策略2：高形象包装策略销售LED区域模型道具售楼部书架品牌介绍书项目沙盘沙盘模型策略2：高形象包装策略园林环境策略2：高形象包装策略策略3：体验式营销策略买房子，就是卖环境，也就卖生活方式，所以环境是营销成败的关键因素，这也意味着销售现场需求有良好的高形象，高品质体验环境。根据前面章节对项目客户的调研定位，我们的目标客户群体他们不仅追求现代都市的生活，同时也注重人文品质生活。为此我们针对本案，提出打造：【云之魂】主题式样板园区梁志天设计理念强调主题性，每一套板房都有一个强烈的主题符号……3W酒店、招商金山谷、翰林华府、在营销上，成为不可磨灭的记忆点…金花主题青花主题冬天之树云南具有丰富民族文化资源，在文化产业发展方面，遥遥领先国内其他省市，诸如张艺谋【印象丽江】、杨丽萍【云南印象】、宣科【纳西古乐】、【丽水金沙】等国内外知名作品。是否？地产营销也可以吸收其中的元素呢？肯定可以……样板房客厅背景墙沙发靠垫墙纸主人房背景墙书房壁画看房通道指示系统销售中心图中采用荷花，体现出古典的中式情结。在销售中心，同样可以融入孔雀等元素。??这谁就可是以你想的象归家小路是名店吗？在香港似曾相识？再看看不，这只是你家楼下的橱窗你家的园林，炫策略4：高端事件活动营销策略?项目新闻发布会?【尚居-金格】保护湿地公益行活动?样板房开放活动?尊尚会所开放活动名酒与美女配搭展示雪茄体验策略5：立体化推广策略报纸渠道具体分析报纸45%云南信其他都市时息报3.10%报朋友介绍40.20%13.93%18.58%网络32.70%生活新楼书31.20%报10.53%户外广告27%春城晚报电视22.30%53.87%售楼处人员11.10%电视渠道具体分析电台2.30%其它其他1.50%8.77%昆明台媒体组合形式：前期以报广，短信为主，开盘后期55.26%云南台将以短信、业主亲情营销为主，实现老带新的成交效35.96%益。报纸以春城晚报为主，云南信息报为辅。策略5：立体化推广策略优化媒体渠道组合，控制节奏、配合工程情况先虚后实。软文短信报广杂志网络户外5营销篇5.1、营销策略体系5.2、营销推广阶段划分5.3、蓄客计划5.4、其他时间2012年2013年2014年2015年2016年总套数157815%20%30%20%15%年分解套数2373164733162372012年销售目标237套开盘目标：150套，10个亿目标分解：1、按35%的解筹率，150套，约等于450个筹客。如何实现？营销推广阶段划分12/151/14/14/28销售中心开放项目新闻发布会样板房开放首次开盘开盘5月6月12月——1月2月——4月营销第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段阶段亮相预热期升温加热期引爆开盘期保温持销期营销推广工作重点：层层剥开，循序渐进，控制节奏。加热开盘5月6月12月2月——4月营销第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段阶段亮相预热期升温加热期引爆开盘期保温持销期客户发动2客户发动1定义项目导入样板房，保温热销工作导入客户立形象产品优惠、信息告示重点登记信息开盘信息?第1阶段预热期（12.15日——1月31日）工作重点：1、新闻发布会营销推广第1阶段：定义项目立形象第1阶段：推广主题玉府门家族荣耀，由您开始预约专线：8666888推广组合：1、户外（树立项目形象）2、报广（项目形象，新闻发布会告示）3、网络通栏+专题页面（项目形象，咨询发布平台）4、系列软文炒作5、线下活动(新闻发布会）营销推广第1阶段：定义项目立形象第1阶段：亮相预热期（12.15日——1月30日）第1阶段?推广重点：为项目开始预热，蓄客造势，同时进行诚意客户登记。亮相预热期?推广渠道：媒介策略（软文、短信、户外）+线下推广活动活动主题：项目新闻发布会活动时间：2011年12月15日活动地点：翠湖宾馆推广活动：五甲塘项目作为市场长期关注的热点项目，通过联合昆明各大媒体举行新闻发布会，介绍项目开发现状，规划设计等。活动对象：昆明各大媒体单位，政府部门、项目开发建设过程中各大合作单位、昆明市民。?第2阶段升温（2.1日——4月1日）工作重点：1、诚意客户登记2、巡展营销推广第2阶段：导入客户登记信息第2阶段：推广主题主标：家族荣耀，由您开启副标：诚意客户登记信息、产品信息。推广组合：1、户外（树立项目形象，告示客户登记信息）2、报广（树立项目形象，告示客户登记家族荣耀，由您开启信息）3、网络通栏+专题页面（项目形象，咨询发布平台）玉府门4、系列软文炒作诚意客户登记中5、线下活动(新闻发布会）6、短信营销推广第2阶段：导入客户登记信息活动（2）：【探访环滇湿地故事】尚居金格联合绿色公益行活动形式（2）活动形式（1）项目沙盘在金格百货巡展1、尚居地产与金格品牌合作点灯仪式2、公布《探访环滇湿地》绿色公益行的活动流程3、通过新浪、春晚等各大媒体向社会招募志愿者，公布应试者的条件，报名点等信息。