小区商铺等多种业态并立。沃尔玛、家乐福、华联、王府井、大连万达、百家乐、华润超市、国美、苏宁等零售行业巨头在中国市场迅猛发展。此表现为综合与专业并存。?如今，鄂州的商业俨然处于第三阶段一个相对初级的状态，商业地产基本处于综合化与专业化的第三个时期，以南浦路，武昌大道、明堂路为核心商圈,以明堂市场、武商量贩、万联广场、银泰百货、苏宁电器、工贸家电、中百仓储以及“鄂州专卖一条街”为代表的城市中心商业聚集地带形成.随着城市化建设进程的加快，为了完善城市功能，提升城市品位，增强竞争实力，鄂州市主城区空间扩展势在必行，这一时期对于鄂州市相对滞后的商业是一个新的拐点，商业升级势在必然。6鄂州市曼晶国际广场第一篇一商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告项目所在城市市场总体分析3、鄂州市商业结构分析老城区400039493000老城区2000城西新区10002321104城西新区0城南新区城东新区（鄂城新区）132城南新区城东新区鄂州“一环”区域内商家数量分布鄂州市一环内区域商业在营数量统计表（单位：家）商业区域商业业态老城区城南新区城西新区城东新区总计备注购物中心40004具一定规模的综合购物中心超市211110446经营面积在200㎡以上的超市电器数码132292214197家用电器、数码电子?服饰85012061977服装、饰品、化妆品通过图示与表中数据我们可以看出，鄂州市餐饮6601778251970餐馆、饭店、美食城现阶段商业主要集中在老城区，而三个新城休闲娱乐10322158148电玩、网吧、桑拿、KTV酒吧、运动馆区中，城南新区商业氛围初现，这一信号无专业卖场26148957各大专业产品售卖集中地疑意味着在未来几年城南新区的商业将显现便利店130648632211845副食店、洗衣店、打印店、中介、药房等出一种快速增长的态势。酒店29948258380宾馆、酒店金融44205372小额信贷、银行美容美发38611052503美容、美发白事馆、广告公司、礼仪庆典公司、办事其他118672211218处、事务所总计3811104223213252177鄂州市曼晶国际广场第一篇一商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告项目所在城市市场总体分析3、鄂州市商业结构分析金融其他购物中心超市电器数码鄂州市“一环”区域内各业态总面积分类1.38%4.18%0.08%0.88%3.78%业态分类面积（㎡）面积所占百分比购物中心酒店购物中心445001.63%超市超市320001.17%7.28%电器数码电器数码160000.59%服饰百货服饰百货服饰百货1075003.94%餐饮18.73%餐饮1250004.58%休闲娱乐休闲娱乐970003.56%专业卖场专业卖场2500009.17%便利店餐饮美容美发美容美发185000.68%35.37%18.59%便利店便利店880003.23%酒店酒店28000010.27%金融金融390001.43%休闲娱乐其他其他93000.34%美容美发专业卖场2.84%空置1200004.40%5.81%1.09%在建150000055.01%合计2726800100.00%鄂州市“一环”区域内商业各业态商铺数量构成比业态分类数量（个）数量所占百分比在建55.01%购物中心购物中心40.08%空置4.40%超市超市460.88%其他0.34%电器数码金融1.43%服饰百货电器数码1973.78%酒店10.27%餐饮服饰百货97718.73%3.23%便利店休闲娱乐餐饮97018.59%美容美发0.68%专业卖场休闲娱乐1482.84%专业卖场9.17%美容美发休闲娱乐3.56%便利店专业卖场571.09%餐饮4.58%酒店美容美发3035.81%服饰百货3.94%金融便利店184535.37%电器数码0.59%其他酒店3807.28%超市1.17%空置购物中心1.63%在建金融721.38%0.00%20.00%40.00%60.00%其他2184.18%合计5217100.00%8鄂州市曼晶国际广场第一篇二商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告项目所在区域商业状态分析1、区域商业现状调查分析?众多大型商业地产项目相继破土动工，标志着在未来的一两年内鄂州的商业即将迈上一个新的台阶，零售业的市场势必朝着高度集中化、规模化的路线发展。?通过对相关政府职能部分的走访和对规划文件的研究，可以得知南城新区将成为未来鄂州新城区的城市中心，而鄂州行政区划范围的特殊性使得鄂州城市化建设的横向发展成为一个必然趋势，因此本案所处位置的周边地区将是未来城市发展的主要方向。9鄂州市曼晶国际广场第一篇二商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告项目所在区域商业状态分析2、区域整体商业市场态势分析?根据鄂州市目前的商业现状，结合鄂州城市容量以及居民消费能力，估计可以容纳1-2个超大型及大型城市综合体，从新城区开发进度及未来的商业前景综合分析，最适合布局的位置应该在滨湖南路凤凰路路口至滨湖西路路口沿线方圆直径500M区域范围内。本来，最成熟的地方应该在老城区南浦路与明堂路的交汇处附近，但鉴于老城区现有城市布局的局限性，小体量的建筑物业难以支撑城市综合体的物业需求，而大体量的建筑物业会造成过大的投入，加上老城区现有的4个百货商场与街区式的品牌专卖店铺足以满足居民日常消费需求，中端市场与低端市场已呈现市场饱和的状态。10鄂州市曼晶国际广场第一篇二商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告项目所在区域商业状态分析3、项目所在地车流人流情况调研总体来看时间2012年5月4日—2012年5月19日项目所在区域道路交通便捷，所临的路段商业价值较高，但由于当前项目周边位置:滨湖南路、滨湖东路、葛山大道居住人口密度较小，人流量基数小。人流量:进入本项目区域4540人/天离开本项目区域5500人/天车流量进入本项目区域8500辆/天离开本项目区域9960辆/天备注根据一周对本案项目周边人流车流的统计，每天按10小时计算。11鄂州市曼晶国际广场第一篇三商业项目招商技术方案鄂州市市场调研报告各商圈商业业态