2006年1月12日，珠江地产以15.9亿元拍得新江湾城首幅出让地块C1地2005年块，地块面积176842平方米，楼板价5617元/平方米。2006年4月28日，合生珠江作品“合生江湾国际公寓”正式开盘，公寓均价10000元/平方米，由此向消费者揭开了新江湾城的面纱。2006年9月，美国汉斯以17.1亿元购买新江湾城C5地块股权，该地2006年块原为上海城投资产。该地块面积251776平方米，楼板价6792元/平方米，美国汉斯正式入驻上海。2006年11月24日，华润臵地以15.4亿元拍得新江湾城C2地块，地块面积144247平方米，楼板价6676元/平方米，较C1地块上涨18.9%。2007年6月22日，新江湾城D1地块被绿城集团以12.6亿元拍得，地块面积59253.7平方米，楼板价1.25万元/平方米，较C2地块上涨了近2007年100%。2009年4月，绿城将该地块转让给九龙仓集团。2007年11月8日，新江湾城D3地块被仁恒集团以13.01亿元拍得，地块面积54208.2平方米，楼板价达2万元/平方米，较D1地块上涨了60%。2008年1月23日，新江湾城F地块被铁狮门以67.517亿元拍得，地块面积267480.9平方米，楼板价7500元/平方米，如此低价为市场一震。2008年2009年3月，铁狮门寻求合作的消息传遍业内。2008年6月27日，华润臵地作品“橡树湾”开盘，公寓均价19000元/平方米，叠加别墅均价42000元/平方米，标志着新江湾城住宅产品走向高端。2009年8月20日，美国汉斯作品“加州水郡”开盘，公寓均价22500元/平方米，国际品牌地产项目备受瞩目。2009年2009年12月23日，新江湾城C6地块被中建地产以37.2亿元拍得，地块面积114517平方米，楼板价32484.26元/平方米，国内住宅用地单价新地王诞生。2010年4月，景荣作品“泰宝华庭”即将开盘，其将推出新江湾城板块内的首个联排别墅产品，小开发商于板块边缘的别墅产品，价格2010年将主导一切。2010年中，九龙仓作品“玺园”即将开盘，其公寓价格现尚未知。2010年中，仁恒作品“怡庭”即将开盘，其将推出仁恒首个精装修7层叠加别墅，预计均价5.5-6万元/平方米。地理价值?新江湾板块核心区的边缘位臵；?景观湿地旁；?扼守进入核心区的主入口位臵，是核心区的第一视觉点；?轨道交通10号线站点之上的地铁上盖物，?城市综合体，多物业、多地块、多功能市场价值?华润橡树湾——公寓均价已达到38000元/平方米、叠加别墅1500万元/套起，新江湾板块已成为上海高端住宅产品的主要供应地，板块价值已为市场所认可。?加州水郡汉斯国际公寓——2009年实际成交均价25046元/平方米。?九龙仓玺园——上市之时将再破区域住宅市场的价格箱顶，目标直指5万元大关。代表新古典主义在新江湾的复兴，经典与自然的结合。?仁恒怡庭——市场预计价格5.5-6万元/平方米，联庭的产品的升级版，仁恒首个精装修7层叠加别墅、第四代国际社区。客户结构代表项目：华润橡树湾九龙仓玺园仁恒怡庭2010年“脱上海化”——外来新上海人的高端居住需求代表项目：加州水郡2009年70%以上市区客户，杨浦本地改善型客群逐步退出15%宝山的高端客户第二次居住升级15%的杨浦本地高端客户代表项目：华润橡树湾：50%的杨浦本地客群，改善型臵业的中高端客群2008年30%上海市区范围的高端自住客户20%的投资客群新江湾板块逐渐成型，市场地位不断提高，07年土地成本的大跃进式增长下，后市看涨代表项目：合生江湾国际公寓70%以上的杨浦本地客群，其中40%为首次臵业客群，改善型臵业的中2006年端客群15%宝山的高端进城客户15%的投资客群地产品牌第一集团：核心地块上一线地产品牌云集，逐鹿新江湾地产品牌第二集团：外围板块上二线地产开发商争抢市场竞争模式“新江湾”本身已经成功变身为上海高端住宅市场主力供应板块，在一线品牌地产的推进下，早期的单一竞争力已很难赢得市场的认同，全方位的综合实力的比拼已经成为新江湾板块的主要竞争模式；通过军方或者其他渠道进入新江湾板块的二线开发商并不是一味寻求不断高涨的价格之后留下的价格空间的溢价利润，而是寄希望于趁此轮新江湾的开发高潮，通过对产品的打造和特色，提升自身的品牌价值，获取更大的经济效益和品牌提升。政策向“左”市场向“右”“两会”结束第一天央企捧出北京三块“地王。杭州三月卖地111亿，显现一个单价地王。?要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群资本众的基本住房需求。“两会”?上海对房地产市场的政策，是鼓励居住、抑制投资、市场打击投机。上海3月上半月新建商品住宅成交均价20836元/㎡，环比上月同期上涨7.3%。2.5-5万元/平方米的新建商品住宅成交套数环比增幅207%。