邀请云南知名人士，各行业界领袖参与此活动，并进行圈层推广4、媒体动态报道活动进展情况，引起社会普遍关注。5、在项目巡展点，金格各大商场设立咨询报名点。?第3阶段加热（4.1日——4月30日）工作重点：1、样板房开放活动2、诚意登记客户转筹3、认筹冲刺营销推广第3阶段：导入样板房、认筹信息第3阶段：推广主题玉府门推广组合：1、户外（树立项目形象、样板房，认筹信息）2、报广（树立项目形象，样板房，认筹信息）3、网络通栏+专题页面（项目形象，咨询发布平台）4、系列软文炒作5、线下活动(样板房开放活动，会所开放仪式活动）6、短信；7、电台；8、电视。9、院线广告营销推广第3阶段：导入样板房、认筹信息活动（3）：样板房开放暨奢侈品展览活动活动时间：4月1日活动形式：在售楼中心、样板房内，设立奢侈品展览区。?独立展柜展示红酒、威士忌、雪茄、名表等顶级奢侈品?现场提供红酒、雪茄品尝体验和导师讲解专业知识名酒与美女配搭展示?以小型酒会的模式，提供音乐、休闲、社交等的服务，更有专业调酒师现场服务。解释：展示奢侈品就是展现顶级尊荣的生活态度、让客户体验犹如酒店般服务的生活模调酒互动表演，鸡尾酒品尝雪茄体验式。营销推广第3阶段：导入样板房、认筹信息活动3：尊尚会所开放活动活动时间：2012年4月21日活动地点：现场售楼部推广活动：根据配套先行的开发策略，举行配套进驻商家签约合作庆典，同时邀请认筹客户等，建立对项目品质的信心。活动对象：昆明各大媒体单位，配套合作商家、认筹客户。备注：会所设置社区超市，便利店，药店，干洗店也于开盘正式对外开放?第4阶段引爆开盘期（4.30日——5月）工作重点：1、解筹2、保温/持销营销推广第4阶段：引爆开盘，解筹第4阶段：推广主题玉府门4月30日盛大开盘家族荣耀，由您开启营销推广第4阶段：引爆开盘，解筹推广重点：解筹推广活动：在开盘解筹日，4月30日进行旺场的销售气氛烘托活开盘动，为开盘解筹造势。活活动对象：认筹客户动推广预热期升温期加热期开盘期费用时间12—1月2-3月4月5月（万元）工程节点销售中心开放样板房开放，会所开放开盘期项目形象，产品、客开盘、样板房产品，认筹信推广重点项目形象热销信息户登记信息息硬广2整版/月2整版/月8整版/月4整版/月112软文2篇/周2篇/周2篇/周2篇/周20短信50万/周100万/周100万/周100万/周96项目形象，产品、客开盘、样板房产品，认筹信户外项目形象热销信息60线户登记信息息上首页通栏广告首页通栏广告+网络首页通栏广告+专业首页通栏广告+专业45推+专业专业广云南交通广播FM91.8；昆明电台12汽车广播FM95.4电视都市条形码套餐30院线广告昆明各大影院13.5【尚居金格】保护湿样板房开放活动，会所开放线活动新闻发布会开盘活动50地联谊活动活动下推派单昆明主要商业网点，各大专业市场，各大高档社区30广巡展柏莲巡展2周柏莲巡展2周80按开盘销售金额10亿计算，营销推广费用比为0.56%合计548.5（不包含代理公司、广告公司，销售道具物料等费用）关于合富66.1公司简介6.2选择合富的理由6.3项目团队构架■合富辉煌简介合富辉煌（集团）于1995年成立，是国内最早从事整合策划营销的专业房地产顾问公司之一，有中国最早的地产策划营销专家，是中国房地产服务行业发展的见证者。NO.1二OO四年七月十五日，合富辉煌集团控股有限公司，于香港联合交易所主板成功上市（编号：0733）。中国内地首家上市的房地产代理公司165■公司荣誉：中国房地产营销代理企业品牌TOP10?中国商业地产卓越服务机构?中国房地产上市公司最具突破性地产服务机构奖?中国十大房地产营销企业?广州地产二十年杰出贡献专业服务商?香港杰出上市企业?中国房地产营销代理品牌企业五十强?（中国广州）十大最受欢迎地产中介公司?（中国广州）十大诚信经营地产中介公司?中国房地产代理百强企业166北京合富辉煌广州合富辉煌天津合富辉煌上海合富辉煌合富辉煌集团架构四川合富辉煌重庆合富辉煌合富辉煌集团控股有限公司新疆合富辉煌辽宁合富辉煌山东合富辉煌合富辉煌房地产合富臵业港联物业服务保来理财骏华邦邻(信贷及（一手业务）（二手业务）安徽合富辉煌（物业管理)理财业务)拍卖行评估河南合富辉煌湖北合富辉煌广东上南佛广上武天湖南合富辉煌州莞海宁山州海汉津江西合富辉煌合合合合合港港港港西安合富辉煌富富富富富联联联联新疆合富辉煌臵臵臵臵臵物物物物业业业业业业业业业太原合富辉煌南京合富辉煌常州合富辉煌杭州合富辉煌拓策销市建发信投财人公划筑展息资宁波合富辉煌场力共展推售设策技管务研资事昆明合富辉煌广计划术理究研部部部部部部部源务南宁合富辉煌部究部部东莞合富辉煌部佛山合富辉煌■合