谨呈：洛阳银润置业有限公司洛阳中央广场项目终稿汇报稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。终稿汇报主要内容1一期住宅的物业发展建议2一、二期的关系处理3两种方案的经济评价4项目风险及防范本报告是严格保密的。项目发展战略与定位回顾?房地产市场回顾：项目发展战略1、洛阳房地产市场进入上升通道。产业发展建立豪宅标准，引领区域中心化，打造城市带动大批有支付能力的高端置业人群，他们是第三极市场上最活跃的财富阶层。项目形象定位2、新区住宅逐渐放量，在未来2年内供给增加，产品同质化趋势较洛阳首席都心大宅严重，竞争激烈。3、在这样市场背景之下，如何从竞争激烈的项目客户定位市场环境中突围而出，尽可能多的占有客户资以洛阳顶端财富人群为核心客户，同时关注高端置业源，是本项目需要考虑的主要问题人群本报告是严格保密的。物业发展建议的原则?我们要把“洛阳首席都心大宅”的定位落实到建筑单体、社区环境、配套配置等方面，项目定位作为一条主线贯穿物业发展建议始终。?城市豪宅体系的打造毫无疑问将增加成本，将钱花在刀刃上，真正能触动客户的购买欲望，适度控制成本本报告是严格保密的。首席都心大宅——构建洛阳城市豪宅价值体系1豪宅品相。品质感立面、标志化屋顶一.身份感2放大的建筑尺度，奢侈的功能空间城市3豪宅标签。社区标志物、个性化门牌、精装修大堂豪宅4水社区价二.稀缺感5智能化配置，别墅级享受值体6精装修王座系7DIS系统三.专属感8VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益9管家式服务本报告是严格保密的。项目物业发展重点和策略立面形象户型设计公共空间社区环境配套配置1.建筑风格1.户型设计能1.精装修大堂1.社区标志物2.立面材质体现奢侈的空2.个性化门牌身份感选择间尺度3.标识感强的屋顶造型1.精装修王座1.打造水社区1.智能化配置稀缺感1.双大堂设计1.DIS系统1.VIP水晶会所2.管家式物业专属感服务本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象立面形象建筑单体建筑单体户户型型设计设计公共空公共空间间园园林景林景观观物物业发业发展建展建议议社社区环区环境境DISDIS系系统统水晶水晶会会所所商商业业配套配套配套配置配套配置物物业业服服务务高端配置高端配置本报告是严格保密的。物业发展建议建筑格立面形象立面形象建筑风风格立面材立面材质质建筑建筑单单体体户户型型设计设计屋造型屋顶顶造型公共空公共空间间园园林景林景观观物物业发业发展建展建议议社社区环区环境境DISDIS系系统统水晶水晶会会所所商商业业配套配套配套配置配套配置物物业业服服务务高端配置高端配置本报告是严格保密的。立面形象立面形象建筑风格：建议采用新古典主义风格，整体挺拔现代、沉稳大气，富有品质感示例：ARTDECO风格?总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感?风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气?外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比棕榈泉,工整的图案化形成视觉冲击力歌德风格顶部设计远观棕榈泉本报告是严格保密的。立面形象立面形象立面材质：采用面砖与石材的结合，提升项目价值感?立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。?材料的使用上要强化对比。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显。?步行时视线向下偏离10°，因此需要强调建筑底面处理。北京珠江帝景本报告是严格保密的。屋顶造型：标识感强的屋顶造型，突显整体形象立面形象立面形象?本项目周边高层楼盘较多，独特新颖的屋顶造型能够突显本项目整体形象?可以配合顶部灯光，强调都市感，归属感?屋顶标识感很强，但在设计时要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象立面形象建筑建筑单单体体户户型型设计设计建筑尺度建筑尺度精装王座精装王座公共空公共空间间精装建精装建议议园园林景林景观观物物业发业发展建展建议议社社区环区环境境DISDIS系系统统水晶水晶会会所所商商业业配套配套配套配置配套配置物物业业服服务务高端配置高端配置本报告是严格保密的。建筑尺度：现有的户型设计功能空间完备，空间户户型型设计设计尺度开阔，分区合理，体现出豪宅居住的奢侈感?C户型：183平米主仆分开入户?高层住宅情景化——户户观景?带书房的主卧套间带书房的?4.6米宽厅设计主卧套?宽大观景阳台?电梯直达前厅电梯入户超大观景阳台本报告是严格保密的。