鼎级豪鼎级豪宅宅解析解析——兼兼谈谈房房地产市地产市场场、产、产品品定位定位北京北京··伟业顾问伟业顾问2007年11月PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn故宫PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn颐和园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn后海恭王府PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn课程纲要豪宅的定义与分类系统的定位工作方法案例分析豪宅定位要素PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn豪宅的定义与分类PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn定义豪宅特性A——充分挖掘用地价值，用区位定义身份特性B——探寻客户的深层需求，用需求定义细节特性C——符合时代特征，用潮流定义个性豪宅为人，又因人而各有不同。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn非学术重操作的豪宅分类充分刺激世俗的浅表神经超常尺度挖掘区位价值研究现状的升级国际品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加价值PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市豪宅的分类充分刺激世俗的浅表神经北京贡院六号威尼斯吹金粉水晶灯、66张牛皮墙纸、17遍的烤漆工艺PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn充分刺激世俗的浅表神经顺景园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn充分刺激世俗的浅表神经顺景园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn充分刺激世俗的浅表神经顺景园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn超常尺度碧水庄园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn超常尺度紫园总占地面积1,380亩，其中水面积达300亩。上海紫园由13个岛和1个，规划建造别墅150余栋，每户平均占地8亩以上。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn超常尺度紫园最高单栋别墅售价达到1.3亿人民币PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn挖掘区位价值北京银泰中心PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn挖掘区位价值世贸国际公寓PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn深入研究现状的升级慧谷根园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn深入研究现状的升级万城华府PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn国际品牌和国际化的标准公园大道PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn公园大道PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn国际品牌和国际化的标准季景沁园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn国际品牌和国际化的标准季景沁园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn国际品牌和国际化的标准上元PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn国际品牌和国际化的标准上元生活在台地坡景之上PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn国际品牌和国际化的标准上元PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn精细的产品及服务的附加价值东方之子PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn东方之子降板式浴缸空中花园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn万国城MOMAPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn万国城MOMA天棚柔和辐射冷暖系统、置换式新风系统、可调式外遮阳系统、中央吸尘系统等科技系统，恒温又恒湿，完全舒适享受。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn精细的产品及服务的附加价值诚品建筑/讲究学问的建筑PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn通用时代国际中心PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn精细的产品及服务的附加价值小汤山别墅PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn系统的定位工作方法PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn系统的定位方法分析过程定位结论项项目目用用地分析地分析基基市产概基基本本市产概市场分析市场分析场品念本本假假场品念定定设情情政政府府政策政策分析分析设设定定设况况位位位位计计发展商发展商分析分析经经济测算济测算PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn四把尺子之一、二定位结论区区域域规划规划与发展与发展市场市场已有供给已有供给用用市市地地交通条件交通条件场场市场市场潜在供给潜在供给分分分分周边环境周边环境市场市场需求需求//客客户户析析析析地地块条件块条件重点重点个个案案PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn四把尺子之三、四定位结论性质性质开开利润额利润额规规发发划控高资金回收速度划控高商商资金回收速度条条规模要要品品牌与牌与形象形象件规模件求求容容积积率率PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn基本假设经经基基保守保守济济市市本本效场激激进进//高风险高风险效场假假益益定定设设中中庸庸比比位位较较PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn定位结论市市物物业类业类型型产产经经济济技术指技术指标标场场品品物物业业档次档次总总体体规划规划定定定定位位目目标客标客户户群群位位单体设计单体设计PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn案例分析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn通用国际时代中心项目基本情况?位于朝阳区建国门外大街永安东里?北邻长安街、南对通惠河、东临建外SOHO、西临万豪国际公寓?占地约3.2万平方米，80%为居住用地，居住总建筑规模10万平方米，容积率3.92PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn用地分析?城市中心区?良好的发展与升值潜力?地段的稀缺资源PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnCBDCBD边边缘，缘，景景观城观城市市中心区中心区地价地价燕燕莎莎商务商务区区?使馆区的延伸?五星级酒店的集中区?已形成国际居住及高档物业的概念?具有深层次及固定的形象东东直门直门外外用?规划中的国际水准城市交通枢纽核心地?具有增值的潜力?现有高档物业较少，底蕴稍显不足分CBDCBD地区地区析??500500强强最集中区最集中区域域，，目前聚目前聚集资源、集资源、能量能量最最强强??规划水平规划水平最高、升值最高、升值空间空间最最大大地区地区??直接关直接关系系北京北京国际地国际地位位的的终极指标终极指标??将来势必将来势必成成为为中国中国经济经济、、商务商务的中心的中心CBD地区建外建外具备豪宅的?长安街的延长线，具有一定的历史和情感积淀先天条件?与CBD重叠部分是新人文和旧贵族派的有趣结合，势必成为最适合新时代贵族居住的区域PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn如何在CBD商圈内最大限度的挖掘土地价值？§偏商还是偏住？§大户型还是小户型？用地分析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建轜www.fineprint.cn用地分析§景观资源—通惠河景观带§邻路性相对不足，环境较为安静纯居住型物业PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn市场分析市场供给情况分析寻找市场空白点深入挖掘客户潜目标客户需求特征分析在需求项目的市场定位PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市场供给情况供应量较大，开盘相对集中小户型商住公寓大量推出，产品同质化现象严重，市场竞争激烈以中、小户型为主面积集中在100—250平米之间，其中150平方米约60%跃层、复式所占比例较小约为5%区域均价12900元左右