青岛项目商业定位报告IMC2007.10-0-案例研究财务分析租金收益分析市场定位建议需求研究零售商访谈地块分析区域商业市场研究产品建议消费者界定及其研究整体商业市场研究城市规划与经济发展11.0………………………………………...10.0………………………………………..8.0…………………………………...6.0……………………………….......7.0-………………………….4.0………………………………………...3.0……………………………...9.0………………………………………...5.0…………………………...2.0……………………………...1.0…………………………...202-212121-184185-20151-7434-50213-22575-12014-3303-13青岛定位报告IMC-1-案例研究财务分析租金收益分析市场定位建议需求研究零售商访谈地块分析区域商业市场研究产品建议消费者界定及其研究整体商业市场研究城市规划与经济发展11.010.08.06.07.0-4.03.09.05.02.01.0青岛经济发展情况1.0-2-本项目市南区图：青岛市地图1.2青岛市青岛市地处山东半岛东南部，属于海滨丘陵城市，并且是中国历史文化名城和优秀的旅游城市之一；青岛现辖七区五市，全市总面积平方公里，其中市区（含市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）平方公里，所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市平方公里。本项目所在区域的市南区位于青岛市区南部，面积平方公里，既是市人民政府驻地也是青岛市政治、文化、商贸、金融，旅游的中心区域。106541159955230.01图：青岛在中国的地理位置1.1城市概况zzz1.1青岛经济发展情况1.0-3-27115.736.485.4200636.5815328119453206.61006.72800.8316.937.668.420059883865.936.56129202695.8265.432449.0316.838.052.220049002258.4747.538.17110892163.82157.4415.939.334.120038056645.540.14100751780.4246.771654.5714.641.241.7200287217344557.423.781518.2241.741794.913.741.832.3200187316852237.6491.215.981316.11519.1315.142.526.1200080166672234.6428.312.821150.11285.06元元%%单位亿元万人亿元亿美元万人次万人次项目增长率市区人口社会消费品零售额人均年可支配收入人均年消费性支出恩格尔系数实际利用外商投资额涉外旅游人数国内旅游人数GDPGDP年，青岛户籍总人口为万人，市区人口为万人，除去其自然增长，青岛良好的居住环境也吸引了较多的外迁人口迁入；自年以来，青岛市增长率一直保持两位数的增长势头，年，实现亿元，比上年增长；年完成社会消费品零售总额亿元，比年增长，其中，城市市场实现零售额亿元，增长；农村市场实现零售额亿元，增长。年，青岛市居民人均可支配收入元，比年同期增长，居民收入快速增长；人均年消费性支出元，比年同期增长；恩格尔系数继续平稳下降，年为；自年，来青岛的旅游人数除去年非典影响外，一直呈增长之势，年国内旅游人数达到万人次，涉外旅游人数达万人次；表：青岛经济发展基本情况20067492712000GDP2006GDP3206.615.7%2006200516.3%784.8617.5%221.8112.2%2006153282005%11945200520.9%200636.4%2000200320062800.8385.41006.718.61.1青岛经济发展情况1.0zzzzzz青岛经济发展基本情况1.2-4-0200400600800100012001400北京青岛（万人）1122113611491163118111987107167217317417492001200220032004200520060100200300400500600700800图：青岛和北京市区人口对比北京青岛679689699655721748238242247258265271200120022003200420052006自年以来青岛市人口保持平稳增长；到年底，青岛户籍总人口达到万人，增长率为；其中市区万人，增长，五市（县级）万人，增长；全年净增人口人，人口自然增长率为％。如图所示，青岛户籍人口尤其是其中的市区人口数量明显低于北京人口，这在很大程度上说明青岛的消费群以及消费力与北京有较大差距。