精装王座：选择景观最好、楼层最高的1号楼进行精户户型型设计设计装修，作为本项目的王座，树立价格标竿，制造稀缺产品?1号楼景观最好，正对中央广场，并且29层的高度是项目中最高的，通过精装修奠定1号楼王座的地位，以此作为价格标竿拉升项目价格。?市场上没有精装修产品，产品全部精装具有一定风险性。因此暂定只对1号楼进行精装修，其他楼座向客户提供菜单式装修，提供三种风格档次装修，客户可以自行选择。标竿产品本报告是严格保密的。户户型型设计设计精装建议：与项目新古典主义的气质相符，同时体现出业主的个性化。?精装原则：?1、项目户型亮点的充分演绎和展示；?2、有效利用客户感官取向，以展示为主，根据客户群的需求确定风格形象；?精装建议：?1、与项目整体气质相符，可采用ARTDECO风格或新古典主义风格?2、采用统一的硬装修风格，在软装饰方面采用菜单式供客户选择，以满足业主的个性化需求本报告是严格保密的。推荐风格一：ARTDECO风格户户型型设计设计特点：呈现工业文明所崇尚的简洁和机械美同时表现出古典主义的奢华和繁复代表项目：NAGA上院本报告是严格保密的。推荐风格二：新古典主义风格户户型型设计设计特点：具有凝练的美，既具有传统建筑之美感，又融汇现代科技之“灵性”，吸纳了古典建筑的比例和色彩，摒弃了传统欧式的繁复雕刻和线条，吸收了现代建筑的简洁和科技手段，摒弃了工业化社会中的冰冷和千篇一律代表项目：星河湾本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象立面形象建筑建筑单单体体户户型型设计设计公共空公共空间间大堂精装大堂精装双大堂设计园园林景林景观观双大堂设计物物业发业发展建展建议议社社区环区环境境DISDIS系系统统水晶水晶会会所所商商业业配套配套配套配置配套配置物物业业服服务务高端配置高端配置本报告是严格保密的。公共空公共空间间大堂精装：挑高的精装修大堂，并提供休憩和会客空间，提升项目形象和业主尊贵感?把钱花在业主看的到的地方，既提升了项目品质，又相对节约了建设成本?精装修大堂，提升业主的尊贵感?在大堂内设置休憩区，摆放沙发、茶几等家香蜜湖一号具，便于访客在等侯时临时休息，提升业主的身份感棕榈泉本报告是严格保密的。公共空公共空间间双大堂设计：为业主建立专属通道?双大堂设计，建立业主专属通道?智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感通过部分简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库，满足高端客户的特殊需地下单元大堂：体现项目的双大堂示意图求。豪气，以及居住的情调，业主的身份。入户大堂汽车大堂本报告是严格保密的。物业发展建议立面形象立面形象建筑建筑单单体体户户型型设计设计公共空公共空间间园园林景林景观观物物业发业发展建展建议议社社区环区环境境DISDIS系系统统水晶水晶会会所所商商业业配套配套配套配置配套配置物物业业服服务务高端配置高端配置本报告是严格保密的。园园林景林景观观打造水社区：水是环境景观设计要点，是社区的魂?水象征着财气、灵动、生态，在高端客户的认知中，水能聚财，因此它也是豪宅的必备要素?我们项目的水源是洛南的“水头”，洛河水经过的第一个高端住区，位于“上水”的位置，水可以被我们用来做足文章?新区多数住宅开始关注水景，注重大面积水景的打造。但这些景观大都缺乏变化和活力，水资源很少为项目带来增值以水为魂，移步换景，精心打造”水社区”本报告是严格保密的。现有规划方案设计了集中的中心园林，有利于打造有冲园园林景林景观观击力的集中开放空间，但水主题还需强化，体现出景观的层次性本报告是严格保密的。园园林景林景观观增加核心水景与散水园林，共同组成极致的景观体验?考虑到日后的维护成本，增加散水园林体系?设立标志物?加强设计感本报告是严格保密的。园园林景林景观观水社区之灵动的水景：采用小型喷泉和叠瀑，让水动起来，打造灵动的水景?叠瀑和喷泉相结合，既体现了水景园林的气势，又做出水的活力。本报告是严格保密的。园园林景林景观观水社区之水岸互动，拉近业主与水的距离，增加项目的亲水性?水是可以近距离观赏的、可以嬉戏的?在水岸增加木栈道、座椅等设施，方便业主的停留和观赏水景?利用小品精心点缀水岸，打造风情水岸?步入式喷泉，成为儿童嬉戏的娱乐场所本报告是严格保密的。园园林景林景观观水社区之景观造型——充分考虑维护成本和枯水季效果?结合硬质铺地，枯水季节可作为休闲广场园园林景林景观观园林层次之植被：不同的植被和树种，高低错落的形式，打造立体的绿化空间?以树木、灌木、草地营造出项目的绿化层级?多层次的园林绿化可以舒缓空间高层比例尺度，调节硬景与软景分配比例?园林内部移植少量原生态的植物，形成园林节点标竿。?丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全是高层建筑体，调节空间的张驰、层次本报告是严格保密的。园园林景林景观观园林层次之空间：通过下沉广场及垒坡等形式，增加地势起伏，放大园林的空间感?中央围合部分下卧形成下沉式广场，增加园林的空间感，增强园林景观的视觉冲击力。?通过堆