商业定位报告汇报会成都大魔方项目阶段报告会-完整稿九洲远景商业管理机构成都，2010年4月成都大魔方概念规划完整版111成都大魔方项目阶段报告会-完整稿九洲远景商业管理机构成都，2010年4月成都大魔方概念规划完整版222内容目录项目总体定位3集群式商业概念定位10FACTBOOKA.城市及区域分析64B.项目立地分析126C.商业市场供需分析139D.案例研究280本项目咨询服务方案是专门为成都大魔方文化发展有限公司书写。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。成都大魔方概念规划完整版33项目总体定位成都大魔方概念规划完整版44大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和天府新城区位优势，建设为“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐”功能为一体、满足城市文化时尚客群的城市演艺综合体大魔方综合体项目客群定位：城市文化时尚客群，包含中产及以上家庭、时尚青年、商务办公以及旅游人群大魔方综合体项目功能定位：–集“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐功能为一体的演艺综合体”大魔方综合体项目形象定位：–城市文化地标–城市范儿的时尚生活之城–工作与生活无缝隙转换的SOHO自由空间成都大魔方概念规划完整版55项目占地178亩，商业部分不少于10万平方米，住宅面积为总面积20%，演艺中心确定为1.2万座室内演出场所项目平面图项目地块四至范围和主要技术指标?项目东至濯锦南路，南至锦悦路，西至城市主干道天府大道，北至丰民大道东路；民丰大道住宅?占地面积：约178亩；容积率4.8-6天府演艺大中心住宅?总建筑面积（待定）：约63.6万m2；道商业-其中演艺、影视中心，3.5万m2；2住宅-综合商业：≧10万m；-超高酒店：5万m2；-超高办公：4.1万m2；办公超高层-公寓式办公：13万m2；-住宅：9万m2；锦悦路-地下室：13万m2资料来源：九洲远景数据库成都大魔方概念规划完整版666城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：经济效益：?都市综合体不仅是现代国际大都?通过多种功能的聚合，综合体实市的标志，更是催生繁荣与文明、现了对城市生活多方面消费需求激发城市活力的发动机的全面满足都市综合体很好地克服了纯粹居?综合体在经营上有明显的价值互住、商务所造成未来发展的局限，?具有很强的自我成长、自我繁荣、补优势，各种功能在一天中的不持续发展的生命力同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益?作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、?各种商业配套的建设为政府带来对城市中心具有强化作用大量的税收，并增加就业资料来源：九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版77城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求城市综合体的建设特点选址中心位置?城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多功能复合性?样性和复合性建筑风格协调?不同功能物业部分在平面和立面的连续性，保持协调一致。各功能在空中、地下和地面形成多层次联系。统一立体内外部交?通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系通联接资金渠道多元?由于通常建设规模巨大，项目建设除依靠商业贷款外，还常依托于资本市场的多元化融资模式，如房地产基金、资产证券化、房地产信托等化资料来源：九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版88通过综合体不同物业的功能作用，增加综合体资金使用效率，提升项目整体价值，共同推动经济价值和社会价值获取现金流及超额利润完善配套，增加人流提升价值，获取收益餐饮住宅产业支撑公寓式写字部分定制休闲娱乐楼写字演艺楼中心提升价值酒店商业零售升级文化产业、增加税收，增加文化娱乐目的性高端配套、提升整体价值，获取收益场所，优化城市功能，成为成都田园城市的核心元素，获取核心地段土地资源的武器，资料来源：ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究成都大魔方概念规划完整版99在项目第一阶段，项目小组对集群式商业的概念规划进行了重点研究1演艺中心2集群式商业重点考虑的四种公建物业类型超高层酒店3住宅、公寓式写字楼4及办公注：酒店部分未列入本次研究内容成都大魔方概念规划完整版1010集群式商业概念定位成都大魔方概念规划完整版1111九洲远景将本项目集群式商业总体定位于娱乐性超