根据近期年平均人口增长情况预测，年青岛总人口将达到万人。虽然青岛户籍人口增长率低于人口自然增长率，但是作为一个传统的旅游城市，大量的外地人口纷纷在青岛购房作为每年旅游度假的休息场所，所以外迁人口已经成为青岛人口增加的主力且将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力。1.3下面，我们将拿北京的宏观经济情况（年年）与青岛进行详细的对比分析，以更好地了解青岛在中国城市中的经济发展状况。人口情况图：青岛和北京户籍人口对比20012006749.381.1%2712.1%478.380.6%84,7602.472010779.81.2.12001—20061.4青岛经济发展情况1.0（万人）-5-zzz?010,00020,00030,00040,00050,00060,000北京青岛25,30027,74631,61337,05844,96949,50518,53721,20424,69329,60136,38142,790200120022003200420052006图：青岛和北京人均及增长率对比1.6GDP（元）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%360.01,000.02,000.03,000.04,000.05,000.06,000.07,000.08,000.09,000.0北京青岛北京增长率青岛增长率GDP2,846.33,213.43,611.94,283.36,814.57,720.GDP1,316.11,518.21,780.42,163.82,695.83,206.11.0%10.2%10.5%13.2%11.8%12.0%13.7%14.6%15.9%16.8%16.9%15.7%200120022003200420052006图：青岛和北京及增长率对比1.5GDP年青岛国内生产总值达亿元，按可比价格计算，较年增长；人均为元。随着经济的发展及即将到来的年奥运会的召开，青岛的经济情况仍将保持高速平稳的增长趋势，预计未来几年内青岛市国内生产总值的增长速度仍将保持在％以上的水平。从青岛和北京国内生产总值对比来看，青岛年不足北京同年的一半且其水平刚刚接近北京年水平，但每年的增长速度明显高于北京至少个百分点，预计年青岛将达到北京年的水平。从青岛和北京人均对比来看，虽然青岛水平落后北京年，人均水平已经接近北京年水平，从侧面反映了青岛作为一个旅游业发达的二线城市，具有一定的市场消费力。20063206.6200515.7%GDP427902008152006GDPGDP200222010GDP2004-2005GDPGDP4GDP2005青岛经济发展情况情况1.01.2.2GDP-6-（亿元）zzz05101520253035404550北京青岛17.717.921.530.835.345.515.9823.7840.1438.1736.5636.58200120022003200420052006图：青岛和北京实际利用外资对比1.7（亿美元）自年以来，青岛实际利用外资额一直处于较高态势；年，青岛实际利用外商直接投资总额为亿美元，与年持平。与北京实际利用外资情况相比，青岛自年至今的实际利用外资总额高于北京；随着年奥运会脚步的临近，预计，未来青岛对外资的吸引力将会持续增强，有利于促进青岛整体经济的发展，并进一步促进青岛的商业市场发展。2001200636.58200520012008zzz青岛经济发展情况外资利用情况1.01.2.3-7-02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000北京青岛11,57812,46413,88315,63817,65319,9788,7318,72110,07511,08912,92015,328200120022003200420052006图：青岛和北京人均可支配收入对比1.8（元）年人均可支配收入与北京差距不大，仅比北京落后两年，接近北京年增长2006年，青岛市民生活水平将进一步提高，青岛人均可支配收入将达到20052010年水平。元，比200615328年为年水平；预计20062004元，高于北京的速度增长。26890；预计未来青岛人均可支配收入还将以每年年以来，青岛市居民人均可支配收入一直保持稳步增长，15%人均可支配收入情况18.6%2001自与北京历年来人均可支配收入比较，青岛青岛较高的人均可支配收入水平从侧面反映了青岛的实际经济水平以及青岛市人民逐步提高的生活质量，从而将带来更多的商业需求，带动青岛市现有以及未来的商业发展。zzz1.2.4-8-青岛经济发展情况1.0年的水平。2004以上。青岛市人均消费性支出的增长略高于人均可支配收入的增长水平。：青岛和北京人均消费性支出人对比02,0