183Codeofthisreport|8月初，政府提出货币政策将微调,股市大跌，随即政府重申，将继续坚持适度宽松的货币政策目前中国经济的向上走势过于依靠国家投资强行拉动，对政策敏感性过高。一旦经济刺激计划到期，经济有掉头下行的风险市场大势分析----经济发展1933年到1937年，美国经济复苏空前之快，GDP增长平均超过9%。失业率由25%下降到14%因为政府大手笔的财政刺激，赤字猛增，通货膨胀。1937年美国政府开始实行政府推出机制，缩减支出，第二轮衰退随即爆发?第二轮经济危机爆发政府大规模刺激经济，固定资产投资大幅增长，经济反弹首轮经济危机国家巨额投资经济强劲反弹2007-20082008-20092009-20102010本次经济危机中中国经济走势经济会否二次探底？192919331937美国世纪初经济危机以后的经济走势国内实体经济并未主动反弹，而是靠国家投资强行拉升，其情况与美国1929年危机后相似，要警惕二次危机发生的可能首轮经济危机爆发115%184Codeofthisreport|09年1月09年9月底2009年初至今，07－08年被高房价压制的刚性需求开始集中释放，以深圳为例，从09年1月至9月底房价已上涨115％（数据来源：中原中国二级市场统筹发展中心）市场大势分析----房市市场深圳一手楼价格变化（元/平方米）240002200020000180001600014000120001000080006000070107030705070707090711080108030805080708090811090109030905090709092月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月08年09年1081061041021009896949290882008年至今国房景气指数变化趋势2009年年初以来，政府不断推出利好政策，同时信贷放开,房地产市场流动性充裕。国房景气指数持续上升年初以来，房市政策利好不断，刚性需求释放，房市暂时回暖,从中短期来看涨势仍将持续185增长10.5%1.2%-7.3%Codeofthisreport|完成投资额587.61626.121357.17省市北京上海广东同比增长-15.4%-11.8%-14.3%完成投资额331.46359.21820.94数据来源：国家统计局、国家住房与城乡建设部受2008年房地产价格下跌影响，2008年底到2009年初住宅开工大幅下降，造成2009年二、三季度供应不足，价格居高不下受前半年房地产复苏带动，第二季度开始，住宅完成开发投资额显著回升，季度环比均出现上扬，同比仅广东省出现小幅下跌据住房与城乡建设部预计，2010年第一第二季度，全国住宅可售面积会出现一个新的高峰省市北京上海广东二季度末三季度末市场大势分析----经济调整同比增长-25.6%-9.0%-13.2%完成投资额105.98186.76345.41一季度二季度三季度6005004003002001000三省市各季度住宅完成投资额省市北京上海广东2009年一线省市房企完成住宅开发投资额及增速一季度末受到上半年房地产市场量价齐升带动和国家政策支持，住宅开发量从低谷急剧攀升（亿元）北京上海广东186同比增长113.8%82.1%21.9%Codeofthisreport|销售额（亿元）1202.171876.91769.39同比增长117.2%27.9%11%销售面积（万平方米）992.921572..212322.38上半年，全国住房市场强势复苏复苏，受到2007年过高房价和2008年经济危机抑制的刚性需求得到集中释放居民需求大量释放，开发节奏无法跟上，供应不足，是导致第三季度房价继续大幅拉升的重要原因第三季度到明年年初，居民购房需求有所减缓，成交量恐出现一定程度下降省市北京上海广东资料来源：国家统计局一季度末三季度末二季度末同比增长123.7%113.5%66.1%同比增长82.2%22.2%46.2%市场大势分析----经济调整销售额（亿元）2078.43037.652986.31销售额（亿元）363.3612.29672.68同比增长125.3%45.5%54.4%同比增长81.1%-2.1%38%销售面积（万平方米）1593.562478.54632.21销售面积（万平方米）315.27586.541121.372009商品房销售面积及销售额增长省市北京上海广东省市北京上海广东今年前三季度，各地住房成交量快速上扬，居民购房需求得到集中释放187Codeofthisreport|刚性需求旺盛，从社会的年龄结构变化分析，“80后”的“首置”、“首改”需求有井喷趋势“招拍挂”土地比例增加，推高土地成本。2008年全国“招拍挂”出让土地13.36万公顷，占出让总面积的81.9%，比上年提高32个百分点——《2008国土资源公报》实体经济产能过剩。