华润橡树湾3月12日，40套房源“一夜清”，成交均价38727元/㎡尴尬的市场地位——与核心区内一线品牌相比，建发的新江湾项目整体优势不足，地块不够完整，建发在上海高端市场的品牌号召力不足，在与一线品牌进行“遭遇战”的同时还要应对来自二线小开发商的小地块的客户利用价格梯度优势进行的产品性价比“狙击战”。常规手段一：性价比竞争通过精装修、高科技、生态环保、会所配套来提升产品的附加值，以解决项目分散地块的规划劣势；在完成附加值提升后的产品价值条件下，紧贴区域市场的仁恒、九龙仓等一线高端品牌项目的价格线下方，以略低一个价位水平来建立项目的“性价比优势”，从而赢得市场；可行性评估?受地块分散的限制，以及开发顺序的制约，项目在一期入市阶段很难得到其他地块的配套支持，存在客观障碍；?建发的品牌定位只能停留在是一个有打造精品住宅能力的品牌开发商形象之上，难以在尚诚国际苑基础上进一步提升建发的品牌价值；?经济价值的实现更多依赖于整体市场的走势，能实现最合理的经济价值，却很难实现项目价值的最大化；同时还要面临未来可能出现的市场回调风险。常规手段二：星河湾化?借鉴星河湾模式，豪宅极致化的产品补强，转劣为优；?同时辅以高调的品牌宣传公式，通过大规模高密度的品牌形象提升来强行拉高建发的品牌形象，跻身区域高端住宅市场的一线品牌行列。?豪宅极致化，10000元/平方米装修标准，体现在选材、建造到装修等全系列的高端化，以及立体平均式园林景观。?高调密集的品牌宣传：上海、北京以及广州“金三角”同时举行的推介。可行性评估?有模仿星河湾之嫌，容易被市场误认为星河湾模式的崇拜和追随者，且项目豪宅化定位与建发的品牌定位和开发理念不符；?增加的成本较大，同时需大量投入品牌营销成本，相对项目的总销金额而言明显压力过大。经济帐上并不划算?存在着项目经济价值最大化的可能，但同样市场风险也随之放大！如何才能“跑赢大势”无论采用何种常规策略，似乎都不能很好地解决项目经济价值与品牌价值的共赢问题，而且项目的销售业绩很大程度依赖于2010年上海房地产市场的整体走势，如果市场出现异动，则项目的经济价值则容易相应出现同步调整，很难“跑赢大势”。当遇到厦门很美，如果说我们可以把一个地方比作一个人的话，那么厦门的美是一种气质上的美，是一种自然而然的从骨子里溢出的美，这种美谁也无法抵挡。所以，厦门的美是需要用心发现。这里有海，有岛，有山，有城，一个能视为美的地方所该拥有的元素，厦门几乎能做到一个不落。我们把厦门气质定义为：文艺气质小资情调，它既内敛又张扬，既偏执又稳健……建发是内敛的它坚持靠一个个不以建发冠名的地产精品项目为自己扬名。建发是张扬的它的产品屡屡创造开盘热销甚至厦门5盘连开热销的楼市奇迹。建发是偏执的在房子卖出多年后，还不断追加投资，在各个方面为业主提供高品质享受。30而立的建发又是稳健的诚如建发房产的总经理施震所言：“品牌是客户捧出来的，在任何市场形势下，对客户我们都将是谦逊的，敬畏和自省，用心关怀，踏实作为，努力为客户呈现更多的精彩。在中国房地产行业持续、健康发展的良好形势下，以我们“三十而立”的经验将获得更好的发展机遇，为消费者，为我们所生活的城市提供更好的建筑精品。“25建发的品牌气质——“打造钻石人生”?对居住空间的精致化的追求与执着；?厦门的文化气质使建发也具有浓烈的文化内涵；?贵族气质、精英阶层是建发所看重的客户群体，内敛、涵养、渊博、品位是建发所倡导的新生活主张；10号线——新江湾联系上海时尚城市生活的纽带轨道交通轨道交通10号线五角场火车站陆家嘴南京西路人民广场新天地浦东机场虹桥机场徐家汇商业规划——与上海同步的城市生活?依托五角场城市副中心?汉斯的商业地块汉斯商业新江湾城?铁狮门的商业综合项目五角场商圈自然生态——江湾湿地、湿地公园、运动公园?主干道绿化主景观轴本项目位于淞沪路景观绿化带西侧，东面紧邻生态保护公园，处于新江湾城景观主轴左翼延伸带。?6号地块南侧有小型天然水系，西侧可遥见国权路多层住宅。?各地块周边视线开阔，内部场地平整并已生有自然植被，生态环境良好，但无特殊景观资源支撑本案湿地人文气质——复旦大学、文化中心、中福会幼儿园?幼儿园：中福会幼儿园、本溪路幼儿园等幼儿园大学小学?小学：复旦科技园小学等?中学：同济第一附中、上海音乐中学学院附中等?大学：复旦大学、同济大学、建材大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海金融高等专中学小学科学院、上海电视大学、上海体小学育学院等。幼儿园如何看待高标准全装修、环保节能科技、“高舒适低能耗”住宅“取之自然，还之自然”——地源热泵空调新风系统“低碳、环保”——是2010年国际社会发展讨论的焦点，而中国已全面进入低碳时代，而作为中国GDP比重中的重要组成部分房地产将成为这场洪流的主力军！新江湾的湿地是上海