易城中国研究中心出版www.ecommchina.com.cn易城中国甲级写字楼市场季度报告2011年第三季度中国总部上海市延安东路222号，外滩中心1501室，200002电话：021-60575599传真：021-60575598华北区北京市建国门外大街2号中国人保财险大厦802室，100022电话：010-85179288传真：010-85179248天津市河西区友谊路35号城市大厦1802B室，300201电话：022-88356268传真：022-88356270北京·上海·广州·深圳·天津华南区广州市珠江西路8号高德置地广场D座13楼，510623电话：020－62231959传真：020－62231958深圳市中心四路1号嘉里建设广场T1-1205室，518048电话：0755-33361199传真：0755-33361198要点导读·2011年第三季度，中国五大城市甲级写字楼市场继续呈现供需两旺态势。·租金及价格方面，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市（以下简称“五大城市”）甲级写字楼租金环比全线上涨，广州租金涨幅最大。·在调控政策已经执行了较长时间的作用下，市场投资热点发生转移。写字楼销售市场日趋活跃，本季度五大城市优质写字楼售价环比均明显上升，增幅在3%-16%，北京售价涨幅最大。·市场供给方面，本季度除北京、深圳外，其他三大城市均有较大体量的新增甲级写字楼进入市场，大体量甲级写字楼的入市推高了三大城市的市场存量，也增加了市场竞争激烈程度。·广州、天津由于新入市甲级写字楼体量较大，空置率呈现回升趋势，北京、上海和深圳平均空置率继续下降。·大宗物业投资市场本季度继续保持活跃。北京、天津、上海均有写字楼大宗交易完成。五大城市甲级写字楼存量对比图400城市万平方米350北京303.7300250上海355.9200广州292.3万平方米150100深圳221.550天津73.50北京上海广州深圳天津数据来源：易城中国研究中心五大城市甲级写字楼租金对比图400城市每月每平方米（元）350北京310.3300250上海320.9200广州153.6150深圳179.3每月每平方米（元）10050天津144.90北京上海广州深圳天津数据来源：易城中国研究中心五大城市优质写字楼售价对比图50,000城市每平方米（元）40,000北京30,62030,000上海32,251广州19,84520,000每平方米（元）深圳38,45610,000天津15,9040北京上海广州深圳天津数据来源：易城中国研究中心注：传统意义上，甲级写字楼只租不售，为加以区分，在写字楼售价部分我们采用“优质”替换“甲级”，事实上，目前市场上用于销售的部分写字楼硬件及服务方面也已达甲级水准。1北京2011年第三季度，北京写字楼市场继北京甲级写字楼租金指数续稳定增长。甲级写字楼平均租金达到每月每平方米310.3元，环比上涨1808.9%。与去年第三季度相比，同比上160涨26.3%。140各板块中，金融街区域平均租金保持120最高，甲级写字楼平均租金达到每月100指数)每平方米340.3元，环比上升3.3%；(Q12006=10080CBD区域甲级写字楼平均租金涨幅最大，租金水平直逼金融街地区，达到60每月每平方米339.6元，环比上涨Q106Q206Q306Q406Q107Q207Q307Q407Q108Q208Q308Q408Q109Q209Q309Q409Q110Q210Q310Q410Q111Q211Q31113.6%。数据来源：易城中国研究中心北京甲级写字楼租金情况王府井区域甲级写字楼呈现整体上涨趋势，区域甲级写字楼平均租金达到区域租金情况环比增长率同比增长率每月每平方米280元，环比上升（每月每平方米元）1.5%。CBD339.6313.6%33.8%东二环258.973.4%17.8%东二环、燕莎、中关村甲级写字楼平燕莎259.494.4%17.2%均租金分别达到每月每平方米259王府井280.001.5%21.7%元、259.5元和279.9元，环比上升中关村279.937.4%21.0%3.4%、4.4%和7.4%。金融街340.263.3%16.2%其他270.0010.2%22.7%北京市310.348.9%26.3%需求方面，本季度北京租赁市场活北京甲级写字楼主要租赁案例跃，有四宗租赁成交值得我们的关项目名称区域租户租赁面积注，包括三星在京汇大厦续租5,001（平方米）平方米；希捷科技在中关村融科资讯京汇大厦CBD三星5,001中心扩租486平米；赛灵思软件签约融科资讯中心中关村希捷科技486位于亚运村的盘古大观，租赁共盘古大观亚运村赛灵思软件1,9381,938平方米的办公面积；SONY签约冠城大厦太阳宫SONY6,600冠城大厦共6,600平方米的办公面积。