2011-2012年青岛房地产市场研究报告引言：2011年，中国房地产市场遭遇了史上最严厉的政策调控组合，调控力度之大，前所未有，全国各地房地产市场均受到不同程度的影响。这样的环境下，青岛房地产市场观望气氛浓重，商品房存量激增，成交量下降，住宅价格下降趋势明显，但商业市场价格保持平稳上升态势。在宏观政策方面，从年初“国八条”公布开始，大规模的调控就正式拉开序幕，一系列房地产调控政策陆续出台：限购限价令的出台，货币政策持续紧缩，信贷政策益加严厉，房产税的开征，保障房计划等措施，这些都对开发商和置业者产生重大的影响。现今，青岛楼市调控已取得初步成果，房价过快上涨的势头得到有效遏制。在青岛房地产发展环境方面，胶州湾大桥和海底隧道通车使老市区与西海岸真正融为一体，为整个青岛城市发展打造出一个新的平台，西海岸发展潜力进一步凸现；世园会园区拆迁工作基本结束，道路、综合管线等基础设施建设全面开展，是实现青岛国际化和向北发展的重要一步；此外，城市地铁、铁路客运北站、快速路三期等重大工程加快建设，将缓解日益明显的城市交通拥堵问题，拓宽城市发展空间，把青岛城市建设带入一个崭新的时代。万科、保利、中海、绿城、龙湖等一线大开发商已然深耕青岛，成为青岛楼市的导向，带动青岛房地产市场的热点转移和发展。从开发企业角度来看，政策的调控和市场的冷淡使开发商面临资金链、销售任务、战略布局调整等问题。开发商普遍奉行现金为王的策略，但也有开发商逆势拿地，重新部署开发版图。少数大开发商精准的低开策略，成功搅动市场，实现以价换量，迅速回笼资金；部分在售楼盘也推出大幅优惠，希望借价格优势吸引客户，但随即引发老业主维权事件。2011年12月，青岛市人民政府决定，青岛市市区（市辖七区）住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行，但未规定截止时间。跨年之际，继续执行限购的政策比起12月央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点的货币政策的松动，更加有力。虽然存款准备金率下调，但对房地产市场的刺激有限。2012年调控政策是否会有松动？2012年房地产市场是否会出现更大面积的降价引爆楼市增长？……这些问题和困惑摆在开发企业、购房者以及各级政府面前，急需得到答案。通过严密的市场监测，我们掌握了大量市场一手数据，从而形成了月度市场报告，凭借世联怡高深耕青岛多年的本土化经验，在详实的数据基础上，我们紧抓青岛市场变化的核心问题和特征，《2011-2012年青岛房地产市场研究报告》也就应运而生。通过这份《2011-2012年青岛房地产市场研究报告》，希望给予政府有关部门，各院校与研究机构、省内外开发企业及同行深思和搜索的素材，为看透迷雾中的房地产市场形势提供有效支持和帮助。由于时间紧促，本报告难免有不足之处，还希望各方专家不吝赐教12011-2012年青岛房地产市场研究报告目录2011年青岛大事件回顾..................................................................................................................4政策篇....................................................................................................................................4城建规划篇............................................................................................................................5房地产市场篇........................................................................................................................6第一章宏观市场.........................................................................................................................7第一节宏观经济发展概述................................................................................................7一.人口.............................................................................................................................7二.GDP及产业结构..........................................................................................................7三.固定资产投资.............................................................................................................9四.对外贸易.....................................................................................................................9五.居民生活水平和消费.................................................................................................9六.其他...........................................................................................................................10第二节房地产行业发展概述..........................................................................................11一、房地产开发投资情况..................................................................................................11二、商品房施工情况..........................................................................................................12三、商品房竣工情况..........................................................................................................12四、销售面积......................................................................................................................13五、销售额..........................................................................................................................14第二章土地市场...........................................................................................................................15一、市场综述......................................................................................................................15二、供应分析......................................................................................................................16三、成交分析......................................................................................................................17四、价格分析...........................................................................................................