基地发展条件综合分析2.2基地发展优势2优势（Strengths）?优越的交通区位条件（紧邻河南省的交通枢核心旅游区纽城市——郑州市和新郑机场；?强有力的政策支持（我国中部崛起发展战略及相关规划对开封市的发展定位）；商业中心区?基地内现存的部分宗教建筑和历史保护建筑，为地块的旅游开发提供了基础；核心旅游区?城市东西向的主干道——西门大街从基地内穿过；?基地内规划道路系统的重新梳理，改善了基地对外交通和内部交通；?城市政府规划的水系二期工程及景观开发将大大改善基地的景观条件；?基地内历史上一流的典故和传说，为基地发展奠定了深厚的文化内涵汇报纲要outline1基础分析1.1城市发展背景分析1.2旅游空间发展分析1.3商业空间发展分析1.4基地现状分析2基地发展条件综合分析2.1基地发展机遇与挑战2.2基地发展优势2.3基地发展劣势3发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标4初步规划设计构思4.1策划部分关于地块开发的建议总结4.2基地总体空间布局及开发规模4.3水系两岸城市设计构思基地发展条件综合分析2.3基地发展劣势2劣势（Weaknesses）?开封市目前经济发展总体水平落后，与周边城市差异较大；?城市商业发展虽然近年来发展较快，但是与旅游发展至关重要的交通运输、零售餐饮和社会服务业却仍不发达；?目前开封市居民的人均收入仍偏低，消费能力较弱，无法支撑中高档的商业；?旅游市场仍以一日观光游为主，对城市商业发展带动有限；?所有景区都是封闭景区，对城市休闲娱乐业发展不利；?基地内现状已存在的无法拆除的部分建筑和文物缺乏足够的吸引力；?基地部分地块形态极不规则，给开发带来难度汇报纲要outline1基础分析1.1城市发展背景分析1.2旅游空间发展分析1.3商业空间发展分析1.4基地现状分析2基地发展条件综合分析2.1基地发展机遇与挑战2.2基地发展优势2.3基地发展劣势3发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标4初步规划设计构思4.1策划部分关于地块开发的建议总结4.2基地总体空间布局及开发规模4.3水系两岸城市设计构思发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3居住生活综合区休闲娱乐目的地购物消费目的地汇报纲要outline1基础分析1.1城市发展背景分析1.2旅游空间发展分析1.3商业空间发展分析1.4基地现状分析2基地发展条件综合分析2.1基地发展机遇与挑战2.2基地发展优势2.3基地发展劣势3发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标4初步规划设计构思4.1策划部分关于地块开发的建议总结4.2基地总体空间布局及开发规模4.3水系两岸城市设计构思发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标3发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标3在城市旅游发展中的定位在城市商业发展中的定位串联北部环杨家湖旅游区和南部环包公湖旅游成为城市主要的滨水休闲商业聚集地，打造新区，构建城市环状核心旅游圈，并成为城市环兴的城市滨水休闲空间，创造城市滨水休闲娱状核心旅游圈的重要组成部分。乐中心。发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标3汇报纲要outline1基础分析1.1城市发展背景分析1.2旅游空间发展分析1.3商业空间发展分析1.4基地现状分析2基地发展条件综合分析2.1基地发展机遇与挑战2.2基地发展优势2.3基地发展劣势3发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标4初步规划设计构思4.1策划部分关于地块开发的建议总结4.2基地总体空间布局及开发规模4.3水系两岸城市设计构思初步规划设计构想4.1策划部分关于地块开发的建议总结4策划部分开发建议总结地块整体开发总量策划：项目开发总建筑面积98.5万平方米，其中商业面积12.13万平方米，各类公建2.1万平方米，办公及酒店公寓3.89万平方米，住宅面积79万平方米。开封未来商业市场容量初判：未来五年，随着社会经济的发展、城市人均消费总额的增加和旅游人群的导入，人们的消费水平将进一步得到提升，开封商业供应体量在原有的约80万平方米的基础上，初步预估至少将会产生50万平方米的需求空间。在借鉴和研究了策划部分的开发量测算的基础上，从空间和设计的角度提出地块开发的总体空间布局建议。