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合富辉煌房地产项目市场需求分析及定位思路沟通案简介5
合富辉煌房地产项目市场需求分析及定位思路沟通案简介5
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PART2安阳市场情况城市发展新定位中国优秀旅游城市豫北区域中心城市国家历史文化名城世界文化遗产地安阳简介:总面积7413平方公里(其中市区面积247平方公里),总人口为535万人(其中市区人口102万人),建成区83平方公里,人口76万人地理位置:安阳位于河南省的最北部,东经113°37′至114°58′、北纬35°12′和36°22′之间,西部为山区,东部为平原;地处山西、河北、河南三省交汇点,西倚巍峨险峻的太行山,东联一望无际的华北平原,是豫北区域性中心城市。交通状况:安阳交通便利,地理位置优势,京广铁路纵贯市区,京珠高速,106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京,南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出,连接周边180公里半径范围内中原经济协作区,共12个城市,总人口近6000万人。浓厚的中原文化——安阳是中国七大古都之一,是甲骨文的故乡,安阳殷墟被列为世城市文化:界文化遗产。殷商末期,西伯姬昌(周文王)文王在此被拘7年,演成《周易》。南宋抗金名将岳飞,即今安阳市汤阴县程岗村人。安阳城北太平庄有袁世凯墓葬。司母戊大方鼎迄今为止出土的最大最重的青铜器—殷墟宫殿宗庙遗址—司母戊鼎是商后期(约公元前十四世纪至公元前十一世纪)铸品,原器1939年3月出土于河南安阳侯家庄武官村。此鼎形制雄伟,重达832.84公斤,高133厘米、口长110厘米、出土的甲骨文口宽79厘米,现藏中国历史博物馆。安阳殷墟那里是古代文明的发源地,甲骨文时期古代人类的聚居点。从20世纪30年代至今,这里相继发现了13座大墓,被国际专家、学者誉为世界“第二个古埃及”。?城市性质:安阳市位于河南省北部,晋、冀、豫三省交汇处,京广铁路、京深高速、107国道贯穿市区,交通发达,是我国历史文化名城,八大古都之一,同时又是豫北地区政治、经济、文化中心,城市布局以老城区为中心向四周发展。?行政区划:总面积7413平方公里(其中市区面积247平方公里),总人口为535万人(其中市区人口102万人),建成区83平方公里,人口76万人。共辖一市(林州市),四区(北关、文峰、殷都、龙安),四县(安阳县、内黄县、汤阴县、滑县),一个高新区。?经济状况:安阳是河南省的重要工业基地,已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。全市现有限额以上工业企业466家,大中型企业64家。安阳钢铁集团公司、安彩集团公司被列入全国500家最大工业企业。安彩集团是我国最大的彩色玻壳生产基地,产量位居世界第四。“安彩”牌玻壳、“YA”牌热轧带肋钢筋、“红旗渠”牌香烟、“金钟”牌电池等产品成为全国或全省知名品牌。近年来,安阳充分发挥区位优势,不断加快经济发展步伐,综合经济实力逐年增强。城市发展加速器——安阳城建三年计划(2008--2010)安阳市城市总体规划(2008—2020)安阳市城市总体规划城市定位和性质(2008-2020)主要内容:安阳市城市总体规划(2008—2020)、历史文化名城保护规划、城市综合交通规划及产业发展战略研究和城市生态环境保护研究。规划期限:近期为2008年—2010年,远期为2010—2020年,远景为2021年以后,展望至2050年。规划范围:包括市域、城市规划区和中心城区三个层次。修编重点:明确安阳的区域定位,制定城市发展目标;突出资源与环境优先原则,协调产业发展与空间布局的关系;引导城镇协调区内的建设,促进城乡统筹发展;合理确定城市空间结构,安排建设用地布局;编制历史文化名城规划,处理保护与发展的关系。城市发展目标:将安阳建设成为豫北区域性中心强调,全面实现建设小康社会目标,建成总体实力强、发展活力足、竞争优势大、文化品味高、文明和谐、秀美宜居的新安阳安阳市的城市定位建设豫北区域性中心城市是提高安阳在周边地区竞争实力的战略选择,是安阳全面建设小康社会的重要基础。围绕建设豫北区域性中心城市这一战略目标,要着力构建“一个基地、四个中心”,立足豫北地区,逐步在晋、冀、鲁、豫周边城市群乃至环渤海经济圈城市群中显现后发优势和比较优势,提高安阳的影响力、吸引力、辐射力和带动力,在郑州、石家庄两市之间形成崛起之势。一个基地:四个中心:--以冶金、电子、装备制造业为主的新型工业基地。--交通物流中心--教育科研中心--文化旅游中心。--商务信息中心城市总体规划空间结构:以中心城市为核心,以高速公路和区域主干公路为依托,构建“一心一区两轴多点”的城镇空间发展结构。“一心”:安阳中心城区。“一区”:安阳城镇协调区。“两轴”:京广城镇发展轴和林南城镇发展轴。“多点”:名乡镇呈现网络状结构的城镇布局。160140120100806040安阳城市规划20从政府规划看,政府拉大城市框架,城市迅速扩张的意图明显。