北京市场2011年总结及展望2012年01月10日内容?2011年回顾?宏观经济及政策?各物业细分市场?2012年展望?各物业细分市场宏观经济,2011年国内经济增长减速，CPI增长较快，加大了通货膨胀预期全国(YoY)北京(YoY)GDP*+9.4%+8.0%CPI+5.5%+5.7%固定资产投资+24.5%+14.2%房地产开发投资+29.9%+12.7%社会消费品零售总额+17.0%+10.9%备注：带星号数据为2011年第三季度数据，未带星号数据为官方发布的截至2011年11月的数据。数据来源：国家统计局，北京市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部5年以上贷款基准利率8.0%7.5%2011/7/7,7.05%7.0%6.5%6.0%5.5%政策，2011年第四季度?第四季度没有新的重要政策出台?中国人民银行于12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此系自2009年来央行5.0%首次下调存款准备金率。五年以上贷款基准利率为7.05%?该项措施表明2010年Jan-04Jan-05Jan-06Jan-07Jan-08Jan-09Jan-10Jan-11以来的紧缩货币政策或将转向，未来信贷可能进一步放松数据来源：中国人民银行，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部优质零售物业市场图片:凤凰汇购物中心，燕莎，朝阳区优质零售物业市场,2011年第四季度?在稳健经济态势及强劲需求推动下，北京2011年优质零售市场表现活跃，租金及出租率均录得同比增长备注：优质购物中心首层平均租金水平社会消费品零售额（左轴）社会消费品零售额的名义年增长率（右轴）人民币十亿元7025%6020%5015%403010%205%10优质零售物业市场,2011年第四季度?2011年前11个月社会北京社会消费品零售总额，2005年1月–2011年11月消费品零售总额为人民币6,222.8亿元，同比增长10.9%，增速00%比上半年减缓0.4个百分点，同比减缓6.1个月月月月月月月百分点月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月?居民消费价格指数依123456789123456789123456789123456789123456789123456789123456789旧盘旋于高位，111111111111111-1110121012101210121012101210月总指数同比上涨5.7%，11月上涨4.6%，食品价格上涨为主因，1-11月食品价格指数累计上涨200520062007200820092010201110.6%数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部供给量（左轴）存量（右轴）千平方米千平方米1,6008,0001,4007,0001,2006,0001,0005,0008004,0006003,0004002,0002001,000优质零售物业市场,2011年第四季度?第四季度迎来本年度购物中心供应及存量，1995年–2012年预计供应高峰，六个项目00竣工入市，共计为市场带来30万平方米新增供应，占全年新增供应的近八成Pre9697989900010203040506070809101112E?第四季度末北京中高端商业总存量达到796万平方米，其中购物中心面积约48096万平方米，所占比重进一步扩大数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部人民币/平方米/月租金（左轴）空置率（右轴）84018%82016%80014%78012%76010%7408%7206%7004%6802%优质零售物业市场,2011年第四季度购物中心首层平均租金及平均空置率，Q1/2008-Q4/2011?第四季度购物中心首层平均租金环比微涨6600%0.7%至人民币814.9元/平方米/月?季内新增供应为整体出租率带来压力，致Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4空置率环比增长0.6个百分点，达到9.3%，但同比下降3.4个百分点2008200920102011数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部甲级写字楼市场图片:博瑞大厦，CBD周边，朝阳区甲级写字楼市场,2011年第四季度甲级写字楼市场平均租金第四季度继续保持增长，但租金增速进一步放缓。虽有新项目入市，但强劲需求推动空置率降至4.2%，系自2000年来历史最低值。数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部平方米可租供应量(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)1,200,00025%1,000,00020%800,00015%600,00010%400,0005%200,000甲级写字楼,2011年第四季度?2011年第四季度有甲级写字楼供应量,吸纳量与空置率，2000年–2011年一个项目交付使用，为市场带来4.5万平方米可租赁面积?虽有新项目入市，但整体市场仍呈求大于供之状况，令季内净吸纳量达到新增供应的五倍，显示出强劲00%市场需求?空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，为近十年来历史最低值。200020012002200320042005200620072008200920102011数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部CBD核心区金融街中关村全市Q1/2000=10024022020018016014012010080甲级写字楼,2011年第四季度甲级写字楼租金指数，Q1/2000–Q4/2011?第四季度甲级写字楼租60金环比增长7.5%，至每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%?金融街及CBD核心区租金依旧在市场中处于领先，季末分别达到每平方米每月人民币366.5元Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4及339.3元?由于需求继续向新兴区域扩散，租金增长率进一步放缓，并导致各区域市场间租金差距进一步缩小000102030405060708091011数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部Q3/11租金(左轴)Q4/11租金(左轴)人民币/平方米/月Q3/11空置率(右轴)Q4/11空置率(右轴)40050%35040%30025030%20015020%10010%50甲级写字楼,2011年第四季度主要商务区租金与空置率,Q3/2011对比Q4/2011?全市甲级写字楼平均空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%。00%?季内各子市场均录得个位数空置率，其中金融街及中关村空置率已跌破1%，分别达到0.2%及0.4%，为东二环路金融街燕莎区域周边东长安街中关村其他区域全市最低CBDCBD?金融街及CBD租金仍位列市场前两位。但东长安街及新兴区域录得租金环比增长最区域高值，均达10.5%数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部住宅销售市场图片:瑞安君汇，朝阳区住宅销售市场,2011年第四季度供给量成交量售价数值374万平方米347万平方米99.7*整体市场环比▲48.9%▲52.3%▼0.3%同比▼1.9%▼16.5%▼1.3%数值362套711套人民币57,561元/平方米甲级公寓环比▼63.0%▲5.6%▲3.5%同比▼31.4%▼30.8%▲6.9%数值284套311套人民币38,406元/平方米高端别墅环比▲303.3%▲303.9%▼5.6%同比▼3.7%▲87.3%▲1.5%注：*整体市场售价为11月售价指数数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部批准住宅面积（左轴）住宅签约面积（左轴）新建住房售价指数（右轴）百万平方米2005年6月=1003.01801702.51602.01501.51401301.01200.5110住宅销售市场,2011年第四季度?一手住宅总体市场供给量、成交量及售价指数，2006年1月–2011年12月?第四季度供给量为0.0100370万平方米，环比增加48.9%，同比减少1.9%；?本季度成交量环比增加52.3%至350万平一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月方米，同比减少16.5%；十一月十二月十一月十二月十一月十二月十一月十二月十一月十二月十一月十二月?2011年11月新建住宅价格指数自2009年3月以来首次出现下跌200620072008200920102011数据来源：北京市房地产交易管理网，北京市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部供给量（左轴）销售量（左轴）售价（右轴）套人民币/平方米3,00070,0002,50060,00050,0002,00040,0001,50030,0001,00020,00050010,000住宅销售市场,2011年第四季度?甲级公寓市场甲级公寓供给量、成交量及售价，0Q1/2006–Q4/20110?三个甲级公寓项目进入预售市场，带来362套供给；?共711套甲级公寓成Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4交，环比增加5.6%；?甲级公寓的售价环比继续上涨3.5%，于第四季度末达到每平方米人民币57,561元。200620072008200920102011数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部供给量（左轴）销售量（左轴）售价（右轴）套人民币/平方