汇报纲要outline1基础分析1.1城市发展背景分析1.2旅游空间发展分析1.3商业空间发展分析1.4基地现状分析2基地发展条件综合分析2.1基地发展机遇与挑战2.2基地发展优势2.3基地发展劣势3发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标4初步规划设计构思4.1策划部分关于地块开发的建议总结4.2基地总体空间布局及开发规模4.3水系两岸城市设计构思初步规划设计构想4.2基地功能结构布局及开发规模4建议空间结构布局四条轴线：西门大街——城市商业和交通主轴线；滨水商业街——城市休闲旅游商业轴线；迎宾路——城市品质商业街；规划南北向次干道——社区生活商业街；四种居住形态：大众居住社区——主要规划在地块西部，靠近城墙的区域；中高档居住社区——位于地块东部区域；低密度高档居住社区——位于地块北部区域；传统风貌居住社区——位于地块东南部区域；初步规划设计构想4.2基地功能结构布局及开发规模4各种城市用能的空间布局分析：1、基地内部及基地周边的居住用地及人口居住建筑面积将达到79万平方米，按照每户100平方米以及每户人口四人来计算，项目基地内可容纳居住人口为3.16万人，考虑到基地周边有许多现状的居住区，按照3-4万人来计算，基地内部及周边的居住人口应为6-7万人。这部分人口应为支撑基地内部社区商业和部分城市人口的主要人群。初步规划设计构想4.2基地功能结构布局及开发规模42、公共设施的空间分布学校：按照策划部分的整合报告，基地西侧将设臵两个学校，分别位于3-2#地块和1-7#地块，3-2#地块内设臵小学，建筑面积1.16万平方米，1-7#地块内设臵幼儿园，建筑面积1000平方米。宗教建筑用地：宗教建筑用地设臵在2-5#地块，紧邻保留建筑——宗公祠，建筑面积3007平方米。派出所和街道管理处：2-2#地块内保留了现状的派出所，建筑面积1000平米，2-3#地块内保留了街道办事处用地，建筑面积1500平方米。初步规划设计构想4.2基地功能结构布局及开发规模43、办公及酒店公寓的空间分布酒店/客栈：按照策划部分的整合报告，基地内设臵了四个酒店（客栈），这些酒店都沿着水系设臵，总建筑面积1.44万平方米。商务办公：商务办公用地设臵在4-3#地块，建筑面积2.6万平方米。酒店式公寓：在2-7#地块开发酒店式公寓，建筑面积1.4万平方米。初步规划设计构想4.2基地功能结构布局及开发规模44、商业设施的空间分布按照策划部分的整合报告，基地内商业的总开发量为12.13万平方米，其中城市型商业（ShoppingMall）为3.5万平方米，滨水系的旅游商业开发为3.39万平方米，剩下的5.24万平方米为社区商业。初步规划设计构想4.2基地功能结构布局及开发规模4?社区商业的空间布局一般情况，社区商业的指标为800-900平方米/千人左右。项目地块内规划社区商业5.24万平方米。社区商业的开发量基本合理。项目地块内的西门大街和二期水系休闲商业街将地块分为四个主要居住片区，每个区域内都有中小学设臵，建议社区商业中心靠近这些教育公共设施设臵，这样比较容易居住片区的社区中心，利于组织和管理。初步规划设计构想4.2基地功能结构布局及开发规模4?大型购物中心规模和空间布局规划的ShoppingMall位于古城区商业中心与西区商业中心的发展轴线上，且距离新开业的迪臣商业中心约500米距离，西门大街与迎宾路的交叉口处，3.5万平方米符合商业发展预测的城市商业需求量。ShoppingMall的规模及选址基本合理。汇报纲要outline1基础分析1.1城市发展背景分析1.2旅游空间发展分析1.3商业空间发展分析1.4基地现状分析2基地发展条件综合分析2.1基地发展机遇与挑战2.2基地发展优势2.3基地发展劣势3发展定位与目标3.1基地整体发展定位与目标3.2水系两岸开发定位与目标4初步规划设计构思4.1策划部分关于地块开发的建议总结4.2基地总体空间布局及开发规模4.3水系两岸城市设计构思初步规划设计构想4.3水系两岸城市设计构思44.3.1设计目标与原则水系两岸设计目标与原则?充分利用地块的交通区位，导入人流，促进滨水地区的商业发展；?城市空间的设计遵循以人为本的原则，创造舒适宜人的城市空间；?调和水系两岸及开发地块周边保留建筑的建筑形态，塑造城市整体城市风貌；?延续开封市城市和建筑文化特色，塑造宜人的亲水空间，打造新城市功能区；初步规划设计构想4.3水系两岸城市设计构思44.3.2城市设计构思?文化景观CulturalLandscape?“商业步行街CommercialStreet?(人的活动元素)+(人的活动元素)景观及文化资源的稀缺性及不能现代城市(旅游城市)行之有效的复制的独特性使成为地方的代表商业模式及吸引人流的方式各自存在的问题：??功能及活动类型过于单一或集中，对线性活动空间不利活动高峰集中在较短时段，未有平均分配在整条线性空间，大部分时间人气不足初步规划设计构想4.3水系两岸城市设计构思44.3.2城市设计构思设计构思设计针对人流活动组织利用?织补”的设计手法将四大活动混构在一起1.休闲健身活动2.商业购物活动3.餐饮娱乐活动4.旅游观光活动初步规划设计构想4.3水系两岸城市设计构思44.3.3