湖南德坤投资置业有限公司光阳108综合体项目规划设计任务书初稿目录1项目名称——————————————————————22用地概况——————————————————————23用地要求——————————————————————34设计依据——————————————————————45设计要点——————————————————————46设计成果——————————————————————117补充事项——————————————————————128联系沟通——————————————————————12附件部分——————————————————————131.项目名称：光阳108综合体项目2.用地概况：2.1.用地位置：该项目位于长沙市星沙开发区板仓南路与向阳路交界处。见附件1：地理位置图2.2.土地面积：考虑到板仓路向西边扩宽15米，现净用地：工业地块21060㎡，商住地块47744㎡,共用地68804㎡（该地块具体用地面积以土地部门实地测量为准）。2.3.城市道路红线宽度：以规划部门用地限制条件为准。2.4.土地性质：工业地块21060㎡，商住地块47744㎡。2.5.土地现状：地块内部平整，与外部地面有一定的高差，北高南低，南部高差达5-6米。见附件2：土地现状照片2.6.周边环境：项目位于城市未来核心新区，地块两侧临路，交通通达性好，周围市政配套发展较为成熟；地块四至：东侧：为明城国际大酒店、明城公寓、凯旋宫、尚都花园等；西侧：为工业厂房；南侧：为旧工业厂房（未来意向控地），隔漓湘路是大型企业、医院等配套；北侧：为商住用地、绿化带。见附件3：地块周边环境3.用地要求：3.1.建筑容积率：商住地块容积率按5.8计，计容积率面积276915㎡；工业地块容积率按7计，计容积率面积需147420㎡，合计计容积率面积424000㎡。3.2.建筑密度、退红线要求、限高、建筑间距等：□建筑密度：按规划部门用地条件为准；□地块退红线及与相邻地界控制要求参照地块红线图要求以及《长沙市城市规划管理条例》等有关要求；□限高：建议不超100米；□日照间距：参照《城市居住区规划设计规范》和《长沙市城市规划管理条例》对日照间距的规范要求；□其它相关技术要求参照《长沙市城市规划管理条例》等有关要求执行。3.3.项目总建筑面积：约53.8万㎡：3.3.1.商业建筑面积：约73000㎡；其中：购物中心：约35000㎡；(名牌餐饮5000米，电影院3000平方米，普通餐饮3000平方米，KTV娱乐业态5000平方米，其余18000平方米为儿童主题商场)裙楼街铺：约20000㎡；其中品牌街区为主，考虑半开放式加盖，借鉴日本大阪心斋桥商业街区特点。大型超市：约14000㎡；社区商业：约4000㎡；商业建筑需要充分考虑利用北侧CBD绿地广场的价值。3.3.2.工业地块商务部分面积：133000㎡其中：写字楼约34000㎡SOHO约57000㎡商务公寓约42000㎡3.3.3.商住地块公寓建筑面积：约110000；其中：集中商业区商务公寓：45000㎡；居住公寓：65000㎡；3.3.4.住宅建筑面积：约140000㎡；3.3.5.幼儿园：2000㎡；3.3.5.物管用房：500㎡；3.4.地下人防及车库总建筑面积：约80000㎡：地下一层部分：25000㎡停车场；地下二层部分：55000㎡停车场。4.设计依据：4.1.长沙市规划局及有关部门关于项目建设地块的用地性质和规划要求。4.2.地方房屋建筑面积计算细则。4.3.长沙市规划局建筑工程规划设计要点。4.4.国家及地方其他有关的规范、法规和文件及城市规划准则。5.设计要点：5.1.项目定位：□整体定位通过对项目地块的价值判断，为紧密结合以上价值的体现，我们重新审视地块，为有效突出项目价值和市场竞争力，我们将其定义为长沙大东城商务办公集散地长沙大东城休闲购物中心领衔大东城CBD城市核心综合体本项目的价值核心在于它既是新长海地产集团城市运营的开篇之作，形象统领，同时也是大东城最繁华地段的形象代言。本项目必须提升综合性项目的整体价值，强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发，通过创新形成各种物业类型与竞争对手的差异性。打造“城市核心价值产品”，形成客户的“城市聚心归属感”，这样才能达到，“领衔大东城CBD城市核心综合体”的最终市场定位，这是把项目做好的必由之路。□商业定位定位原则：从区域竞争来看，百货、超市等主力店的档次要高于竞争项目，同时也为综合体中必备业态，体量约三万左右；从一站式购物休闲的需求来看，主力店将辐射出购物、休闲、餐饮等关联商业业态，同时作为现代商业综合体，一站式消费成为和传统商业区竞争的法门，关联商业业态约3万左右，加上项目本身商务及配套商业约1万左右，体量需求约4万。