大量资金涌入地产领域，企业资金充足，回款压力小通货膨胀趋势已经比较明显、人民币升值压力较大，民间资本进入地产市场以求保值各地“地王”涌现，拉升地产商心理预期市场大势分析----经济调整实体经济未完全复苏，居民购买力仍偏弱房价已处历史高位，客户持币观望心态浓厚国家宏观调控的“另一只鞋”仍未落地，政策随时可能出现负面变化，信贷收紧可能性大经济危机的第二波影响随时可能到来上半年居民刚性需求已集中释放，需求层面热度降低2010，从“旺市”到“变市”——2010年的房价走势将是各方博弈的结果188Codeofthisreport|第一阶段中，价格上扬，需求旺盛，成交量猛增。受利好刺激，开发量同步猛增第二阶段中，价格高位运行，投资客开始退出。受成本和心理运气影响，价格和开发量仍在上升，但成交量急剧下降第三阶段中，成交量低位运行，价格停滞。开发商降低开发量，以迎接下行周期从上一轮房地产波动周期来看，成交量的波动往往是地产景气情况走势的指南针。而价格和开发量的变化往往有一定的滞后。所以往往会出现下行周期中住宅积压和上行过程中供应不足的问题目前的市场形式和第二阶段的中后期比较类似成交量价格开发量成交量攀升价格攀升开发量攀升价格继续攀升开发量攀升成交量下降价格稳中有降开发量稳中有降成交量缓缓下降价格下降开发量下降成交量下降上行期转折期僵持期下行期2005-2008房地产波动周期成交量、价格、开发量特征简要示意图市场大势分析----经济调整从上一轮波动周期的经验来看，2009年年底到2010年上半年，房价仍会继续上升，但成交量下降压力会凸现189Codeofthisreport|海南省建设国际旅游岛外部资金大量涌入价格在合理范围内政府把控比较严格资金流动较为有序市场产品稀缺资源属性明显全国经济复苏，居民购买力上升土地管理有序，规划清晰市场大势分析----海南市场海南从广东脱离，升级为省外部资金大量涌入价格已远远超过居民承受能力土地管理混乱，土地尚未开发已转卖数次监管失位，大量项目层层转包银行信贷审批宽松，大量项目重复抵押市场严重同质化全国通货膨胀严重，房地产泡沫明显行政契机宏观契机本项目总体量庞大，应着眼于海南岛未来整体的发展，超越房地产周期的影响，与海南共成长，成为利润稳定、可持续的永续发展性项目特点长远来看，海南本轮房地产开发热潮与上世纪90年代地产泡沫有本质区别，海南房地产现处于一个稳定的、可持续发展的过程190Codeofthisreport|海南省房地产正以海口和三亚为核心城市向东、西部沿海岸线延展，以核心城市的发展带动周边城市经济目前如文昌、琼海等均都已经出现了大规模土地开发的项目，并形成了各自的城市文化主题特色随着整个岛内重点城市的发展和城市宣传推广力度加大，将可能吸引更多的岛外游可来岛置业，长远来看整个房地产市场仍然有平稳缓步上涨的趋势政府推动“国际休闲旅游岛”建设，海南旅游产业将从目前的三亚一家独大向多元化转变，海口原有的旅游集散地功能将得到更大发展，同时自身作为终点式旅游目的地的前景将显现市场大势分析----海南市场发展趋势：旅游业推动地产发展，北起海口，连接文昌、琼海等沿城市，南至三亚，形成“大海口”、“大三亚”竞争格局191Codeofthisreport|东北地区，老干部占相当比例，用于养老上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型，低总价投资型产品以温州、台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和投资额数据来源：海口晚报,《海口市2008年年鉴》北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱自2003年起，北京、东北、温州、江浙这4个地区的居民开始大规模地在海南购房，2005年起，西北，西南资源型私营业主购房开始形成规模外来客所购房屋中海景单位占70％;资源敏感属性突出??以川贵为代表的西南资源型地区，典型的养老，度假者以山西，陕西为代表的西北资源型地区，典型的养老，度假者岛内岛外市场大势分析----海南市场08年上半年住房购买面积28%72%45%55%岛内岛外07年商品房购买面积根据我们在前期市场调研报告中所得出的结论，在海口市场的热点项目中，外来客户的比例均超过半数上半年，岛外人士购买海口商品房套数占海口售房总套数的67%海口房产市场是典型的二元型市场，使得海口房地产市场受全国走势影响明显192阶段Codeofthisreport|调整调整海口危机危机阶段：发展急速上升下降复苏2008年5月下旬开始，海口房地产市场出现波动——房价涨幅明显减缓，岛内外客户普遍处于观望状态，交易量急剧下降，——这是全国宏观调控影响海口以及海口市场