中国领先的房地产综合服务商本本轮轮房地房地产产市市场场政策政策调调控解控解读读新景祥合肥2010.4■序言数数字新景祥字新景祥新景祥使命：致力致力为为客客户户提供卓越的不提供卓越的不动产动产解解决决方案，成方案，成为为美好生活推美好生活推动动者者。。13年跨区域发展经验全面进入中国35个以上大中城市06-09中国房地产代理行业品牌10强合约总面积超过3850万㎡累计代理项目200余个累计总销售额超过550亿品牌价值7.04亿连续四年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10吕锡旆职位:合肥新景祥房地产投资顾问有限公司/总经理教育情况行业经验主要项目?中国农大：土地资源管理学?多年房地产市场专业咨询及操?中国●深圳?惠新地块前期定位研究士盘经验，曾任易居中国深圳分公?中国●中山?火炬开发区综合体项目?人民大学：经济管理学硕士司总经理、易居中国合肥分公司?中国●上海?新江湾城C2C5地块定位(土地运营)总经理。?中国●合肥?博奥丽苑项目营销策略(55万平方米)?思路清晰严密结果导向明确，?中国●合肥?玫瑰绅城项目营销策略操盘经验丰富，对项目和市场有?中国●合肥?合肥中环综合体项目(55万平方米)独特和深刻的见解。?中国●合肥?万科集团合肥综合体项目(140万平方米)?中国●合肥?恒大集团合肥政务区项目前期定位研究(43万平方米)?中国●合肥?旭辉集团政务区项目前期定位研究(17万平方米)?中国●合肥?中凯集团政务区项目前期定位研究语言能力专业经验?方法和能力中国●六安?振兴集团中央公园项目全程营销代理?中文?英语?住宅?专业、创新的思维方式解决实际问题?商业办公?具有对于复杂地产项目的把握能力?复合地产?专注于项目前期发展策略研究?工业园区及开发区?对于市场有着敏锐的观察和预判能力没有最严，只最严有更史上严条条致命前所确未有精打击调控新政策出台后，房地产市场充满了各种声音，虽然没有出现专家视角整体性降价，但是下浮的趋势明显。有些专家建议政策持续发力，让疯涨的房价回落到合理的区间，引导楼市走出“混沌”。?政策对市场的影响谢国忠独立经济学家打压楼市不足以遏制泡沫?政府最新的打压炒楼的措施，本质上来说还是技术性的，针对的只是投机性需求。华远集团总裁任志强《这只是个开始》?“这个开始”无异于“倒退”，是对1998年“房改之后的供应体系的建立和分工”，“最终会被市场无情报复”，目前房价过高真正根源在于供给不足。许小年中欧国际工商学院经济学和金融学教授房价为何不会大跌？?投鼠忌器，更重的拳头只是理论上的，即便出台，估计也是高高地举起，轻轻地落下。?政策对市场的影响专家视角潘石屹SOHO中国董事?“国十条”是重点精确打击重点城市房价过高问题,但对于调控房价,效果不大。?未来一段时间房屋成交量会降低,甚至会出现“退房潮”,但价格不会降低，去年开发商销售业绩普遍飘红，手中均握有重金，不太可能主动降价，尤其是一线开发商，他们手里的现金至少还能支撑三年时间。反而是很多二线城市的中小房地产商，资金链紧张,这轮调控很可能调控到他。?最立竿见影的办法就是货币政策,调整利率和首付比;其次是税收政策,最根本的还是土地问题。上海易居房地产研究院研究所副所长杨红旭房贷新政“以房定套”狠不起来?理论上讲，“以房定套”的调控效果更佳，可银行系统只有房贷信息，却无房产登记数据，必须要各地房管局配合，才能真正执行。牛刀中国房地产最具影响力的独立评论家供给失衡决定高房价必然崩盘?中国的房地产市场不是以价格来调节供求关系，而是靠产业政策、财税政策和货币政策来调节市场，这就决定最后的这个市场，不是以经济规律来说话，而是以社会规律来说话。政府近期出台了更严厉的调控政策本轮政策一览并且相对之前，此次政策把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面，反映了政策重点的变化政策层级颁布时间政策名称政策颁布主体政策主要内容?正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策10.04.21立即执行房贷新政银监会?各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作?进一步加强房地产市场监管，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品《关于进一步加强房地产市房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格10.04.19场监管完善商品住房预售制住房城乡建设部?完善商品住房预售制度度有关问题的通知》?加强预售商品住房交付和质量管理?健全房地产市场监督管理机制?各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责《国务院关于坚决遏制部分?坚决抑制不合理住房需求10.04.17城市房价过快上涨的通知》国务院?增加住房有效供给国（“国十条”）?加快保障性安居工程建设家?加强市场监管政策?抑制不合理住房需求?增加有效住房供给10.04.15新“国四条”国务院?加快保障性安居工程建设?加强市场监管10.04.11?要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，要严控炒房行为.