2北京北京2011年第三季度，北京写字楼市场继北京甲级写字楼租金指数本季度，北京无新增甲级写字楼入市，市场存量得以进一步消化，甲级写字楼空置率降低至6.2%。相比上一季度降低了7.9个百分点，继续保持在较低水平，反映出市场需求的强劲。北京甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率续稳定增长。甲级写字楼平均租金达5050％到每月每平方米310.3元，环比上涨1804040%8.9%。与去年第三季度相比，同比上1603030%涨26.3%。空置率1402020％120万平方米各板块中，金融街区域平均租金保持1010％最高，甲级写字楼平均租金达到每月10000％指数)指数)(Q12006=100(Q12006=100每平方米340.3元，环比上升3.3%；％80-10-10CBD区域甲级写字楼平均租金涨幅最60大，租金水平直逼金融街地区，达到Q106Q206Q306Q406Q107Q207Q307Q407Q108Q208Q308Q408Q109Q209Q309Q409Q110Q210Q310Q410Q111Q211Q311新增供应吸纳量空置率每月每平方米339.6元，环比上涨数据来源：易城中国研究中心Q106Q206Q306Q406Q107Q207Q307Q407Q108Q208Q308Q408Q109Q209Q309Q409Q110Q210Q310Q410Q111Q211Q31113.6%。数据来源：易城中国研究中心今季度北京无新增项目入市北京甲级写字楼租金情况王府井区域甲级写字楼呈现整体上涨趋势，区域甲级写字楼平均租金达到区域租金情况环比增长率同比增长率销售市场方面，受到需求不断上升的每月每平方米280元，环比上升（每月每平方米元）推动，优质写字楼市场平均售价继续1.5%。CBD339.6313.6%33.8%保持上扬。本季度北京优质写字楼平东二环258.973.4%17.8%均售价每平方米30,620元，环比上升东二环、燕莎、中关村甲级写字楼平燕莎259.494.4%17.2%15.6%，同比增长32%。北京优质写字楼售价指数均租金分别达到每月每平方米259王府井280.001.5%21.7%200元、259.5元和279.9元，环比上升中关村279.937.4%21.0%大宗物业投资市场，光耀东方集团收1803.4%、4.4%和7.4%。金融街340.263.3%16.2%购北京西三环原“金玉大厦”（收购其他270.0010.2%22.7%价格不详），现更名为“光耀东方中160心”，并于本季度开始进行散售。中北京市310.348.9%26.3%140视金桥以2.58亿元人民币收购中国北120京市朝阳区东大桥路12号物业自用。10080需求方面，本季度北京租赁市场活北京甲级写字楼主要租赁案例跃，有四宗租赁成交值得我们的关Q106Q206Q306Q406Q107Q207Q307Q407Q108Q208Q308Q408Q109Q209Q309Q409Q110Q210Q310Q410Q111Q211Q311项目名称区域租户租赁面积数据来源：易城中国研究中心注，包括三星在京汇大厦续租5,001（平方米）平方米；希捷科技在中关村融科资讯北京写字楼大宗成交案例京汇大厦CBD三星5,001中心扩租486平米；赛灵思软件签约融科资讯中心中关村希捷科技486项目名称区域买方成交面积成交金额位于亚运村的盘古大观，租赁共（平方米）（亿元）盘古大观亚运村赛灵思软件1,9381,938平方米的办公面积；SONY签约光耀东方中心海淀区光耀东方集团98,000暂未披露冠城大厦太阳宫SONY6,600冠城大厦共6,600平方米的办公面（原金玉大厦）积。北京市朝阳区CBD中视金桥5,7222.58东大桥路12号物业23上海2011年第三季度，上海甲级写字楼租上海甲级写字楼租金指数金延续了之前的稳步上涨趋势。甲级写字楼平均租金达到每月每平方米180320.9元，环比上涨2.1%。与去年第160三季度相比，同比上涨16.1%。140各板块中，静安区平均租金依然最120高，甲级写字楼平均租金达到每月每100指数)平方米396.9元，环比上升5.5%。(Q12006=1008060Q106Q206Q306Q406Q107Q207Q307Q407Q108Q208Q308Q408Q109Q209Q309Q409Q110Q210Q310Q410Q111Q211Q311数据来源：易城中国研究中心上海甲级写字楼租金情况区域租金情况环比增长率同比增长率（每月每平方米元）长宁258.60.0%-32.5%黄浦328.20.0%7.2%静安396.95.5%37.6%徐汇320.30.3%15.7%浦西其他201.211.8%16.9%陆家嘴317.32.6