2011年南京房地产市场年度研究报告同策咨询一区事业部2012.01零/44YZ—外发—2011年南京市场年报目录序言......................................................................3一、2011年政策回顾........................................................41、政策综述..............................................................42、金融、货币政策........................................................53、税收政策..............................................................64、保障性住房............................................................6政策总结.................................................................8二、南京城建规划分析......................................................91、南京“十二五”规划目标................................................92、南京东山副城规划......................................................93、南京城建重大信息.....................................................10三、南京房地产宏观环境分析...............................................121、南京经济环境分析.....................................................122、南京房地产投资环境...................................................12四、南京土地市场分析.....................................................131、一级土地市场整体分析.................................................132、成交结构和重点地块...................................................173、土地市场总结.........................................................18五、南京商品住宅市场分析.................................................191、商品住宅历年供销形势分析.............................................192、南京2011年商品住宅供销及结构分析....................................203、南京2011年各板块运行特征分析........................................224、南京2011年商品住宅销售排行榜........................................285、南京2012住宅各板块形势预判..........................................286、南京2012住宅整体市场形势预判........................................28六、南京别墅市场分析.....................................................302011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京同策房产咨询有限公司南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼Page1电话：025-83111211YZ—外发—2011年南京市场年报1、南京2011年别墅市场供销形势分析......................................302、南京2011年别墅市场存量分析..........................................303、南京2011年别墅市场分物业运行分析....................................314、南京2011年别墅市场小结..............................................33七、南京商业办公市场分析.................................................341、南京2011年商办市场供销形势分析......................................342、南京2011年商办市场成交结构分析......................................343、总结.................................................................35八、南京品牌房企分析.....................................................361、南京品牌房企商品住宅销售排行.........................................362、南京品牌房企土地储备分析.............................................36九、南京2011年度营销事件盘点............................................37十、2011同策南京热销项目.................................................39结束语...................................................................422011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京同策房产咨询有限公司南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼Page2电话：025-83111211YZ—外发—2011年南京市场年报序言用血雨腥风形容2011年楼市一点也不为过，在年初出台“新国八条”并伴随“限购、限价、限涨”等系列调控之下，全国房地产市场成交量逐渐开始下跌，至今调控政策基本见底，但市场却陷入政策重压掘出的坟墓中举步维艰。与2010年强劲的表现相比，2011年的楼市显得异常惨淡。2011年全年南京土地市场成交商品房用地62幅，成交面积417.7万平米，环比2010年下滑13%；土地出让金额320.9亿元，环比下降39%，锐减200亿元。商品住宅市场(不含别墅)上市608.73万方，环比基本持平；而成交仅为365.6万方，环比下降26%，住宅市场成交量跌至03年以来的历史最低点。住宅市场存量高达627万平米，约5.5万套，按照目前去化速度出货周期约为18个月。商业办公市场由于受调控政策影响小，全年成交83.4万平米，环比去年同期增加4.6万平米，实现逆市增长。受宏观调控的深入、外围欧洲债务危机扩大和国内经济增长乏力等因素牵制，12月5日央行3年首次下调存款准备金率是货币政策松动的迹象表现。中央的2012年年度经济工作会议上，重申了“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的核心指导思想，货币政策从“稳中偏紧”向“稳健”转变、房价由“回归合理”向“合理回归”转变，可见在外部经济环境无大变动的情况下，政策放松幅度较为有限，重现2008年四季度恐怕只是诸多房企的一厢情愿。似乎那首神曲“忐忑”正是送给2011年的南京房地产市场，掺杂着跌宕、犹豫、观望、期待??留着2012年的，更多的则是猜想：房价下降与交易持续萎缩的僵局会否在二季度打破？十二五南京计划的29万套保障房能否成为楼市稳定器？限购会否退出而退出之后会不会又将迎来房产税的枷锁？在当前供需严重扭曲失衡、市场库存日益积压同时新增潜在供应巨大的背景下，同策认为营销如何保持项目的热度、业务如何争夺市场有限客户资源、企业如何保证企业监控的现金流周转是2012年房地产围城里的主要困局。2011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京同策房产咨询有限公司南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼Page3电话：025-83111211YZ—外发—2011年南京市场年报一、2011年政策回顾1、政策综述房地产市场在2010年中央连续出台“新国十条”、“新国五条”等调控政策市场依旧一路飘红，市场各方对常态调控已经快要免疫的背景下进入2011年。自2011年元月起国务院及相关部门在年内陆续通过税收、金融、土地等多个层面对房地产市场进行调控，甚至不惜动用行政手段进行限购的措施强力干预房地产市场。史无前例的政策调控年正式拉开大幕。?政策一：“新国八条”首套房限购，二套房贷首付提至60%2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措