客户定位：主力目标消费群是星沙中高档次的商业消费需求。功能定位：考虑目标消费群体的消费特征，结合发展趋势，本项目较适合的购物、餐饮、休闲娱乐比例为50：30：20。业态定位：零售主力店——百货+超市构成商业旗舰核心+街区商业；餐饮——以大型连锁品牌商户作为招牌，菜系则多元化设置，以满足商务招待、同事聚会等多种餐饮需求；休闲娱乐——建议引入国际影城、KTV、电玩城、咖啡厅、茶吧SPA、美容美体等，打造城市的活力之源。□办公物业定位：客群定位：写字楼租户定位：?核心客户：大型企业办事处、服务型中小企业、政府单位等?具象描述：他们注重企业形象、关注企业品牌的传播，需求与企业形象相匹配的高档次写字楼?敏感点：标杆建筑，体现档次写字楼购买者定位：?核心客户：投资客?重要客户：区域内工作的小企业主（自用或投资）SOHO、商务公寓租户定位：?核心客户：片区内的生意人?具象描述：片区内的小生意人，比写字楼租户低端，需求较多元化?敏感点：核心区位，标杆形象，性价比高、便利?重要客户：购物中心、街区商户?具象描述：方便仓储?敏感点：距离商铺较近，方便取货SOHO、商务公寓购买者定位?核心客户：投资客、办公兼自住?重要客户：片区内的生意人(自用兼投资）写字楼：项目的形象标杆、地标建筑。大型企业办事处、服务型中小企业、政府单位等办公或形象展示中心。商务公寓：补缺地位，工业地块上的现金流产品及消化容积率产品。购买客户以投资客和生意人为主，租户以片区内的小生意人和购物中心内商户为主。我们将商务写字空间市场定位为：CBD核心大东城商务客厅□住宅定位：客户定位：高尚城市居所，城市精英的专属府邸，紧抓市场主流刚需，喜欢都市繁华、关注性价比、强调实用性与便利度的忠实爱戴者。产品定位：星沙住宅市场尚处于较低发展阶段，要实现整体高利润并保证回现速度，发展方向在于跟随市场主流，所以我们以客户定位为基点找到产品的对比竞争优势主力供应2房75-90㎡、3房90-115㎡，主要需求2房80㎡左右、3房105㎡左右产品以快速变现为目标，体现控总价原则，居住产品以紧凑两房三房为主，前期以小公寓差异市场博速度；我们将其定位为CBD核心城市宜居型全能居所□风格提示：主体风格选型的原则及一致性——现代的、雕塑级的、映衬城市繁华的。写字楼：商务区建筑更强调外立面仪式感，玻璃元素体现公建意象。商业体：临路面可采用大胆、出挑的形态，不规则体块、多元素的应用，表达时尚主张；内部适当简化、控制成本。住宅、公寓：重点推荐现代的新荷兰建筑，坚持悬挑与色块的变化、大量玻璃元素的应用、阳台和外沿空间的内包式改良。住宅立面建议重点参考深圳幸福里、龙湖春森彼岸等。公寓立面借鉴武汉万科金色家园。备选风格：现代主义风格，采用简洁明了的线条与色彩搭配凸显时代感（重点参考：住宅——深圳中信红树湾、公寓——长沙湘域中央）。以上定位体系应贯穿于总体规划布局、商业配套设施、建筑空间、环境设施、外部资源利用等方面。5.2.总体规划：5.2.1.规划原则：□整体规划布局考虑星沙中心区商业商务新高度、CBD地标性建筑、综合体形象，最大化提升各物业价值的条件下，外城形成开放立体的商业空间、标志性的商务建筑和景观感受，内城提供宁静、舒适的居住环境，并且按照地块价值对物业进行排布，同时注意不同功能物业之间的协调。在规划时，也要考虑展示区和施工工期的设置。□规划考虑商业价值最大化：街铺量扩大之余，要保证街铺价值尽可能提升，发挥集中商业的带动作用。□地块内部规划空间强调整体结构的层次性：外城（集中商业、街铺、写字楼公寓）?内城（住宅产品）。□项目共享节点应该合理分布，并通过街区很好的贯穿并联系项目内人流，构成项目的人流主线。整体布局形态结合立体街区设计，合理提升立体商业的价值。□物业类型：写字楼、主题商业（3层）、商业街区（3层）、商务公寓、居住公寓、住宅。（以下方案为前期策划成果之一，仅供提示）社区商业下沉广场裙楼街区写字楼核心广场小广住宅区场集中卖场幼儿园（以下方案为前期策划成果之一，以供指导，相关指标可在此范围内微调）产品类型总面积（㎡）面积比套数套数比商住地35-45（1房）4000016%100028%公寓50-70（2房）3600014%60017%85-90（3房）3200013%40012%商住地75-80（小2房）4400017%55015%住宅85-95（小3房）4800020%55015%100-110（中3房）2600010%2608%115-135（小4房）210009%1803%幼儿园20001%1%物管用房500小计249500100%3540100%商业-73000---工业写字楼-33600---工业SOHO57500工业商务公寓-42000---停车场-80000---合计537000100%6462100%□建筑