银严控炒房行为中国银监会行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.?进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住10.04.07加强房地产市场调控国家发改委和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.?对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多10.04.02普通住房契税优惠方案财政部人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.数据来源：新景祥研究中心政府近期出台了更严厉的调控政策，并且相对之前，多方面出台近期政策一览细化可执行政策，政策层级颁布时间政策名称政策颁布主体政策主要内容?该通知规定,对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变关于加强经济适用住房管理10.4.26住建部住房用途且拒不整改的,将按照有关规定或者合同约定收回,并取消其在5有关问题的通知》,年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。?昨日发布在其网站细则显示,除重申房贷新政措施,并表态“原则上暂停第三套及以上住房贷款”外,还在所有银行中率先提到存量房贷的处理方法:根中行将取消存量房贷7折利据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时,将存量首套、二套、三套10.04.25中国银行率3套房贷款原则上暂停及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。而以此推断,原本享受7折利率优惠的首套房贷客户,或被全面上调至8.5折。?合肥市相关部门人士透露，合肥市贯彻国家对楼市调控新政的实施意见——“新十二条”有望近期出台。合肥即将出台楼市“新十二10.4.23——?条”将坚决贯彻国家宏观调控政策，对商品房定价管理、预售申请等内容都将设定更为严格的规定。目前，合肥市房产、物价等部门已经达成共识，商品房的定价须“一步到位”，将严禁捂盘惜售、随意涨价等行为。政策动向?中国证监会联手国土资源部再出重拳，今后，两部门将共同审核房地产企业上市、融资相关事宜。证监会联合国土部加强对房?10.4.23证监会/国土资源部拟定两类企业融资申请纳入征求国土部意见范围：一是募集资金拟投向房地企融资监管产项目的股权类融资企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。?其中,将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩,成为“征求意见稿”最大的亮《基本住房保障法》征求意点。10.4.23住建部见稿?由于该法律的出台需要经全国人大审批,流程较长。因此,《基本住房保障法》今年内出台的可能性不大。Part.1政策及其出台政策及其出台背景背景Part.2政策对市场的影政策对市场的影响响Part.3未来政策未来政策判断判断及开发商应对策及开发商应对策略略Part.1政策及其出台政策及其出台背景背景新政前的市场新政前的市场表表现现市场需要调控的市场需要调控的五五大成大成因因当前房地产市场三大表现1、房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨、2、市场上投资、投机行为显露盛行迹象3、历年对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升，部分城市商品房销售政策出台的背景价格指数涨幅达到新高?2010年房地产市场背景商品房销售量价走势40000万平米元/平米540009年至10年3月6大城市房屋销售价格指数353133500051935200300005000242912500022800483048002000047114662153614600150001130944734400100005000420009.0309.0609.0909.1210.0110.0210.030400009-1Q09-2Q09-3Q09-4Q10-1Q北京天津合肥上海厦门重庆商品房销售面积商品房成交均价?10年1季度前两月全国商品房销售面积15361万平米，同比增长35.8%，增幅比去年全年回落6.3个百分点，销售均价为5193元/平米，同比增长16.1%，比09年增长11.4%；?全国70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，且房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，70个大中城市，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。数据来源：国家统计局2007年，投资客疯了；2009年，银行疯了；2010年，是人疯政策出台的背景了。一夜之间，整个楼市，从迷茫直接进入了疯狂。?2010年房地产市场背景在层层叠叠的传导效应和所有助涨因素的积聚之下，北京3月新房的价格环比涨幅2