城市扩张意图0建成区面积(平方公里)根据安阳市城市总体规划(2007—市区人口(万人)2020):到2020年市区总面积达到543.6平2005年方公里,城市建设用地为149.983平76方公里,中心城区城市人口150万2010年人。1001002020年规划期内城市主要向南向东发展,150150适当向北、向西延伸。(数据来源:安阳市城市总体规划2007-2020)安阳城市规划城市重点向东、向南发展,适当向北、向西延伸。【城市发展方向】洹北区域铁西工业区市中心向东安东新区向南安南经济区安阳行业分布旅游豫北制药本案安电安钢豫北纺织第三产业政府机关(商业、服务)第二产业(工业)东方安烟能源安彩开发区?各个行业的发展将进一步扩大本项目的客群,由于主要分布区域距离本项目距离都相对便捷,未来本区域将成为居住与商业的核心。城市经济发展情况2003-2009年安阳市GDP变化情况(亿元)1200115510361000808800安阳市2003-2009年主要经济指标分析645数值600557安阳市GDP持续上涨,固定资产投资增长速度迅猛,城市建设力度大,463城市建设对房地产行业有很大的拉动作用。400362系列120002003200420052006200720082009年份安阳市的GDP持续上涨,同比增长速度保持在两位数以上。良好的经济状况为房地产行业创造了快速发展的环境。安阳市2003-2009年主要经济指标分析2009年全市城镇投资走势图?2009年,全市累计完成城镇固定资产投资622.6亿元,比上年增长31.5%,超过全省城镇固定资产投资增速0.2个百分点。总量位居全省第7位,增速位居全省第9位。2008年安阳市三产结构15%安阳市2003-2009年主要经济指标分析26%第二产业为安阳市的主导产业,约占总产值的59%,城市产业重工化特征第一产业明显,第三产业稳步发展。第二产业第三产业59%第二产业的比例达到了59%,说明安阳是一个以工业生产为主的城市,其从业人员将是本项目客户的重要组成部分.安阳城镇居民的收入水平较高,增速较快,收入的增加而产生的大量需安阳市居民收入求将有待于进一步释放。?据安阳市600户城镇住户抽样调查资料显示,2009年城镇居民人均可支配收入达到14809元,比上年的13637元增1172元,增长8.6%。2009年安阳市城镇居民人均消费支出?安阳市八大类消费支出呈“七升一降”的格局。食品、衣着、家庭设备用品及服务、居住、医疗保健、教育文化娱乐和杂项商品增长,交通和通信支出有所下降。安阳市居民收入工资收入稳步增长,增收渠道日益宽广,为房地产市场的投资提供了比较充足的资金。安阳市国民经济呈现持续、快速、健康发展态势,虽2008年安阳市城镇居民人均收入构成图然工资性收入仍然是居民的主要收入来源,但城市居民的增收渠道日益拓宽,收入来源也向着多元化方向发展,打破了工资性收入几乎是城市居民家庭全部收入的单一收入格局。宏观小结◆安阳市地处豫北三省交界处,是河南省的北大门,区位优势明显,交通网络发达,区域辐射能力非常强,物流沟通河北、山西、山东、河南四省,是区域中心城市。◆安阳市经济势头良好,年均增长迅速,人均GDP和人均可支配收入均过1万元人民币;◆安阳市为工业为经济主导的城市,工业经济接近经济总量的60%,第三产业被培育逐渐增长;◆近年安阳城市框架明显拉大,新建开发区和安东新区,城市的大规模开发为房地产市场的发展提供机会。◆安阳工业基础雄厚,企业经营效益良好,经济增长较快,新增就业人员增多,城镇化率加快,为房地产业的发展提供了持续的需求潜力。房地产市场情况–一级(土地)市场情况–二级(商品房)市场情况–三级(商品房)市场情况宏观供应市场?结合安阳市住房建设规划文本(2008年—2012年),可以看出未来安阳的楼市将异常繁荣:会议主旨:一是进一步完善住房保障体系,加大推进城镇住房保障工作力度;二是加强房屋权属登记管理,进一步活跃房地产交易市场;三是继续开展房地产市场秩序整顿活动,创造良好的市场环境;四是加大物业管理工作力度,努力开创物业管理工作新局面;五是加强房屋租赁管理,培育和规范房屋租赁市场;六是加强县域房地产管理,促进全市房地产经济发展;七是做好信访稳定工作,积极预防和化解矛盾,切实维护社会稳定;八是加强反腐倡廉和政风行风建设,努力塑造房管良好形象(2008年3月11日)。河南省房地产开发投资在房地产开发投资中,住宅投资634.86亿元,增长35.9%,占房地产开发投资的比重由上年同期的79.4%下降到78.6%;办公楼投资20.97亿元,增长111.6%,比重由上年同期的1.7%提高到2.6%;商业营业用房投资77.27亿元,增长46.0%,比重由
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纤纤雨梦
贡献于2014/3/6
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研究报告
内容摘要:
本次汇报内容为恒大绿洲项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调研、客户访谈、地块勘测等,针对城市规划、在售项目等,在把握详实的市场数据后,我们结合发展商愿景、自身经验等,为项目发展方向提出建议。
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