365数据中心史连生出品2011年苏州房地产市场研究报告史连生出品地址：苏州市沧浪区十全街339号1365数据中心史连生出品目录一、2011年房地产热点政策解读................................................................................................3二、2011年苏州宏观经济回顾..................................................................................................10(一)苏州历年GDP总量变化...................................................................................................10(二)苏州城镇居民历年人均可支配收入变化........................................................................11(三)苏州固定资产及房地产投资比例....................................................................................11三、2011年苏州房地产一级市场分析.......................................................................................13(一)2011年苏州土地成交情况分析......................................................................................13(二)2011年苏州土地成交区域分析......................................................................................15(三)土地市场成交总结..........................................................................................................18四、2011年苏州房地产市场分析..............................................................................................20(一)2011年苏州房地产住宅市场成交分析...........................................................................20(二)2011年苏州每月住宅供求情况......................................................................................22(三)2011年苏州每月成交量走势分析...................................................................................23(四)2011年苏州成交均价走势分析......................................................................................24(五)苏州2004-2011年住宅供求走势....................................................................................25五、2011年苏州区域房地产市场分析.......................................................................................27(一)2011年苏州工业园区房地产市场分析...........................................................................27(二)2011年苏州吴中区房地产市场分析...............................................................................29(三)2011年苏州相城区房地产市场分析...............................................................................32(四)2011年苏州中心城区房地产市场分析...........................................................................35(五)2011年苏州高新区房地产分析......................................................................................37六、2011年苏州房地产市场总结及2012年市场展望..............................................................41(一)2011年楼市回顾.............................................................................................................41(二)2012年楼市预测.............................................................................................................42地址：苏州市沧浪区十全街339号2365数据中心史连生出品一、2011年房地产热点政策解读重大政策回顾?国务院发布房地产市场调控“新国八条”1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责；散布虚假消息要追责。点评：2010年全国各地楼市在2009年的基础上稳步发展，特别是部分城市房价出现上涨过快现象,所以减少市场中的投机性等不合理需求以使得房价趋于合理是2011年政府的一大工作。?房产税试点1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及在渝无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。点评：房产税的开征一定程度上也是为了引导需求，对于投资性需求而言增加了投资成本，对于抑制房价过快增加有一定帮助。?限购令1月26日，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。为此，全国至少有40多个城市出台“限购令”细则。苏州限购令细则：本市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套，已拥有两套及以上住房的暂停在本市向其售房。非本市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在市区向其售房（仅限市区范围内）。地址：苏州市沧浪区十全街339号3365数据中心史连生出品点评：年初调控政策不断，但是对于控制房价上涨力度有限，限购令的出台意味着从行政手段上来限购市场准入，通过影响供求关系来达到预期的调控效果。?商品房销售明码标价规定3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题做出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。3月31日，苏州市政府向社会公布了2011年苏州新建住房价格控制目标：新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入增幅。点评：为了规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，明码标价的出台对于购房者而言有了更多的知情权，同时也对于不少不合理定价的房产商也有一定的制约与敦促作用。?工业园区公积金调整根据《苏州工业园区社会保险（公积金）管理暂行办法》、《苏州工业园区社会保险（公积金）征缴和基金管理规定》及《苏州工业园区住房公积金管理办法》的规定，从2011年7月1日起，园区社会保险（公积金）的参保计划、缴费比例、缴费规则等都有相应的调整，特此提