级地区购物中心1项目类型：超级地区中心项目规模：可行性商业规模约10-14万平方米2项目主题定位：面向中高端家庭的ONEDAYOFF超级文化中心项目目标消费者：本项目面向四类潜在目标消费人群，以家庭消费单元为主，在情感诉求上以生活方式、价值导向为主项目价值定位：通过高比例的文化娱乐行业配比、中高档配比、大型主力店的设置以及半开放式建筑形态打造大魔方项目整体价值项目USP：突出家庭式文化休闲行业以及24小时业态的选择，是本项目建立有效竞争优势的重要元素项目主题元素：全客层文化娱乐元素主要包括影视娱乐、家庭娱乐、青年娱乐、健康休闲和事件主题五大类3项目行业组合1）商业组合方案以娱乐元素和主力店及次主力店为核心驱动元素2）集群式商业35%面积设置娱乐行业，配合演艺中心，将达到近十万平米的文化娱乐体量；影视、家庭、青年、健康、事件五大文化娱乐元素实现24小时业态设置，致力于成为成都市文化娱乐中心3）全品类的餐饮业态选择将满足消费者各式美食体验，强化餐饮休闲的闲暇时光4）45%的购物比例是本项目租金收益的保障，增强项目整体商业价值，也是满足一站式购物中心的必备元素项目主力店、次主力店：在品牌选择上，借助主力店和次主力店的客流驱动力，是保障项目在激烈竞争中实现客流量的有力举措项目档次组合：档次配比以中高档和中档为主，实现客层的全覆盖率，也是支撑本项目商业体量的关键要素项目模块组合：行业组合布局上设置精品购物、家庭欢乐、活力之夜、健康生活四个模块成都大魔方概念规划完整版12为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作项目商圈研究内外部研讨会专家及租户访谈查阅文献?项目小组走访了项目商?商业概念梳理研讨会专家访谈?《中国统计年鉴》《成都市统计年鉴》圈各类项目30余个，其?消费者研究讨论会?高新区规划处?中高新区国土资源管理处?《成都市商业网点规划?商圈研究讨论会?》?此外，还专程考察了上?高新区促建办?案例研究讨论会?《成都市城市发展规划海、苏州、深圳的新区?成都市统计局?建筑设计方案研讨会》商业及多家购物中心?成都市规划局?《大魔方项目建筑设计同时，项目小组针对消华东设计院??初步方案》费者研究发放问卷680?成都百货运营商?天府新城规划稿份?天府新城规划项目图?各对比城市统计年鉴及公报成都大魔方概念规划完整版13131类型和规模经项目组及专家委员会谨慎研究，九洲远景认为本项目商业类型为超级地区中心娱乐娱乐中心自我实现购物公园基本需求美食中心生活时尚中心专业化一次性购足(=有限品种)(=品种齐全)自我实现城市中心工厂直销中心超级地区中心地区中心基本需求邻里中心专业市场能量中心购物注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同资料来源:九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版14141类型和规模超级地区购物中心/SuperRegionalCenter通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心商业组合购物与娱乐核心价值选址倾向消费者沟通主力店行业主力店功能组合%-目标消费者-位于郊区、以服装、家-3-5个主力-购物60-购物为主，-以封闭型的通常为大众城乡接合部居、电子、店70%体现自我实独立建筑体为消费群或新区主，有多个中娱乐休闲、折扣型主力现诉求，感--餐饮10-庭-提供以购物-城市主干道店为主，性与理性购为主的、含食品杂货为20%或高速公路通常为百物较平衡楼层以三层有餐饮娱乐出口处主-休闲娱乐成份的一站货、GMS-以下为主，主式购足的消-超过8万平米、大卖场15-20%要为二层费中心、品类专-核心商圈3公多与写字多采用滚梯营店、电---提供社交、里，次级商交通影院以及楼及酒店家庭活动与圈6公里，其他室内形成综合多主出入口其他附加价三级商圈30-值娱乐体公里或以上-停车场巨大-随机性消费，覆盖三级-主力店占比，1000个停车模式+目的商圈40-60%位以上性消费模式资料来源：ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究成都大魔方概念规划完整版1515支持-类型判研项目选型是购物中心定位第一步骤，判研根据城市分析、项目区位、物业条件以及交通条件得出1商业类型初步匹配2商业主题概念确定－城市发展－区位发展-目标消费者匹配度－物业条件-竞争优势－交通条件购物中心类型可选的资料来源:九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版1616支持-类型判研通过条件逐一排除，得到本项目类型为超级地区购物中心本项目城市超级地地区邻里购物能量LS中直销娱乐专业美食中心区中心中心中心公园中心心中心中心中心中心城市副中城市中心城乡结合地区中居民区郊区、新郊区富人聚郊区适应性适应性适应性地心区域区域处、郊区心附近区、城乡集区广广广址、新区结合处城市主干..临近城市城市主干城市主干区域中心社区主城市主干区域