2012?大转折——上海房地产市场年度报告-2011上海中原研究咨询部2012年01月目录前言交投筑底行情渐深楼市将迎拐点之年.....................................................................3第1章宏观调控力度加重楼市交易深度筑底.................................................................11.1通胀预期升温宏观调控加力................................................................................11.2投资趋缓交易低迷楼市交易遭遇寒潮..................................................................21.3楼市政策逐渐深入交投表现持续萎靡................................................................3第2章地王身形难寻觅底价交易成主流.......................................................................72.1供地总量上行结构顺势调整..................................................................................72.2成交增幅3成溢价冲高回落................................................................................92.3宏观调控深入久远2012年较难“扭转乾坤”..................................................12第3章政策调控威力显现上海楼市量跌价稳...............................................................133.2全市存量去化周期延长后市去化压力沉重........................................................143.3公寓全市占比突出别墅交易再度趋缓..............................................................153.4交投格局平稳非中心区交易主力.......................................................................163.5中端产品交易活跃中小户型份额最大................................................................173.6静安房价涨幅突出主力板块涨幅10%以内........................................................193.72012楼市价格继续关联调控政策........................................................................21第4章一手豪宅量缩价升市场信心趋于动摇...............................................................234.1供应总量上扬六成别墅产品占比提升................................................................234.2交易走势由上至下调控重压下回落2成............................................................244.3供求关系出现逆转交易趋缓存量压力骤增........................................................254.4价格涨幅略高普宅多数房价普遍上涨................................................................264.5高端市场交投活跃热议楼盘不断涌现................................................................274.6后市交易或见抬头顶级物业仍有上行动力........................................................28第五章政策调控重挫改善客群促销优惠缓解市场僵持...............................................305.1新增供应基本平稳联列别墅供应大户................................................................305.2全年交易持续滑落整体流量低位波动................................................................315.3年度供求矛盾加深历史存量仍显充裕................................................................335.4高价位别墅发力别墅交易均价攀升....................................................................345.5调控政策严厉别墅价格调整预期增加..............................................................37第6章调控力度再次加码二手房量价齐跌...................................................................406.1调控加码致二手房市场降温成交量创新低......................................................406.2刚需购房比重放大中低端房源支撑二手市场..................................................436.3政策调控加码部分房源转向租赁市场..............................................................45第7章资金重压迫使行业调整加速大宗成交或将频现...............................................477.1甲级市场——租金快速上行大宗成交频繁........................................................477.2乙级市场——供应积极放量价格进入波动周期................................................507.3大宗交易频繁需求刺激租金快速上扬...............................................................51第8章供过于求流量趋紧三核驱动未来发展...............................................................548.1供应步伐略有放缓集中分布外围地区................................................................548.2需求流量年末走低交易价格震荡走平................................................................558.3大虹桥、迪士尼、世博园三核心横向联动驱动上海多元化发展.....................56前言交投筑底行情渐深楼市将迎拐点之年从2009年开始房价一路高涨，楼市异常火爆，快速发展的楼市在经济危机时确实给中国的经济发展带来了一定的积极作用，但是危机过后高房价同样带来了新的社会问题。为了解决这些问题，中央已经多次明确促使房价合理回归的决心，出台了一系列的宏观调控措施。相比以往，2010年启动的新一轮调控如限购、房产税具有足够的新意，某些已成惯常的楼市思维由此发生深刻扭转。同时，本轮调控更体现出不同以往的长效意图，2011年临近年底，包括上海在内多个城市宣布限购令延续，房产税也有可能在更多的试点城市铺开，楼市调控必然延续到2012年。中央对楼市调控的目标非常明确就是打击投机投资力量，以促进房价合理回归，无论是限购还是房产税都极大地限制了投资投机力量。投资投机力量在2010年逐渐淡出住宅市场后，2011年能量更显微弱，一直未能积蓄起有效的回潮力量。整个市场交易在政策直接制约和信心走低的交互影响下不断下滑，临近年底的几个月同比交易缩水程度均远大过年度环比数据。同期土地市场也渐显颓势，尽管土地拍卖溢价率下降有土地起拍价格提高的因素，但竞买企业数量减少，价格跳高难度加大仍充分体现出眼下开发企业对于市场未来走势的看弱。买卖双方最为关注的房价，也在试探性调整大半年之后，在第四季度转向实质性